TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

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REFERENCES : N° RG 25/08105 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3TOC

Minute : 26/00081

OK

Syndic. de copro. EDEN GREEN pris en la personne de son syndic la sté FONCIA CHADEFAUX LECOQ

Représentant : Maître [Y], avocats au barreau de PARIS

C/

Monsieur [T] [L]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître [B] TOURNIER de la SCP SCP TOURNIER

Copie délivrée à :

M. [T] [L]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du DIX NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX ;

par Madame Mauricette MECHICHE, nommée Magistrat à titre temporaire par décret du 22 Août 2022

Assistéee de Madame Olivia KRITICOS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 Novembre 2025

tenue sous la présidence de Madame Mauricette MECHICHE, nommée Magistrat à titre temporaire par décret du 22 Août 2022 , assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 12] pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Maître Dominique TOURNIER de la SCP TOURNIER, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [L], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE LE LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 23 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [10] [Adresse 8] pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ SAS a fait assigner Monsieur [T] [L] , devant le tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois aux fins de la voir condamner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes :

—  3564,70 euros au titre des arriérés de charges de copropriétés du deuxième trimestre 2025 inclus, suivant décompte arrêté au 11 avril 2025 majorée des intérêt au taux légal à compter du 09 août 2024 sur la somme de 1292,97 euros puis à compte du 12 novembre 2024 sur la somme de 1799,64 euros puis à compte du 10 février 2025 sur la somme de 2252,70 euros puis à compter du 10 avril 2025 sur la somme de 3214,70 euros puis à compter de l’acte introductif d’instance pour le surplus ;

—  2000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Et les entiers dépens en ce compris le coût de sommation .

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 novembre 2025 ;

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] [Adresse 8] représenté par son avocat maintient ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance ;

Monsieur [T] [L] assigné en la forme d’un acte remis à l’étude du commissaire de justice , n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter ;

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 19 janvier 2025 ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne dont pas individualisées, et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] justifie de la créance invoquée en versant aux débats :

— Le relevé de propriété faisant apparaître que Monsieur [T] [L] est propriétaire d’un appartement et d’un parking au sein de la résidence [Adresse 12]

Le procès-verbal de l’ assemblée générale

— les appels de provision de charges trimestriels pour la période du 1 janvier 2024 au 3 è trimestre 2025 et le décompte de charges arrêté au 11 avril 2025 .

— les courriers de mise en demeure et leur avis de réception

— Le contrat du syndic ;

Selon le décompte arrêté à la date du 11 avril 2025 , Monsieur [T] [L] est redevable de la somme de 3153,22euros et selon le décompte arrêté au 1er octobre 2025 il est redevable de la somme de 3110,99 euros après régularisation de charges. Il conviendra de tenir compte du dernier décompte actualisé, favorable au débiteur ;

En conséquence, Monsieur [T] [L] sera condamné , selon ce décompte et au titre des charges de copropriété impayées, de la somme de 3110,99 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation délivrée le 23 mai 2025 ;

Sur les frais réclamés au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant. En outre, les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précitées, constituant une dérogation tant aux règles de l’article 10 al. 2 de cette même loi qu’à celles de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution, elles doivent faire l’objet d’une interprétation stricte et ne sont pas susceptibles d’être modifiées par le contrat de syndic, faute de constituer un droit à la libre disposition des parties.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] [Adresse 8] des copropriétaires réclame le paiement de la somme totale de 1240,89 selon décompte arrêté au 1er octobre 2025 ;

Cette somme comprend des frais de mise en demeure pour un montant 144 € justifiée par la production des courriers et des avis de réception , et de relance pour un montant de 111 euros , ces frais étant justifiés, Monsieur [T] [L] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] [Adresse 8] la somme de 255 euros, Les frais relatifs à des intérêts de retard pour un montant total de 22,74 euros étant injustifiés, seront rejetés ;

Les frais de recouvrement réclamés à hauteur de 350 euros correspondant à des frais de transmission de dossier avocat, relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Cette demande du syndicat des copropriétaires ne peut qu’être rejetée.

Les autres frais pour un montant total de 263,15 euros pourront être considérés au titre des dépens ;

En conséquence, Monsieur [T] [L] sera condamné à payer la somme totale de 255€ au titre des frais nécessaires prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée le syndicat des copropriétaires de syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] [Adresse 8] sera débouté du surplus de sa demande,

Sur les dommages et intérêts

En vertu de l’article 1153 alinéa 4 du code civil, devenu l’article 1231-6 al. 3 du même code, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que la défenderesse n’a effectué aucun paiement depuis le mois de juin 2021, cette absence de paiement régulier entraîne indéniablement un préjudice pour la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble. Ce préjudice financier direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, sera justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts ;

Sur les demandes accessoires

En l’espèce, Monsieur [T] [L] succombant à l’instance, sera condamné aux dépens de l’instance en ce compris le coût de la sommation.

L’équité et de la situation des parties commandent de le condamner à verser au syndicat des copropriétaire, la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [T] [L] à verser, au syndicat des copropriétaires de la résidence [10] [Adresse 8] pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ SAS la somme de 3110,99 € selon décompte arrêté au 1er octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation délivré le 23 mai 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [T] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [10] [Adresse 7][Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ SAS la somme de 255 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [T] [L] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [10] [Adresse 7][Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ SAS la somme de 200€ à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [T] [L] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [10] [Adresse 8] pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ SAS la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [T] [L] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût de la sommation;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le 19 janvier 2026

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE