TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

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REFERENCES : N° RG 25/08365 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3UR4

Minute : 26/00027

JUGEMENT

Du 09 Janvier 2026

Madame [K] [G]

Représentant : Maître Julien BOUZERAND de la SELARL JURIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0570

C/

Madame [P] [Y] [V]

Représentant : M^e Celina GRISI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 31

copie exécutoire :

Maître Julien BOUZERAND

Copie certifiée conforme :

Maître Célina GRISI

Le 09 Janvier 2026

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 09 Janvier 2026;

Sous la présidence de Madame Bénédicte MEI magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier lors des débats et de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier lors du délibéré ;

Après débats à l’audience du 02 Décembre 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

Madame [K] [G]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par Maître Julien BOUZERAND de la SELARL JURIS, avocat au barreau de PARIS

ET DEFENDEUR(S) :

Madame [P] [Y] [V]

[Adresse 1]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 930082025009925 du 18/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

Comparante et assistée de Maître Célina GRISI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Par acte d’huissier en date du 10 juillet 2025, Mme [K] [G], [Adresse 3] a fait délivrer à Mme [P] [Y] [V], [Adresse 1] une assignation à comparaitre le 9 octobre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Saint Ouen pour :

— fixer le loyer mensuel de Mme [K] [G] à la somme de 1 142,11€, correspondant au loyer de référence majoré pour les logements équivalents au sien,

— condamner Mme [P] [Y] [V] à verser à Mme [K] [G] la somme de 9 026,15€ au titre du remboursement des loyers trop-perçus depuis la prise d’effet au bail, avec intérêts à taux légal à compter de l’assignation,

— préciser que les intérêts moratoires échus produiront intérêts, dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil,

— condamner Mme [P] [Y] [V] à verser à Mme [K] [G] la somme de 2 400 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Mme [P] [Y] [V] aux entiers dépens,

— rappeler l’exécution provisoire de la présente décision,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

L’acte a été remis à personne,

Par courrier électronique adressé au greffe du tribunal, M^e GRISI, le conseil de Mme [P] [Y] [V], demande le renvoi de l’affaire au motif qu’elle vient d’être désignée dans le cadre de l’aide juridictionnelle totale accordée à sa cliente en date du 18 septembre 2025,

A l’audience du 9 octobre 2025, Mme [K] [G] est représentée,

Mme [P] [Y] [V] comparait,

L’affaire est renvoyée au 2 décembre 2025,

A l’audience du 2 décembre 2025, Mme [K] [G] comparait assistée,

Mme [P] [Y] [V] comparait assistée,

Mme [K] [G] demande qu’il soit fait application du dispositif d’encadrement des loyers, refusé par Mme [P] [Y] [V]. Le 15 août 2022, le bail a été signé pour un trois pièces de 63m2 au [Adresse 3] à [Localité 4]. Le problème porte sur le montant du loyer, fixé à 1 400 € + 150 € de provision pour charges. Ce montant prétend intégrer un complément de loyer non prévu dans le contrat de bail. La case « non » est cochée. Ni le montant du complément, ni ses caractéristiques ne sont mentionnés. Le loyer de ré-férence est de 1 142,11 €. Il y a donc un trop perçu de 257,89 € depuis le 15 août 2022 jusqu’à juillet 2025, date à laquelle Mme [G] a quitté les lieux. La loi ELAN s’applique à tous les bailleurs,

Le conseil de Mme [P] [Y] [V] fait valoir que sa cliente n’est pas une profes-sionnelle, elle a pris contrat de bail pré-imprimé, l’a rempli avec sa locataire et reconnait que le contrat ne respecte pas les conditions légales. Mme [P] [Y] [V] n’est pas de mauvaise foi, Mme [G] était sa première locataire, le bien a été livré en mai 2022. Le complément de loyer est possible, selon l’article 3 du décret : il s’agit d’un bien neuf, avec un balcon de 8m2, un parking souterrain sécurisé, dans une résidence de haut standing. La location du parking est comprise dans le loyer, sachant qu’à [Localité 4], les

parkings se louent 130€ par mois. Il est demandé que Mme [G] soit déboutée de ses demandes, et à titre subsidiaire, des délais de paiement sont sollicités, Mme [P] [Y] [V] touchant l’allocation de solidarité spécifique. Il convient de se reporter aux con-clusions déposées à l’audience,

L’affaire est mise en délibéré au 9 janvier 2026 avec mise à disposition au greffe,

MOTIFS DE LA DECISION

Vu la loi ELAN du 23 novembre 2018,

Vu l’article 9 du Code de procédure civile,

1) sur la recevabilité de la demande

A l’appui de ses prétentions, Mme [K] [G] verse au débat les pièces suivantes :

— contrat de location du 15 août 2022,

— quittances de loyers,

— déclaration de main courante du 07/11/24,

— congé pour reprise du logement en date du 14/02/25,

— courrier RAR de Mme [G] à Mme [Y] [V] du 08/05/25,

— demande de conciliation du 05/06/25 et constat d’échec du 25/06/25,

— jurisprudence,

Ces pièces justifient du principe de la réclamation formée à l’encontre de Mme [P] [Y] [V],

2) sur la demande au principal,

Le 15 août 2022, Mme [P] [Y] [V] consent un engagement de location pour 3 ans à Mme [K] [G] pour l’appartement A334 situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 1 400 €, majoré de 150€ à titre de provision sur charges,

Le 14 février 2025, Mme [P] [Y] [V] adresse par courrier à Mme [K] [G] un congé pour reprise du logement au 15 août 2025, et ce, pour en faire sa résidence principale,

Le 8 août 2025, Mme [K] [G] adresse une mise en demeure envoyée en RAR à Mme [P] [Y] [V] lui demandant, au titre de l’encadrement des loyers, non respecté en l’espèce, une diminution de son loyer et un remboursement du trop-perçu depuis la signature du bail,

Faute d’accord avec Mme [P] [Y] [V], Mme [K] [G] a sollicité une conciliation auprès du conciliateur de justice du tribunal de proximité de Saint Ouen, qui a constaté l’échec de cette tentative en date du 25 juin 2025,

Mme [K] [G] a saisi par voie d’assignation le Juge des contentieux de la protec-

tion du tribunal de proximité de Saint Ouen,

Au vu des arguments et documents exposés ci-dessus :

L’article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 fixe le principe d’un loyer de référence ordonné par l’Observatoire local des loyers, ledit loyer pouvant être minoré de 30% ou majoré de 20%, par application de l’article 1er de l’arrêté IDF-2022-05-06-0002 s’ap-pliquant sur le territoire de l’établissement public territorial de Plaine Commune,

L’article 140 de la loi ELAN fait obligation à tout bailleur de respecter l’encadrement des loyers pour les appartements situés en « zone tendue » du territoire de Plaine Commune d’Ile de France, comme [Localité 4],

Pour un contrat de bail signé le 15 août 2022, le loyer de référence qui s’impose est de 15,1€ le m2, et de 18,1€ s’il est majoré,

La majoration du loyer, au vu des caractéristiques du logement (appartement neuf, balcon de 8m2, parking, garage à vélo, ascenseur, local poubelles, fibre) se trouve justifiée,

Ce loyer de référence majoré à 18,1m2 était le loyer maximum que Mme [P] [Y] [V] pouvait donc demander à Mme [K] [G] ; pour un appartement évalué à 63,10m2, le loyer mensuel hors charges était de 1 142,11 €,

Or, le loyer inscrit au bail est de 1 400 €, soit un dépassement mensuel de 257,89 € et alors, qu’il est expressément précisé qu’aucun complément de loyer n’est prévu,

En conséquence,

Il sera ordonné la fixation du loyer de Mme [K] [G] à compter du 15 août 2022 à la somme mensuelle hors charges de 1 142,11 €,

Il sera également fait droit à la demande de Mme [K] [G] de condamner Mme [P] [Y] [V] à lui rembourser le trop-perçu des loyers encaissés sur la période du 15 août 2022 jusqu’à son départ, le 15 juillet 2025, soit 35 mois x 257,89€, soit 9 026,15€,

Somme majorée des intérêts à taux légal à compter du 9 juillet 2025, date de la délivrance de l’assignation,

Il sera également ordonné la capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du Code civil,

3) sur la demande reconventionnelle de Mme [P] [Y] [V]

Mme [P] [Y] [V] a fait état lors de l’audience du 2 décembre 2025 de ses difficultés financières, à savoir une baisse de revenus importante, celle-ci depuis le 12 août 2025 bénéficiaire d’une allocation spécifique de solidarité de 579,90 € par mois,

Dans le cadre de cette procédure, Mme [P] [Y] [V] a également bénéficié de l’aide juridictionnelle totale,

En conséquence, il sera fait droit à la demande de Mme [P] [Y] [V] de bénéficier de délais de paiement, tels qu’exposés dans le dispositif,

4) sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Il ne serait pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure,

En conséquence, Mme [P] [Y] [V] sera condamnée au paiement d’une somme qui sera équitablement fixé à 500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Mme [P] [Y] [V] qui succombe au principal sera condamnée aux entiers dépens,

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Déclare la demande recevable,

Ordonne la fixation du loyer pour le logement occupé par Mme [K] [G] au [Adresse 3] à la somme mensuelle hors charges de 1 142,11 € (mille cent quarante-deux euros et 11 centimes) sur la période du 15 août 2022 au 14 juillet 2025,

Condamne Mme [P] [Y] [V] à rembourser à Mme [K] [G] le trop-perçu des loyers encaissés sur la période du 15 août 2022 au 15 juillet 2025, soit 9 026,15€ (neuf mille vingt-six euros et 15 centimes), somme majorée des intérêts à taux légal à compter du 9 juillet 2025, date de la délivrance de l’assignation,

Ordonne la capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du Code civil,

Condamne Mme [P] [Y] [V] à payer 500 € (cinq cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Mme [P] [Y] [V] aux dépens de l’instance,

Autorise Mme [P] [Y] [V] à se libérer de la totalité de sa dette, en 24 (vingt-quatre) mensualités, soit vingt-trois mensualités de 400 € (quatre cents euros) chacune, la vingt-quatrième représentant le solde de la totalité des condamnations, intérêts et frais compris, sauf meilleur accord des parties ou apurement anticipé de la locataire,

Constate l’exécution provisoire de la présente décision,

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du Tribunal de Saint-Ouen le 9 janvier 2026, la minute étant signée par

LE GREFFIER LA JUGE M. T.T.