TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— M^e Laetitia CORBIN

Copie certifiée conforme à :

— M^e Laetitia CORBIN

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 25/11514

N° Portalis 352J-W-B7J-C7XER

N° MINUTE :

Assignation du :

02 Juin 2025

JUGEMENT

rendu le 07 Mai 2026

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, ELEOS CONSEIL

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Laetitia CORBIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0049

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [X]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Madame [R] [X] née [Z]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non-représentés

Décision du 07 Mai 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/11514 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7XER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,

Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 19 Février 2026 tenue en audience publique devant Madame Sophie ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [X] et Madame [R] [Z] épouse [X] sont propriétaires des lots n°14 et 143 dans l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 4].

Par exploit du 2 juin 2025, le syndicat des copropriétaires les ont fait assigner en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 15 janvier 2026.

Aux termes de cette assignation le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu la loi du 10 juillet 1965, en particulier ses articles 10 et 10-1,

— Condamner solidairement Monsieur [V] [X] et Madame [R] [Z] épouse [X] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], les sommes suivantes :

-10.897,06 € au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 31 mars 2025 qui sera augmentée des intérêts en matière civile à compter de la sommation de payer,

-655,44 € au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre du copropriétaire,

-3.500 € à titre de dommages et intérêts, pour résistance abusive,

-2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner solidairement Monsieur [V] [X] et Madame [R] [Z] épouse [X] aux entiers dépens de l’instance. »

Cités suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice), Monsieur et Madame [X] n’ont pas comparu. Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction été prononcée le 15 janvier 2026 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 19 février 2026. La décision a été mise en délibéré au 7 mai 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande en paiement des charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur et Madame [X] sont propriétaires indivis des lots 14 et 143 de l’immeuble situé [Adresse 5].

Pour justifier sa demande principale à hauteur de la somme de 10.897,06 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2025 incluant l’appel de fonds du 2ème trimestre 2025, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 15 décembre 2022, 6 juillet 2023 et 3 juillet 2024 par lesquels l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021, 2022 et 2023, et fixé les budgets prévisionnels des années 2023, 2024 et 2025 ;

— les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble à M. et Mme [X] entre le 1er octobre 2022 et le 1er avril 2025, faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots des défendeurs ;

— un décompte de créance arrêté au 1er avril 2025 ;

— le contrat de syndic à effet du 12 janvier 2024 au 12 avril 2026.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur et Madame [X], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 10.897,06 euros.

En application de l’article 220 du code civil, les défendeurs seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de la somme de 10.897,06 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er avril 2025 (appel 2ème trimestre 2025 inclus).

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

La condamnation au paiement des charges sera donc assortie des intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2024.

2. Sur la demande en paiement au titre des frais

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 655,44 euros se décomposant comme suit :

16/09/2024 : frais de mise en demeure : 42,00 €

25/11/2024 : transmission huissier : 300,00 €

19/12/2024 : facture commissaire de justice : 313,44 €

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’envoi de la première mise en demeure datée du 16 septembre 2024, selon les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de reception.

Il sera débouté de sa demande au titre des frais de celle-ci (42,00 €).

S’agissant des frais de transmission de pièces à huissier (300 euros) il ne s’agit pas de frais nécessaires au sens des dispositions précitées, en ce qu’ils font partie de la gestion courante du syndic et ne traduisent donc pas des diligences exceptionnelles, extérieures aux fonctions de base du syndic, au sens du point 9.1 du contrat type annexé au décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Seule apparait bien fondée la demande présentée au titre des frais de la sommation de payer délivrée par commissaire de justice le 27 novembre 2024 pour un montant de 187,16 €, le surplus de la facture produite, soit 126,28 euros, visant des actes non justifiés devant être rejeté.

Par conséquent, les défendeurs sont condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] la somme de 187,16 euros au titre des frais de recouvrement.

3. Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts pour resistance abusive.

Toutefois, il ne démontre pas que Monsieur [V] [X] et Madame [R] [X], dont la bonne foi doit être présumée, aient agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4. Sur les demandes accessoires

Monsieur [V] [X] et Madame [R] [X], succombant, seront condamnés solidairement aux dépens.

Tenus aux dépens, les défendeurs seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [V] [X] et Madame [R] [X], solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] [Localité 5] la somme de 10.897,06 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er avril 2025 (appel 2ème trimestre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [V] [X] et Madame [R] [X], solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 5] la somme de 187,16 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 5] de sa demande à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [V] [X] et Madame [R] [X], solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 5] la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [V] [X] et Madame [R] [X], solidairement au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 07 Mai 2026

La Greffière La Présidente