TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 23/03019

N° Portalis 352J-W-B7H-CZD3Y

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :

27 Février 2023

JUGEMENT

rendu le 15 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. AMON BTP

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Sonia KEPES, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire #PN054

DÉFENDERESSE

S.C.I. [Localité 5] RENTAL INTERNATIONAL

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Bénédicte DE LAVENNE-BORREDON de la SELARL DOUCHET DE LAVENNE Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #J0131

Décision du 15 Septembre 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 23/03019 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZD3Y

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 19 Mai 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 15 septembre 2025.

JUGEMENT

Rendue par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 31 mars 2016, la S.C.I. [Localité 5] Rental International (désignée ci-après la société [Localité 5] Rental International), a donné à bail commercial à la S.A.R.L. Amon BTP (désignée ci-après la société Amon BTP) des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7], pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2016.

En date du 10 décembre 2020, le préfet de [Localité 6] a émis trois arrêtés d’insalubrité à titre remédiable pour les parties communes des bâtiments sur rue et sur cour, ainsi que la cour, de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 2] à [Localité 7].

Par acte de commissaire de justice signifié le 30 janvier 2023, la société [Localité 5] Rental International a fait délivrer à la société Amon BTP un commandement de payer la somme de 18 034,20 euros au titre des loyers et des charges impayés arrêtés au 1er février 2023, outre la somme de 200,01 euros au titre du coût de l’acte, visant la clause résolutoire.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice signifié le 27 février 2023, la société Amon BTP a assigné la société Clichy Rental International devant le tribunal judiciaire de Paris en opposition à commandement de payer.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 février 2024, la société Amon BTP demande au tribunal de :

— dire le commandement de payer visant la clause résolutoire du 30 janvier 2023 nul et sans effet ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;

— condamner la société [Localité 5] Rental International à lui verser la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle expose essentiellement que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 30 janvier 2023 est nul et de nul effet aux motifs qu’il mentionne un loyer de 462,12 euros, puis de 473,45 euros et une provision sur charges de 50 euros qui sont erronés dans leur montant ; que le contrat de bail met à sa charge un loyer contractuel de 450 euros, charges comprises, soit un loyer de 400 euros outre une provision sur charges de 50 euros, ce que confirment par ailleurs différentes quittances de loyers délivrés par le bailleur avant la délivrance du commandement de payer litigieux. Elle ajoute que le loyer indexé à hauteur de 473,45 euros apparait pour la première fois dans le décompte joint au commandement de payer litigieux.

Elle soutient qu’à compter du prononcé de trois arrêtés préfectoraux d’insalubrité le 10 décembre 2020, seul l’appel des provisions sur charges pouvait être fait par le bailleur ; que la société [Localité 5] Rental International ne fournit aucun justificatif des charges appelées, et ce même après sommation de le faire.

Enfin, elle indique que la société [Localité 5] Rental International ne peut nullement arguer que les quittances de loyer versées aux débats pour justifier de ses paiements entre le 1er avril 2018 et le 1er mars 2019 sont des fausses, aucune plainte pénale n’ayant été déposée et la signature y figurant est identique à celle du bailleur figurant sur le contrat de bail.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 décembre 2023, la société Clichy Rental International demande au tribunal de :

— débouter la société Amon BTP de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la société Amont BTP à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle expose essentiellement que le montant du loyer initial est fixé contractuellement à la somme de 450 euros, auquel s’ajoute une provision sur charges de 50 euros, et que par le jeu de l’indexation, le loyer a été porté à la somme de 473,45 euros, en sus de 50 euros de provision sur charges. Elle conteste les quittances de loyer versées aux débats par la société Amon BTP, qu’elle considère comme des faux et soutient que les loyers mentionnés sur les quittances n’ont jamais été encaissés par elle. Elle estime qu’il appartient en tout état de cause à la société Amon BTP de justifier par la production de relevés de compte ou de documents comptables qu’elle s’est acquittée de ses loyers et provisions sur charges. Elle s’accorde avec la société Amon BTP sur le fait que les loyers ne sont plus dus à compter du 10 décembre 2020, compte tenu des trois arrêtés préfectoraux, ce qui justifie que seules les provisions de charges ont été appelées à compter de cette date.

Par ordonnance du 12 septembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été plaidée à l’audience tenue à juge unique du 19 mai 2025 et mise en délibéré au 15 septembre 2025.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire

*Sur la détermination du loyer

Selon l’article 1188 du code civil, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

L’article 1192 du code civil précise néanmoins qu’on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.

Enfin, aux termes de l’article 1373 du code civil, la partie à laquelle on l’oppose peut désavouer son écriture ou sa signature. Les héritiers ou ayants cause d’une partie peuvent pareillement désavouer l’écriture ou la signature de leur auteur, ou déclarer qu’ils ne les connaissent. Dans ces cas, il y a lieu à vérification d’écriture.

En l’espèce, le contrat de bail stipule en sa clause « loyer » que « le présent bail est en outre consenti moyennant un loyer mensuel, de 450 euros avec charges (quatre cent cinquante euros) ».

En sa clause « charges – paiements », il est notamment stipulé que « Outre le loyer ci-dessus stipulé et indexé comme il sera dit ci-après, le PRENEUR devra supporter :

[liste de charges]

Le locataire s’oblige dès à présent à payer, en même temps que chaque terme du loyer, une somme de 50 euros (cinquante euros) à titre de provision sur les charges ».

En sa clause « indexation et révision du loyer », le contrat stipule :

« 1-Indexation du loyer :

Les parties conviennent expressément que le loyer sera révisé chaque année à la date anniversaire, automatiquement et sans notification préalable, en fonction des variations de l’indice des loyers commerciaux (ILC) publié par l’INSEE (…). »

Les termes ainsi rappelés du contrat de bail sont ambigus en ce que les clauses « loyers » et « charges » semblent se contredire sur le fait que la mensualité de 450 euros porte uniquement sur le loyer ou inclus les charges.

Il ressort cependant des quittances de loyer versées aux débats pour la période de 2016 à 2018, lesquelles ne sont pas contestées par la bailleresse, qu’il est expressément mentionné un loyer de 400 euros et des charges de 50 euros.

A la lumière de ces quittances, il est établi que le loyer mensuel convenu entre les parties était de 400 euros, soumis à indexation annuelle, auquel s’ajoutait 50 euros de provisions sur charges.

Il résulte de ces éléments que le décompte annexé au commandement de payer est erroné.

*Sur la nullité du commandement de payer

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le commandement de payer délivré pour une somme supérieure au montant réel de ce qui est dû est valable pour la partie non contestée.

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être exécutés de bonne foi. Partant, un commandement délivré par un bailleur qui reproche à son preneur un manquement contractuel doit, pour être valide, répondre à cette exigence de bonne foi.

En vertu des dispositions de l’article 2274 du même code, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, à défaut de procédure en vérification d’écriture sollicitée, les quittances de loyer versées aux débats par la société Amon BTP font foi, jusqu’à preuve contraire. Il ressort de ces dernières qu’il a été donné quittance par la société [Localité 5] Rental International à la société Amon BTP d’un loyer de 400 euros auquel s’ajoute une provision sur charges de 50 euros pour les mois d’avril 2018 à mars 2019.

Si le décompte joint au commandement de payer litigieux ne fait nullement mention de ces différents paiements de loyers et de provisions sur charges effectués par la société Amon BTP, il n’est pas démontré qu’une telle erreur sur ledit décompte a été faite de mauvaise foi par la société [Localité 5] Rental International, étant précisé que la société Amon BTP n’allègue ni ne justifie avoir réglé les loyers et provisions sur charges postérieurs à mars 2019, ni avoir payer les sommes dues dans le mois du commandement de payer.

S’agissant de l’indexation, les mentions sur le décompte de la somme de 462,12 euros à compter d’avril 2018, 473,45 euros à compter d’avril 2019 et 482,17 euros à compter d’avril 2020 correspondent au montant au loyer indexé sur une base de de loyer mensuel de 450 euros en mars 2016, par application de l’indice ILC à la date d’anniversaire du bail en 2018, 2019 et 2020, la notification préalable de la société Amon BTP n’étant pas nécessaire, conformément aux stipulations du contrat de bail rappelées ci-dessus. Si le montant indiqué par la bailleresse est erroné compte tenu du fait que le loyer hors charges était initialement de 400 euros et non de 450 euros, elle était en droit d’appliquer une indexation contractuellement convenue.

Il n’est donc pas démontré la délivrance du commandement de payer litigieux de mauvaise foi par la société [Localité 5] Rental International, cette dernière ayant appliqué les stipulations contractuelles relatives à l’indexation du loyer sur une base de loyer dont son interprétation diffère de la locataire.

Enfin, à compter des trois arrêtés préfectoraux d’insalubrité du 10 décembre 2020, la société Amon BTP est seulement redevable des provisions sur charges, tel que cela ressort exactement du décompte joint au commandement de payer litigieux.

La société Amon BTP soutient que la bailleresse n’a pas communiqué de relevés de charges mais elle n’en tire aucune conséquence et ne forme aucune demande à ce titre. Il en résulte que les appels de provisions restent valables en application des stipulations contractuelles.

Si la somme demandée dans le commandement de payer n’est pas exacte en ce qu’elle ne tient pas compte de certains paiements faits par la société Amon BTP, il reste valable pour la partie non contestable des sommes demandées, aucun paiement n’étant justifié à compter d’avril 2019.

En outre, la société Amon BTP échoue à démontrer que la société [Localité 5] Rental International a fait délivrer de mauvaise foi le commandement de payer visant la clause résolutoire le 30 janvier 2023.

Par conséquent, la société Amon BTP sera déboutée de sa demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 30 janvier 2023.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société Amon BTP, partie perdante à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la société Amon BTP, condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à la société [Localité 5] Rental International la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

*

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute la S.A.R.L. Amon BTP de sa demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 30 janvier 2023,

Condamne la S.A.R.L. Amon BTP à verser à la S.C.I. [Localité 5] Rental International la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la S.A.R.L. Amon BTP aux dépens de l’instance,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 6] le 15 Septembre 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Diana SANTOS CHAVES