REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

DU 22 AVRIL 2026

__________________________

N° RG 26/00005 – N° Portalis DB3D-W-B7K-K7TF

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

CADRE GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DÉBATS :

A l’audience du 18 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 22 Avril 2026.

Ordonnance prononcée après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Réputée contradictoire et en premier ressort par Madame Ariane CHARDONNET.

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [R] [Y]

née le 12 Juin 1976 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Comparante en personne

DEFENDEURS

Monsieur [U] [T]

né le 04 Mars 1982 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

Non comparant, ni représenté

Madame [S] [H] épouse [T]

née le 15 Janvier 1959, demeurant [Adresse 3]

Comparante en personne

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— Madame [R] [Y]

— Madame [S] [H] épouse [T]

1 copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 01 février 2025 ayant pris effet le même jour, Madame [R] [Y] a consenti à Monsieur [U] [T] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 600,00 €.

Madame [S] [T]s’est portée caution pour ce bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 octobre 2025, Madame [R] [Y] a fait signifier à Monsieur [U] [T] un commandement de payer pour un montant de 2 040,00€ en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2025 pour Monsieur [U] [T] et 23 décembre 2025 pour Madame [S] [T], Madame [R] [Y] a fait assigner Monsieur [U] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de voir constater la résolution de plein droit du bail conclu entre les parties par l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion du locataire et le condamner au paiement provisionnel de l’arriéré locatif, outre l’octroi d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du [Localité 3] le 24 décembre 2025.

À l’audience du 18 mars 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, Madame [R] [Y] présente en personne, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6 040,00 € arrêtée au 18 mars 2026 (mois de mars inclus).

Monsieur [U] [T], bien que régulièrement assigné, n’était ni présent ni représenté. Madame [S] [T] était présente en personne. Elle indique n’avoir que très peu de contacts avec Monsieur [U] [T]. Elle précise n’avoir qu’une toute petite retraite et n’être pas en capacité de régler la dette locative.

Aucun diagnostic social et financier n’ayant été reçu des services sociaux du Département, il n’a pu en être donné lecture à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Conformément aux articles 473 et 474 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée..

MOTIVATION

I/ SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la recevabilité de la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire ou de résiliation judiciaire du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail d’habitation a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 24 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Madame [R] [Y] a régulièrement notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 06 mars 2025, soit dans un délai de 6 semaines au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 décembre 2025 pour Monsieur [U] [T] et 23 décembre 2025 pour Madame [S] [T], conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Madame [R] [Y] aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Néanmoins, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié, pour le fixer à six semaines, le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. n°15007 13 juin 2024). Dès lors ce nouveau délai de six semaines ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce,le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié par commissaire de justice par acte du 03 octobre 2025, aux termes duquel le bailleur réclamait paiement d’une somme de 2 040,00 €.

Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai de 6 semaines applicable en l’espèce.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies à l’expiration du délai de 6 semaines à compter du commandement de payer, soit le 14 novembre 2025 à 24 heures. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 01 février 2025 à compter du 14 novembre 2025.

Le commandement de payer a été régulièrement notifié à la caution, de sorte que les demandes en paiement lui sont opposables.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [T] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d’argent à valoir sur une créance contractuelle ou l’indemnisation d’un préjudice.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit par ailleurs restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Enfin, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

L’occupation sans droit ni titre d’un logement justifie l’indemnisation de son propriétaire par l’allocation d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation peut être fixée à la somme de 680,00 € par mois, correspondant au montant du dernier loyer charges comprises applicable à la date de la résiliation.

Sur la demande en paiement des loyers et des charges

Selon les articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort par ailleurs des pièces du dossier, et notamment du commandement de payer délivré le 03 octobre 2025 et du décompte de la créance arrêtée au 18 mars 2026 à la somme de 6 040,00 €, que Mme [R] [Y] rapporte la preuve de l’arriéré locatif. La créance de Madame [R] [Y] n’est donc pas sérieusement contestable. Ledit commandement ayant été valablement dénoncé à la caution, les sommes dues par le locataire lui sont opposables.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [U] [T] et Madame [S] [T] solidairement à payer à Madame [R] [Y] la somme provisionnelle de 6 040,00 €, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 18 mars 2026 (échéance du mois de mars incluse), sous déduction des sommes éventuellement réglées par Monsieur [U] [T] dont il n’aurait pas été tenu compte dans l’arrêté de créance.

Madame [Y] sollicite par ailleurs le règlement de la somme de 200 euros au titre de la taxe des ordures ménagères 2025, demande à laquelle il sera fait droit, soit un total dû par le locataire de 6.240 €. Par contre, la taxe des ordures ménagères 2026 n’étant pas encore exigible au regard de l’année en cours, la demande sera rejetée. Enfin la demande de règlement de la somme de 543 euros au titre des frais de commissaire de justice sera examinée au titre des dépens de l’instance.

Monsieur [U] [T] sera par ailleurs condamné, solidairement avec Madame [S] [T], au paiement de l’indemnité d’occupation fixée plus haut à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de son départ.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, l’appréciation du préjudice éventuellement subi par Madame [R] [Y] ne relève pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, étant par nature sujet à contestation et à débat de fond.

Par ailleurs, la demanderesse formule une demande d’ordre général, sans précision sur son quantum, de sorte qu’en tout état de cause, le juge des référés n’aurait pas été en mesure d’y répondre.

Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts formée par Madame [R] [Y].

II/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [U] [T] et Madame [S] [T] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [U] [T] et Madame [S] [T] à payer à Madame [R] [Y] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Madame [R] [Y] aux fins de résiliation judiciaire concernant le bail d’habitation consenti à Monsieur [U] [T] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 01 février 2025 entre Madame [R] [Y] d’une part, et Monsieur [U] [T] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 14 novembre 2025 à minuit ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [U] [T] à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux à une somme égale au montant mensuel du loyer révisé et des charges dus au jour de la résiliation du bail, soit la somme de 680,00 € par mois ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [U] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [T] et Madame [S] [T] à payer à Madame [R] [Y] la somme provisionnelle de 6.240 € au titre des loyers, taxes, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 18 mars 2026 (échéance de mars incluse), sous déduction des sommes éventuellement réglées par Monsieur [U] [T] dont il n’aurait pas été tenu compte dans l’arrêté de créance ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [T] et Madame [S] [T] à payer à Madame [R] [Y] à titre provisionnel l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’échéance suivant celle de l’arrêt du décompte et jusqu’à la libération complète et effective des lieux ;

DIT N’Y AVOIR LIEU A REFERE sur la demande de dommages et intérêts formée par Madame [R] [Y],

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [T] et Madame [S] [T] à payer à Madame [R] [Y] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [T] et Madame [S] [T] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 03 octobre 2025,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE CADRE GREFFIER LA PRÉSIDENTE