TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 25/00816 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZD5X

JUGEMENT DU 23 JUIN 2025

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE BEAU SOLEIL pris en la personne de son syndic en exercice la SASU FONCIA SAINT ANDRE

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Jean-roch PARICHET, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

M. [S] [V]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 5]

défaillant

Mme [L] [O]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 5]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article L 311-10 du Code de l’ Organisation Judiciaire,

GREFFIER

Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS : sans audience, accord du demandeur du 09.04.2025.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 23 Avril 2025 ;

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 23 Juin 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

Il existe à [Localité 9], un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 2] et nommé [Adresse 7].

Par actes d’huissier du 21 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [V] et Mme [O] devant le tribunal judiciaire de Lille en paiement de charges.

Il demande au tribunal de :

Vu les articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965,

— Condamner M. [V] et Mme [O] solidairement à lui payer les sommes de :

—  10 456,76 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 août 2024,

—  1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les condamner solidairement aux entiers frais et dépens de l’instance.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [V] et Mme [O] sont propriétaires des lots 117 et 118, 106, 53 et 71, qu’ils sont tenus au paiement des charges de copropriété, que sans contester devoir ces sommes, ils s’abstiennent de les régler régulièrement.

Il soutient que leur attitude est exclusive de bonne foi, qu’il leur a été adressé une mise en demeure le 30 août 2024 puis un commandement le 8 octobre 2024, en vain.

Il ajoute que l’importance de la dette perturbe la trésorerie de la copropriété.

Il souligne que M. [V] et Mme [O] doivent également supporter les sommes engagées pour tenter de recouvrer la créance.

L’affaire n’a pas été appelée en audience, avec l’accord du conseil du demandeur donné par bulletin électronique du 9 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualification du jugement :

L’assignation ayant été délivrée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile (et les lettres recommandes de l’huissier lui étant revenues revêtues de la mention “avisé non réclamé) mais la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire, conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la demande en paiement de charges :

Les articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énoncent que :

“ Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. […]”

“ Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

[…]

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. […]”

“ Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.”

Le syndicat verse notamment au débat :

— le règlement de copropriété,

— le contrat de syndic en cours d’exécution et le précédent,

— un décompte des sommes dues, actualisé au 1er janvier 2025 , pour un montant total de 7 152,77 (pour les lots 53 et 118) + 3 303,99 (pour les lots 71, 106 et 117) = 10 456,76 euros,

— les appels de fonds,

—  5 factures d’honoraires du syndic,

— une mise en demeure du 30 août 2024,

— un commandement de payer du 8 octobre 2024,

— le relevé de propriété.

Le décompte inclut divers frais :

— le 15 décembre 2023, deux fois 240 euros pour “RL5S – suivi procédure de recouvrement” en rapport avec deux factures d’honorires à cette date mais sans qu’il soit justifié d’un suivi d’une procédure de recouvrement ni de l’existence d’une telle prestation dans le contrat de syndic et plus particulièrement à son article 9 de sorte que ce débit n’est pas justifié,

— le 1er mars 2024, la somme de 126,33 euros pour “Cntx fact Waterlot L24043740 proc” mais aucune des pièces versée au débat ne justifie ce débit,

— le 22 mars 2024, la somme de 298 euros pour “RL5S – suivi du dr transmis à l’avocat”, mais au contrat de syndic (article 9.1) il est stipulé que cette somme n’est due qu’uniquement en cas de diligences exceptionnelle et il n’est ici justifié d’aucune diligence exceptionnelle,

— le 19 juin 2024, la somme de 298 euros pour “RL5S – suivi procédure de recouvrement”,en rapport avec une factures d’honorires à cette date mais sans qu’il soit justifié d’un suivi d’une procédure de recouvrement ni de l’existence d’une telle prestation dans le contrat de syndic et plus particulièrement à son article 9 de sorte que ce débit n’est pas justifié,

— le 1er octobre, la somme de 350 euros pour constitution dossier huissier,mais au contrat de syndic (article 9.1) il est stipulé que cette somme n’est due qu’uniquement en cas de diligences exceptionnelle et il n’est ici justifié d’aucune diligence exceptionnelle,

— le 17 octobre 2024, la somme de 173,38 euros pour “Cntx fact Waterlot CDT”, ce qui correspond au coût du commandement du 8 octobre 2024, et se trouve donc justifié,

— le 13 décembre 2024, la somme de 350 euros constitution dossier avocat, mais au contrat de syndic (article 9.1) il est stipulé que cette somme n’est due qu’uniquement en cas de diligences exceptionnelle et il n’est ici justifié d’aucune diligence exceptionnelle.

Au final, seul le coût du commandement est justifié et cette diligence était en outre utile en l’état d’une dette devenant significative et en l’absence totale de paiement des charges.

En dehors de ces frais, les pièces versées au débat suffisent à établir la créance du syndicat et à défaut pour M. [V] et Mme [O] d’avoir constitué avocat et justifié de l’extinction de la dette, le syndicat est bien fondé à leur réclamer la somme de 8 554,43 euros arrêtée au 1er janvier 2025 (appels de provision sur charges et cotisation au fonds travaux du 1er trimestre 2025 inclus).

M. [V] et Mme [O] seront donc solidairement condamnés à lui payer cette somme, ainsi que les intérêts à compter du commandement du 8 octobre 2024, conformément à l’article 1231-6 du code civil. Le tribunal ne retient pas la mise en demeure du 30 août 2024 car elle n’est pas accompagnée de l’accusé de réception.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile :

Les articles 696 et 700 du code de procédure civile prévoient que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […]”

M. [V] et Mme [O], qui succombent, seront condamnés solidairement à supporter les dépens de l’instance ; l’équité commande de les condamner également solidairement à payer au syndicat la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne M. [V] et Mme [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] soleil, [Adresse 3], les sommes de :

—  8 554,43euros au titre des charges de copropriété, selon décompte arrêté au 1er janvier 2025 (appels de provision sur charges et cotisation au fonds travaux deu 1er trimestre 2025 inclus) avec intérêt au taux légal à compter du 8 octobre 2024 ;

—  1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [V] et Mme [O] solidairement à supporter les dépens de l’instance ;

Rejette le surplus des demandes.

Le greffier Le juge