TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 20 MAI 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 25/03810 – N° Portalis DB3S-W-B7J-24VB

N° de MINUTE : 25/00746

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic, la société GTF, SA

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0208

C/

DEFENDEUR

S.C.I. P.H.B.

[Adresse 3]

[Localité 3]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vite-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 25 Mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La S.C.I. P.H.B est propriétaire des lots n°1, 24 et 52 de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] (93).

Par acte de commissaire de justice du 3 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Pantin (93), représenté par son syndic en exercice, la société GTF, a fait assigner la S.C.I. P.H.B devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de céans de :

CONDAMNER la société P.H.B au paiement de la somme 24.742,52 € au titre des charges arriérées (24.130,14 €) et des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (612,38 €) pour la période du 1er juillet 2024 au 7 février 2025 (appel du 1er trimestre 2025 inclus) avec intérêts qui doivent courir à compter du 30 janvier 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 18.1 81,64 € et de la date de délivrance de l’assignation pour le solde.

CONDAMNER la société P.H.B au paiement d’une somme de 2.000€ à titre de dommages et intérêts ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du Code Civil ;

CONDAMNER la société P.H.B à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] une indemnité d’un montant de 2.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance.

MAINTENIR l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la S.C.I. P.H.B, propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de cette copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de la S.C.I. P.H.B au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que le commandement de payer et les mises en demeure qui lui ont été adressés sont restés infructueux.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, la S.C.I. P.H.B n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 9 octobre 2025 et fixée à l’audience du 11 mars 2026. Elle a été mise en délibéré au 6 mai 2026.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la S.C.I. P.H.B ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 12 mai 2022, 11 avril 2023 et 26 avril 2024 ayant voté les travaux de portail d’accès du bâtiment A, de garde-corps, d’étude de la réfection de la toiture du bâtiment A, de réparation de la corniche, de réfection de la toiture du bâtiment A, de ravalement du bâtiment A et de réfection de la structure de la loge ainsi qu’ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2021, 2022 et 2023 ainsi que les budgets prévisionnels 2024 et 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 27 avril 2024 au 31 décembre 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, le relevé de compte établi au 11 mars 2025 mentionne la reprise d’un solde débiteur au 30 juin 2024 à hauteur de 2 942,08 euros au titre de « Solde au 30/06/2024 », qui n’est pas pleinement justifié. Le syndicat ne verse en effet aucune pièce spécifiquement dédiée à la justification de ce solde antérieur. Néanmoins, le décompte annexé au commandement de payer et la mise en demeure du 13 septembre 2024, non accompagné d’un avis de réception, permettent un contrôle partiel des sommes appelées. Ils ne peuvent toutefois suffire en eux-mêmes à justifier de l’exigibilité des appels suivants figurant au débit du compte :

le solde au 31/12/2021 de 5 200,21 euros,

appel « TX REMPLT 5 CHUTES » du 1er février 2022 de 1 107,47 euros,

appel « TX REMPLT 5 CHUTES » du 1er février 2023 de 1 107,47 euros,

appel « Facture émise » du 2 octobre 2023 de 888,29 euros,

appel « Facture émise » du 1er juin 2024 de 1 630,24 euros,

appel « Vente du : 07/05/24 » du 1er juin 2024 de 1 144,25 euros,

appel « Vente du : 07/05/24 AF » du 1er juin 2024 de 206,95 euros

En effet, le solde au 31 décembre 2021 n’est justifié par aucun décompte ou pièce. Les deux appels « TX REMPLT 5 CHUTES » ne peuvent correspondre à la résolution 17 de l’assemblée générale du 11 avril 2023 portant sur les travaux de « remplacement des chutes » puisqu’ils ont été appelés auprès des copropriétaires les 1er février 2022 et 1er février 2023, soit avant la tenue de cette assemblée. Les « facture émise » des 2 octobre 2023 et 1er juin 2024 étant indéterminées quant à leur objet et aucune résolution des procès-verbaux d’assemblées générales versés aux débats ne mentionnant des appels fixés à ces dates, aucun contrôle n’est possible. Il en est de même des appels « Vente », la seule vente figurant aux procès-verbaux d’assemblées générales étant celle relative à la vente des lots 51 et 52 par le syndicat des copropriétaires à M.[D], ce qui ne peut donner lieu à une inscription au débit du compte des copropriétaires.

Il convient en conséquence de déduire ces sommes du solde au 30 juin 2024 qui n’est donc pas débiteur à hauteur de 2 942,08 euros mais créditeur à hauteur de 9 081,27 euros.

De surcroît, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce :

les frais de relance du 13 septembre 2024 de 35 euros,

les frais de contentieux du 19 décembre 2024 de 290 euros

les frais du commandement de payer du 30 janvier 2025 de 287,38 euros.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er janvier 2022 et le 7 février 2025, dont il est justifié, a été de 30 422,54 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 18 315,75 euros.

Ainsi, il convient de condamner la S.C.I. P.H.B à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12 106,79 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 7 février 2025, appel provisionnel du 1er trimestre 2025 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 30 janvier 2025.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 612,38 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant le commandement de payer du 30 janvier 2025.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l’espèce les frais de relance du 13 septembre 2024 de 35 euros et les frais de contentieux du 19 décembre 2024 de 290 euros.

En revanche, il y a lieu de retenir les frais d’huissier pour la signification du commandement de payer du 30 janvier 2025, à hauteur de 287,38 euros, dont il est justifié.

La S.C.I. P.H.B sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 287,38 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2025, date du commandement de payer.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

La capitalisation est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, la S.C.I. P.H.B paye irrégulièrement les charges de copropriété. Or, de tels manquements systématiques et répétés à une obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires, sans motif valable justifiant sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, la S.C.I. P.H.B a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner la S.C.I. P.H.B, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. P.H.B sera condamnée aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE la S.C.I. P.H.B à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société GTF, la somme de 12 106,79 euros au titre des charges courantes et appels de fonds de travaux impayés arrêtées le 7 février 2025, appels du premier trimestre 2025 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2025 ;

CONDAMNE la S.C.I. P.H.B à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société GTF, la somme de 287,38 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2025 ;

CONDAMNE la S.C.I. P.H.B à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société GTF, la somme de 600 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la S.C.I. P.H.B à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société GTF, la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.C.I. P.H.B aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 20 mai 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT