TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT DU 22 JANVIER 2026

N° RG 25/00057 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2OIS

AFFAIRE

[U] [H] agissant en qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la société ART FRET TRANSPORTS,

le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE OPERA [Adresse 3] représenté par son syndic le cabinet ASA GESTION

C/

[T] [G]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Amélie DRZAZGA, Juge, statuant en tant que juge de l’exécution, assistée de Jessica ALBERT, Greffier.

CREANCIER POURSUIVANT :

Maître [U] [H] agissant en qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la société ART FRET TRANSPORTS

[Adresse 1]

[Localité 10]

représenté par M^e Sophie JEAN, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN122

CRÉANCIER INSCRIT :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE OPERA [Adresse 4] [Adresse 8] représenté par son syndic le cabinet ASA GESTION

[Adresse 9]

[Localité 11]

représenté par M^e Cécile TURON, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 306

DEFENDERESSE :

Madame [T] [G]

née le [Date naissance 2] 1964 à [Localité 16]

[Adresse 6]

[Localité 11]

représentée par Maître Claire ANGUILLAUME de la SARL GENIUS AVOCATS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 14

DÉBATS

L’affaire a été débattue le 27 novembre 2025 en audience publique.

JUGEMENT

rendu par décision contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe du tribunal

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte délivré le 6 février 2025, Maître [S] es qualité de liquidateur de la société ART FRET TRANSPORTS, a fait signifier par commissaire de justice à Madame [T] [G], un commandement de payer valant saisie d’un ensemble immobilier situé à [Adresse 14], en l’espèce les lots n°4309 et 4295, plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente déposé au Greffe.

Ce commandement a été publié le 10 mars 2025 au Service de la Publicité Foncière de [Localité 15], volume 2025 S numéro 20 avec attestation rectificative publiée le 17 mars 2025 volume 2025 S numéro 22.

Le procès-verbal de description des lieux a été réalisé le 28 mars 2025.

Par acte du 12 juin 2025, Maître [S] es qualité de liquidateur de la société ART FRET TRANSPORT, créancier poursuivant, a fait assigner Madame [T] [G] à comparaître devant le juge de l’exécution de [Localité 15] à l’audience d’orientation.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au Greffe du juge de l’exécution de [Localité 15] le 12 mai 2025.

Par acte du 3 juillet 2025, le Syndicat des Copropriétairesn de l’immeuble OPERA sis [Adresse 5] à [Localité 13] a déclaré sa créance, en qualité de créancier inscrit, s’élevant au montant de 10.612,38 euros selon décompte arrêté au 2 juillet 2025.

L’affaire a été retenue après trois renvois à la demande des parties, à l’audience du 27 novembre 2025, au cours de laquelle les parties ont comparu, représentées par leur conseil.

Aux termes de ses dernières écritures, valablement signifiées par la voie du RPVA le 12 novembre 2025, Maître [S] es qualité de liquidateur de la société ART FRET TRANSPORT, créancier poursuivant, représenté par son conseil, demande notamment au juge de l’exécution de :

— Rejeter les contestations et demandes incidentes de Madame [G] et accorder au

poursuivant l’entier bénéfice de son acte introductif d’instance, savoir :

— Mentionner comme montant retenu pour la créance du poursuivant la somme de 490 887,29 euros selon décompte arrêté au 14 janvier 2025 et avec intérêts au taux légal (professionnel) majoré de 5 points (article L313-3 du Code monétaire et financier) du 15 janvier 2025 et jusqu’à

complet paiement,

— Ordonner qu’aux requête, poursuites et diligences de Maître [U] [H] es qualité, il soit procédé à la vente forcée des lots saisis sur la mise à prix de 90.000 euros ;

Et, à cet effet :

— Fixer la date de l’audience à laquelle il sera procédé à la vente forcée des biens dans un délai

compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de la décision,

— Ordonner qu’indépendamment de la publicité légale, une insertion sommaire paraîtra également

sur le site internet www.licitor.com,

— Désigner la SCP LEROI-WALD-REYNAUD-AYACHE, Commissaire de Justice au 12,

[Adresse 12], avec mission de faire visiter les lieux objets

de la vente forcée aux éventuels amateurs, dans la quinzaine précédant l’audience d’adjudication,

— Dire que le Commissaire de Justice commis pourra, si besoin est, procéder comme il est dit aux

articles L. 142-1 et L. 142-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

— Dire que les frais et honoraires du Commissaire de Justice feront partie des frais ordinaires de

poursuite, qui seront taxés par le Juge et payés par privilège en sus du prix,

A titre subsidiaire, si la mise à prix était réhaussée à 215.000 euros :

— Ordonner qu’en cas de carence d’enchères sur la mise à prix de 215.000 euros, le bien sera immédiatement remis en vente sur la mise à prix de 150.000 euros puis sur celle de 90.000 euros.,

A titre infiniment subsidiaire, si la vente amiable était autorisée :

— Fixer, eu égard aux conditions économiques du marché, le montant du prix en deçà duquel

l’immeuble ne pourra être vendu,

— Fixer la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée, dans un délai qui ne pourra excéder

quatre mois,

— Rappeler que le débiteur devra accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente

amiable, et devra rendre compte au créancier poursuivant, sur sa demande, des démarches

accomplies à cette fin,

— Taxer les frais de poursuite tels qu’ils seront indiqués et justifiés lors de l’audience d’orientation par le créancier poursuivant, et dire qu’ils seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente,

— Dire qu’en application de l’article A444-191 du Code de Commerce, l’Avocat poursuivant

percevra l’émolument perçu par les notaires en application de l’article A 444-91 dudit Code, et

qu’il sera versé directement par l’acquéreur en sus du prix de vente,

En tout état de cause :

— Condamner Madame [G] à payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

Aux termes de ses dernières écritures, valablement signifiées par la voie du RPVA le 24 novembre 2025, Madame [G], représentée par son conseil, demande notamment au juge de l’exécution de:

1.À titre principal

— REJETER toutes les prétentions adverses ;

— CONSTATER les irrégularités affectant le commandement de payer valant saisie délivré le 6 février 2025 et les irrégularités affectant sa publication au service de la publicité foncière ;

— CONSTATER que le créancier poursuivant ne rapporte pas la preuve du dépôt du cahier des conditions de vente au greffe dans le délai de cinq jours ouvrables suivant la délivrance de l’assignation à comparaître à l’audience d’orientation ;

— En conséquence, PRONONCER la caducité dudit commandement et ordonner la mainlevée de la saisie immobilière diligentée sur le bien de Madame [G] ;

2. À titre subsidiaire

— REPORTER le paiement de la créance litigieuse jusqu’à ce qu’intervienne la décision à venir dans la procédure enregistrée sous le RG 25/05594, actuellement pendante devant la première chambre du tribunal judiciaire de Versailles contre Maître [I] [J], dont la responsabilité professionnelle est engagée ;

— DIRE que ce report interviendra dans la limite maximale de vingt-quatre mois, conformément aux dispositions légales précitées,

3. À titre infiniment subsidiaire

— AUTORISER Madame [G] à procéder à la vente amiable de son bien immobilier sis [Adresse 7], dans un délai déterminé par la juridiction ;

4. A titre plus infiniment subsidiaire

— CONSTATER que la mise à prix fixée par le créancier poursuivant à la somme de 90.000 euros est manifestement insuffisante au regard de la valeur vénale du bien estimée à 215.000 euros ;

— DIRE ET JUGER qu’il y a lieu de réévaluer la mise à prix à la somme de 215.000 euros, correspondant à la valeur vénale réelle du bien et aux conditions du marché immobilier ;

— ORDONNER la modification du cahier des conditions de vente en ce sens ;

5. En tout état de cause

— ORDONNER l’imputation des règlements déjà effectués sur le montant de la dette ;

— CONDAMNER le créancier poursuivant aux dépens et à la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Pour un exposé complet du litige il convient de se reporter à l’assignation et aux écritures des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Et, en application de l’article R.322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

Sur la régularité du commandement de payer et du cahier des conditions de vente

En application de l’article R.321-6 du code des procédures civiles d’exécution, le commandement de payer valant saisie est publié au fichier immobilier dans un délai de deux mois à compter de sa signification.

En l’espèce, le créancier poursuivant justifie d’avoir publié le commandement, délivré le 6 février 2025, le 10 mars 2025, en sorte que le délai légal a été respecté.

Par ailleurs, l’article R.321-3 du même code prévoit qu’outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice, le commandement de payer valant saisie comporte : (…)

3° Le décompte des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus ainsi que l’indication du taux des intérêts moratoires.

En l’espèce, force est de constater que le commandement de payer délivré comporte un décompte distinguant clairement les sommes réclamées en principal, intérêts et frais, le calcul des intérêts étant également détaillé.

Enfin, l’article R.322-10 dudit code prévoit qu’au plus tard le cinquième jour ouvrable suivant l’assignation délivrée au débiteur saisi, le créancier poursuivant dépose au greffe du juge de l’exécution un cahier des conditions de vente comportant l’état descriptif de l’immeuble et les modalités de la vente. Il y est joint la copie de l’assignation délivrée au débiteur et un état hypothécaire certifié à la date de la publication du commandement de payer valant saisie.

En l’espèce, le créancier poursuivant justifie du dépôt du cahier des conditions de vente le 12 mai 2025, soit dans les délais légaux puisque l’assignation a été délivrée le 7 mai 2025.

En conséquence, l’ensemble des contestations relatives au commandement de payer et au cahier des conditions de vente sera rejeté.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions combinées des articles R.322-15 et L.311-2 et 6 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier d’office que le créancier agit sur le fondement d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible et que la saisie porte sur des droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

En l’espèce, Maître [S] es qualité de liquidateur de la société ART FRET TRANSPORTS, créancier poursuivant, dispose d’un titre exécutoire constitué d’un jugement du Tribunal de commerce de NANTERRE du 17 décembre 2021, ensuite confirmé par arrêt de la Cour d’appel de VERSAILLES du 7 février 2023, signifié le 24 février 2023.

Ces décisions ont notamment condamné Madame [G] à payer à Maître [S] ès qualité la somme de 393.320 euros, en ordonnant la capitalisation des intérêts, outre les sommes de 2.000 euros puis de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Maître [S] es qualité de liquidateur de la société ART FRET TRANSPORTS dispose donc d’un titre exécutoire constatant une créance certaine, liquide et exigible.

Au vu des pièces produites, notamment du décompte d’intérêts, il convient de mentionner que la créance de Maître [S] es qualité de liquidateur de la société ART FRET TRANSPORTS s’élève à la somme de 490.887,29 euros euros euros en principal, intérêts et frais, selon décompte arrêté au 14 janvier 2025, outre les intérêts dus jusqu’à complet paiement.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Les articles 510 du code de procédure civile et R.121-1 du code des procédures civiles d’exécution donnent compétence au juge de l’exécution pour accorder de tels délais dès lors qu’un commandement ou un acte de saisie a été signifié.

En l’espèce, Madame [G] sollicite des délais de grâce indiquant qu’elle a engagé une procédure contre l’avocat qui la représentait dans le cadre de la procédure ayant conduit aux titres exécutoires fondant la présente procédure. Elle estime que la responsabilité professionnelle de cet avocat est engagée et qu’elle peut prétendre ) indemnisation du préjudice financier qu’elle a subi.

Toutefois, cette action indemnitaire est parfaitement indépendante de la présente procédure et son issue tout à fait incertaine en l’état. Or, Madame [G] ne justifie aucunement de sa situation et de son évolution et ne démontre pas en quoi un délai de deux ans pourrait lui permettre de désintéresser son créancier en sorte que le paiement de la somme due dans un délai de deux ans apparaît, en l’état, illusoire.

Ainsi, Madame [G] ne démontre pas sa bonne foi et n’apporte pas la preuve qu’un échelonnement de sa dette sur deux années lui permettrait d’apurer la créance.

Sa demande tendant à se voir accorder des délais de paiement sera donc rejetée.

Sur la demande d’orientation de la procédure en vente amiable

Conformément à l’article R.322-21 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente. Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois. A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois.

Et, en application de l’article R.322-15 alinéa 2 du même code, lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

En l’espèce, à l’appui de sa demande d’être autorisée à vendre son bien à l’amiable, Madame [G] se contente de produire une évaluation de la valeur du bien par un cabinet d’expertise. En dehors de cette évaluation, elle ne justifie d’aucune démarche active en vue de vendre le bien à l’amiable, aucun mandat de vente n’est produit et elle ne propose pas de prix plancher.

Le caractère payant de l’expertise qu’elle a commandé apparaît insuffisant à démontrer sa bonne foi et la réalité des dilligences accomplies en vue de la vente du bien.

Ainsi, la demande de Madame [G] visant à être autorisée à vendre le bien à l’amiable sera rejetée.

Sur la vente forcée

En application de l’article R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque le juge de l’exécution ordonne la vente forcée, il fixe la date de l’audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision. Le juge détermine les modalités de visite de l’immeuble à la demande du créancier poursuivant.

L’état hypothécaire produit aux débats justifie des droits de Madame [G] sur l’immeuble saisi.

Compte tenu du rejet de la demande de vente amiable, la vente forcée des biens et droits immobiliers objet des poursuites sera ordonnée dans les termes du dispositif.

En application de l’article R.322-30 du code des procédures civiles d’exécution, la vente forcée est poursuivie après une publicité visant à permettre l’information du plus grand nombre d’enchérisseurs possible dans les conditions prévues par les textes suivants.

Aux termes des dispositions des articles R.322-31 à 36 du même code qui encadrent la publicité de droit commun, la publicité est réalisée par l’affichage dans les locaux de la juridiction d’un avis rédigé par le créancier poursuivant et la publication de celui-ci dans un des journaux d’annonces légales diffusé dans l’arrondissement de la situation de l’immeuble saisi ainsi que par l’affichage à l’entrée ou en limite de l’immeuble saisi et la publication dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale, au tarif des annonces ordinaires d’un avis simplifié. Le créancier poursuivant ou les créanciers inscrits peuvent en outre, sans avoir à recueillir l’autorisation du juge, recourir à tous moyens complémentaires d’information à l’effet d’annoncer la vente dès lors qu’ils n’entraînent pas de frais pour le débiteur et qu’ils ne font pas apparaître le caractère forcé de la vente ou le nom du débiteur.

Conformément à la nature du bien et à la demande du poursuivant, la publicité légale sera satisfaite par la publication d’un avis simplifié dans un journal à diffusion régionale et d’une publicité sur un site internet au choix du publiciste.

Sur le montant de la mise à prix

Il résulte des dispositions de l’article L.322-6 du code des procédures civiles d’exécution que si le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant, le débiteur peut, en cas d’insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l’immeuble et les conditions du marché.

À l’appui de sa demande tendant à voir fixer à 215.000 euros le montant de la mise à prix en cas de vente forcée de son bien, Madame [G] produit le rapport d’estimation immobilière établi par le Cabinet NOBLET EXPERTISE, dont elle souligne qu’il a pris en compte l’état du bien.

Il convient toutefois de souligner que le montant de la mise à prix dans le cadre d’une vente par adjudication est déterminé dans l’ojectif de permettre des enchères frucutueuses et nombreuses et ne correspond à la valeur estimée de l’appartement.

Ainsi, compte tenu de l’état très dégradé du domicile et de son état d’occupation, au vu de la valeur du bien immobilier, la mise à prix en cas de vente forcée à 90.000 euros n’apparaît pas manifestement insuffisante et son maintien à ce montant est de nature à rendre la vente attractive et à améliorer les chances d’enchères fructueuses et ce, dans l’intérêt de l’ensemble des parties.

La demande de Madame [G] de modification du montant de la mise à prix en cas de vente forcée sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, les dépens seront employés en frais taxés de vente.

L’équité commande, compte tenu de la nature du conflit, de ne pas faire droit aux demandes formulées au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La juge de l’exécution, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

REJETTE l’ensemble des contestations relatives au commandement de payer et au cahier des conditions de vente émises par Madame [T] [G] ;

MENTIONNE que le montant retenu pour la créance de Maître [S] es qualité de liquidateur de la société ART FRET TRANSPORTS s’élève à la somme de 490.887,29 euros euros euros en principal, intérêts et frais, selon décompte arrêté au 14 janvier 2025, outre les intérêts dus jusqu’à complet paiement ;

REJETTE la demande de Madame [T] [G] tendant à se voir accorder des délais de paiement ;

REJETTE la demande de Madame [T] [G] visant à être autorisée à vendre le bien à l’amiable ;

ORDONNE LA VENTE FORCEE des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière ;

REJETTE la demande de Madame [T] [G] de modification du montant de la mise à prix

DIT QUE L’AUDIENCE D’ADJUDICATION AURA LIEU, dans les conditions fixées dans le cahier des conditions de la vente, à la barre du tribunal judiciaire NANTERRE, le :

Jeudi 07 mai 2026 à 14H30,

Salle B, rez-de-chaussée de l’extension du tribunal

DIT qu’en vue de cette vente, la SCP LEROI-WALD-REYNAUD-AYACHE pourra faire visiter le bien et vérifier son état d’occupation, dans la quinzaine précédant la vente, pendant une durée d’une heure selon des modalités arrêtées dans la mesure du possible en accord avec les occupants, et qu’en cas de nécessité relatée au procès-verbal, il pourra être assisté, du Commissaire de Police ou de son représentant, ou du commandant de la brigade de gendarmerie compétente, ou à défaut de deux témoins majeurs et d’un serrurier ;

DIT qu’en cas d’empêchement, le commissaire de justice désigné pourvoira à son remplacement;

Dit que le commissaire de justice désigné pourra en outre se faire assister en cas de besoin et lors d’une visite d’un ou plusieurs professionnels agréés chargés d’établir ou de réactualiser les différents diagnostics immobiliers obligatoires prévus par l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation ;

DIT que la publicité de la vente s’opérera de la manière suivante :

— publicité légale,

— un avis simplifié dans un journal à diffusion régionale ;

— une insertion sur un site internet au choix du publiciste ;

DIT que les dépens seront compris dans les frais de vente ;

DIT que le présent jugement, notifié conformément à l’article R. 311-7 du code des procédures civiles d’exécution, vaut convocation de l’ensemble des parties à la présente procédure à l’audience d’adjudication ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que les décisions du juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit conformément à l’article R.121-21 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé le 22 Janvier 2026

Et ont signé.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION

copie à :

Maître Claire ANGUILLAUME ccc toque

M^e Sophie JEAN ce toque

M^e Cécile TURON ccc toque