N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00420 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GNBT

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société [Localité 4] HABITAT

C/

[L] [J]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 15 Octobre 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 17 Septembre 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 15 Octobre 2025 :

Entre :

Société [Localité 4] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Eric VALLERON, avocat au barreau de LIMOGES;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [L] [J]

né le 03 Janvier 1995 en AFGHANISTAN

demeurant [Adresse 2]

COMPARANT en personne ;

assisté de Monsieur [G] [I] [H] (ami) ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 17 Septembre 2025, le demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et le défendeur en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 15 Octobre 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 mai 2021 à effet du 28 mai 2021, l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] Habitat a donné à bail à monsieur [L] [J] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 205,69 €, outre une provision sur charge et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer principal.

Par acte de commissaire de justice remis à étude le 24 avril 2025, l’OPH Limoges Habitat a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de voir :

— constater la résiliation de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, du bail conclu entre les parties ;

— ordonner son expulsion, et celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique ; et voir autoriser le requérant à faire séquestrer ses meubles et objets mobiliers dans un garde meuble à ses frais ;

— le condamner au paiement par provision de la somme de 1 675,27 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à ce jour, sauf à parfaire au jour du prononcé de la décision, ou à diminuer sous réserves d’éventuels acomptes qui auraient été versés, et suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— le condamner au paiement par provision d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier terme du loyer, à compter du jour où le bail s’est retrouvé résilié jusqu’à la totale libération des lieux loués ;

— le condamner au paiement par provision de la somme de 500 € au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 10 septembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue le 17 septembre 2025.

A l’audience susdite, l’OPH Limoges Habitat, représenté par son conseil Maître VALLERON avocat au barreau de Limoges, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa demande principale en paiement à la somme provisionnelle de 3 825,87 € au 16 septembre 2025, précisant que cette somme intègre des pénalités d’occupation du parc social. Il fonde sa demande d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut de paiement des loyers et indique ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50 € par mois compte tenu du versement d’un montant de 400 € effectué par le locataire le 8 septembre 2025.

A l’appui de sa demande de paiement au titre des pénalités, il expose que les courriers de mise en demeure adressés au locataire sont envoyés en lettre simple, la forme par recommandée n’étant pas obligatoire.

Monsieur [L] [J], assisté de Monsieur [G] [H], un ami, a sollicité des délais de paiement à hauteur de 50 € par mois afin de régler la dette locative dont il ne conteste pas le montant. Au soutien de sa demande, il fait état d’un accident de travail alors qu’il travaillait dans un chantier d’insertion. Il indique percevoir des ressources mensuelles d’un montant de 600 € au titre des prestations sociales.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 5] par voie électronique le 25 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH [Localité 4] HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 20 février 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 20 février 2025, l’OPH [Localité 4] HABITAT a fait délivrer à Monsieur [K] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 039,47 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges.

Or, il ressort de la lecture du décompte produit par le bailleur que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Ainsi, ce défaut de régularisation fonde l’OPH [Localité 4] HABITAT à se prévaloir de la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 21 avril 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, notamment du décompte actualisé au 16 septembre 2025, que Monsieur [K] [J] n’a pas réglé avec régularité le montant de ses loyers et charges.

La somme totale sollicitée à titre provisionnel arrêtée au 16 septembre 2025 s’élève à 3 825,87 € et comprend des frais de dossier « SLS OPS » d’un montant total de 129,54 €.

Si le bailleur produit la copie du courrier de mise en demeure, il ressort de ses propres déclarations que ledit courrier a été adressé en lettre simple. A défaut de justifier d’un envoi en courrier recommandé avec accusé de réception, le bailleur ne rapporte pas la preuve d’avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, qui constitue une formalité substantielle, de sorte qu’il ne peut prétendre au paiement des frais de pénalité de non-réponse à l’enquête sociale, lesquels seront soustraits de la dette locative.

La créance n’étant du reste pas sérieusement contestable ni contestée, il convient de condamner Monsieur [L] [J] au paiement à titre provisionnel de la somme de 3 825,87 € – 129,54 € = 3 696,33 € arrêtée au 16 septembre 2025.

Sur les délais de paiement :

Le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, sur le fondement de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que Monsieur [K] [J] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Par ailleurs, il ressort de ses déclarations à l’audience, non contestées par le bailleur, ainsi que de l’enquête sociale, que le locataire est en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu de ces éléments et de l’accord du bailleur à l’octroi de délais de paiement, il convient d’accorder des délais de paiement et d’autoriser Monsieur [K] [J] à se libérer de sa dette locative en 36 mois par 35 mensualités de 50 € minimum le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention du locataire sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Monsieur [K] [J] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [K] [J] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— Monsieur [K] [J] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 379,75 € (selon dernier quittancement du mois d’août 2025) ;

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [K] [J] , qui succombe, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH [Localité 4] HABITAT les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [K] [J] à lui verser une somme de 200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 21 avril 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [J] à payer à titre provisionnel à l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] HABITAT la somme de 3 696,33 € (trois mille six cent quatre-vingt-seize euros et trente-trois centimes), à titre provisionnel, arrêtée au 16 septembre 2025 ;

AUTORISONS Monsieur [K] [J] à régler les sommes dues sur 36 mois à l’aide de 35 mensualités de 50 € au minimum, dans la limite de la dette, au plus tard le 10 de chaque mois et le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette ;

DISONS que la dernière mensualité sera égale au solde restant dû majoré des frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [K] [J] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés sus du paiement du loyer courant ;

DISONS qu’à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer courant:

— la totalité de la somme due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [K] [J] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [K] [J] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi soit la somme de 379,75 € ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [J] à payer à l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] HABITAT la somme de 200 € (deux cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [J] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON