TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 1]

[Localité 1]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/05479 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3F4D

Minute :

JUGEMENT

Du : 26 Février 2026

Monsieur [W] [J]

Madame [S] [Y]

Madame [D] [A]

C/

Monsieur [H] [L]

Monsieur [T] [G] [L]

Monsieur [F] [L]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 08 Décembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 26 Février 2026 ;

Sous la Présidence de Madame Odile BOUBERT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [W] [J]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par M^e Clara ANIDJAR, avocat au barreau de PARIS

Madame [S] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Clara ANIDJAR, avocat au barreau de PARIS

Madame [D] [A]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Clara ANIDJAR, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [L]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représenté par M^e Eléonore NEAU, avocat au barreau de PARIS Substitué par M^e Nadia TEBAA, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [T] [G] [L]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représenté par M^e Eléonore NEAU, avocat au barreau de PARIS Substitué par M^e Nadia TEBAA, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [F] [L]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représenté par M^e Eléonore NEAU, avocat au barreau de PARIS Substitué par M^e Nadia TEBAA, avocat au barreau de PARIS

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Clara ANIDJAR

M^e Eléonore NEAU

Expédition délivrée à :

Le 03-10-23 un appartement a été loué à M. [J] [W] et MME [Y] [S] et MME [A] [D] dont le bailleur est l’indivision de M. [L] [H] et M. [L] [T] [G] et M. [L] [F] .

Par actes du 09-05-25 M. [J] [W] et MME [Y] [S] et MME [A] [D] ont assigné devant le juge des contentieux de la protection de Pantin M. [L] [H] et M. [L] [T] [G] et M. [L] [F] afin d’obtenir :

— le constat de la non-conformité du complément de loyer ,

— le non-respect du loyer de référence ,

— l’existence d’un trouble de jouissance ,

en conséquence :

— la fixation du loyer au 03-10-23 à la somme de 1033.62 euros ,

— la suppression du complément de loyer au 03-10-23 ,

— leur condamnation solidaire :

— à exécuter des travaux nécessaire à la cessation du trouble de jouissance et la production d’une

carte d’identification de la clé d’entrée sous astreinte de 300 euros par jour de retard ,

.à leur verser la somme de 6631 euros au titre du complément de loyer indûment perçu,

.à leur verser la somme de 6032.12 euros du trop-perçu de loyer ,

.à leur verser la somme de 7560 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,

.à leur verser la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ,

outre la somme de 2500 euros sur le le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’au paiement des dépens .

A l’audience du 08-12-25 M. [J] [W] et MME [Y] [S] et MME [A] [D] , représentés par leur conseil , exposent que :

— le complément de loyer est injustifié dans la mesure où il n’est pas fondé sur des caractéristiques de confort ou une localisation réellement distincte ,

— le loyer de référence majoré est de 11.3 euros le m2 ce qui fixe le loyer au 03-10-23 à la somme de 1033.62 euros et non de 1351 euros ,

— le logement est indécent du fait de désordres , existants dès l’ état des lieux d’entrée , qui touchent à des éléments de confort tels que le chauffage, l’isolation thermique et phonique , la plomberie et l’électricité .

— malgré plusieurs tentatives de conciliation , aucun accord n’a pu être trouvé avec le bailleur .

Le conseil de M. [L] [H] et M. [L] [T] [G] et M. [L] [F] répond que:

— s’agissant du complément de loyer que les demandes des locataires sont irrecevables car tardives en ce qu’ils ont saisi le tribunal plus de trois mois après la réception de l’avis de la Commission Départementale de Conciliation qui a rendu sa décision le 25-01-24.

Subsidiairement ils rappellent que le fondement de ce complément de loyer était des travaux qui ont été réalisés après la prise en location et qui ont amélioré le confort des locataires .

— s’agissant du loyer de référence , ils allèguent que la date de construction du bâtiment est de 1974 , en tout cas après 1970 ; qu’ils se sont fiés à l’analyse de l’ agence immobilière la société CAZA IMMO .

— s’agissant du trouble de jouissance , ils contestent l’existence d’un trouble de jouissance et la valeur probatoire des photographies produites ; que les éventuels désordres ne relèvent en aucune façon de critères d’indécence ; qu’il appartenait à l’ agence immobilière la société CAZA IMMO de les avertir sur l’existence de désordres de ce type ; que l’ agence immobilière a rédigé et validé le bail entre les parties .

— s’agissant de la carte de reprographie de la clé d’entrée , ils indiquent ne jamais en avoir possédée.

En conclusion M. [L] [H] et M. [L] [T] [G] et M. [L] [F] indiquent qu’ils ont assigné en intervention forcée la société CAZA IMMO , agence immobilière en charge de la gestion locative du bien et ils demandent la jonction de cette procédure à la présente procédure.

De sorte qu’ils demandent :

— de déclarer les demandeurs irrecevables sur la demande relative au complément de loyer ,

— de rejeter l’ensemble des autres demandes ,

à titre subsidiaire de :

— condamner la société CAZA IMMO à les garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre ,

— débouter la société CAZA IMMO de ses demandes

— de condamner la partie succombante à leur payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile , outre les dépens.

Le conseil des demandeurs s’oppose à la jonction des deux affaires et actualise leurs demandes à savoir :

. la somme de 9423 euros au titre du complément de loyer indûment perçu,

. la somme de 8571.96 euros du trop-perçu de loyer ,

. la somme de 11160 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,

A l’audience du 08-12-25 , il n’est pas acté une jonction des procédures RG N° 25/05479 et RG N° 25/08392.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action en justice relative au complément de loyer

Selon l’article 140-III de la loi du 23-11-18 “Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu’il s’agit d’un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi.

En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l’éventuel complément de loyer, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation.

En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d’office par le juge.”.

En l’espèce le bail a été conclu le 03-10-23 et la Commission Départementale de Conciliation a rendu un avis en séance du 25-01-24 .

Il s’agit de déterminer la date à laquelle M. [J] [W] et MME [Y] [S] et MME [A] [D] ont reçu l’avis de la Commission Départementale de Conciliation . M. [L] [H] et M. [L] [T] [G] et M. [L] [F] soulevant cette irrecevabilité il leur appartient de prouver la date de réception de cet avis . Pour ce faire , ils peuvent s’appuyer sur la notification qu’ils ont eux-même reçus en personne ou envoyée à leur mandataire .

En l’espèce M. [L] [H] et M. [L] [T] [G] et M. [L] [F] ne justifient pas de cette date de réception de l’avis de la Commission Départementale de Conciliation et ne peuvent donc bénéficier d’une forclusion de l’action des locataires. Celle-ci est donc recevable.

Sur la régularité du complément de loyer

Pour une location nue , l’article 140-III de la loi du 23-11-18 prévoit son application pour les logements “présentant des caratéristiques de localisation et de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique” .

En l’espèce M. [L] [H] et M. [L] [T] [G] et M. [L] [F] justifient ce complément de loyer sur des travaux faits dans le logement .

Il ressort du bail que :

— les travaux justifiant ce complément de loyer ne sont pas mentionnés dans le bail ,

— le bailleur produit une facture antérieure à la signature du bail du 01-02-23 de 1830 euros ne détaillant pas les prestations fournies mais relatives à la fermeture des fenêtres et la pose de mousse isolante autour d’une fenêtre et une facture postérieure au bail 18-10-23 de 1133 euros relative à la mise en place de joint de silicone autour du placard d’une chambre et la vérification des deux portes-vitres du balcon . C’est deux factures ne justifient pas d’une amélioration du confort des locataires mais relèvent des obligations d’entretien du bailleur qui doit assurer l’étanchéité des ouvrants .

Dès lors il y a lieu d’annuler le complément de loyer à compter de la prise d’effet du bail .

M. [L] [H] et M. [L] [T] [G] et M. [L] [F] seront donc tenus

solidairement à rembourser à M. [J] [W] et MME [Y] [S] et MME [A] [D] la somme de 9423 euros représentant 27 mois , à décembre 2025 , de complément de loyer de 349 euros .

Sur le loyer de référence

En application de la réglementation à [Localité 4] à la date de signature du contrat pour un logement sis dans un bâtiment construit après 1970 , le loyer de référence majoré est de

14.6 euros le m2 , soit pour une surface de 92.53 m2 , une somme de 1351 euros .

En conséquence le montant du loyer est correct et la demande de M. [J] [W] et MME [Y] [S] et MME [A] [D] est rejetée .

Sur l’ état du logement et la responsabilité du bailleur

Selon l’art 1719 du Code Civil le bailleur est tenu de faire jouir paisiblement le preneur des lieux pendant la durée du bail .

L’article 6 de loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent .

Les locataires soutiennent avoir subi des désordres sur deux périodes :

— du 03-10-23 au 31-01-24 , des problèmes de canalisation dans un bureau , des défaillances de radiateurs conduisant à cinq interventions et à l’absence de chauffage pendant 2 mois, des fenêtres dont la fermeture n’est pas assurée dans une chambre et le salon.

— du 01-02-24 à novembre 2025 : la poursuite d’une mauvaise fermeture des portes et fenêtres, des volets rouillés , des odeurs de canalisation , de problèmes d’ humidité .

Le bailleur a été informé de ces désordres , qui ne relèvent pas de l’indécence mais de la délivrance d’un logement conforme à l’habitation , par le courrier du 03-11-23 , du 05-03-24 , du 13-04-24 et par deux courriers du conseil des locataires du 08-10-24 et du 24-12-24.

Ces courriers sont postérieurs à l’intervention sommaire du 18-10-23 soit la facture de 1133 euros.

Dès lors il y a lieu d’en déduire que le bailleur n’a pas délivré au locataire un logement en bon état d’entretien.

La durée du trouble de jouissance s’étend dans un premier temps sur 4 mois , puis sur 23 mois.

La perte de jouissance de l’appartement porte sur environ 10% de sa surface , la gêne occasionnée concernant le chauffage et l’isolation des ouvrants.

Il y a donc lieu de condamner le bailleur au paiement de la somme de 3647 euros au titre du préjudice de jouissance soit 1351 euros x0.1 x27 mois .

Sur les travaux à réaliser sous astreinte

Les locataires n’ayant pas détailler les travaux à réaliser , il ne peut être fait droit à cette demande qui doit être fondée sur un descriptif .

Sur le préjudice moral

M. [J] [W] et MME [Y] [S] et MME [A] [D] justifient d’un préjudice du fait :

— de l’absence de réponse effective et rapide aux courriers ,

— de perte de temps du fait de démarches auprès de la Commission Départementale de Conciliation.

A l’inverse le bailleur , informé personnellement en plus des courriers adressés au mandataire, ne semble pas avoir pris la mesure des conditions de vie des locataires.

Dès lors il y a lieu de faire droit à la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral à hauteur de 1000 euros .

Sur la carte d’identification de la clé d’entrée

Le bailleur n’ayant pas précisé dans le bail qu’il était en possession de cette carte , il ne peut donc lui être demandé de la produire .

Sur les autres demandes

Selon l’article 696 du Code de procédure civile , la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge , par décision motivée , n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie . En l’espèce M. [L] [H] et M. [L] [T] [G] et M. [L] [F], partie perdante , seront condamnés aux entiers dépens.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les sommes exposées dans la présente instance et non comprise dans les dépens.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

le juge des contentieux de la protection aprés débats en audience publique , statuant par mise à disposition au greffe , par jugement contradictoire et en premier ressort :

dit n’y avoir lieu à jonction des procédures RG N° 25/05479 et RG N° 25/08392 ,

constate la non-conformité du complément de loyer ,

déclare M. [L] [H] et M. [L] [T] [G] et M. [L] [F] responsables des préjudices subis par M. [J] [W] et MME [Y] [S] et MME [A] [D],

condamne solidairement M. [L] [H] et M. [L] [T] [G] et M. [L] [F] à payer à M. [J] [W] et MME [Y] [S] et MME [A] [D] :

. la somme de 9423 euros au titre de la restitution du complément de loyer irrégulier ,

. la somme de 3647 euros au titre du trouble de jouissance ,

. la somme de 1000 euros au titre du préjudice moral ,

. la somme de 1100 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ,

déboute les parties du surplus de leur demande et rappelle l’exécution provisoire du présent jugement,

condamne solidairement M. [L] [H] et M. [L] [T] [G] et M. [L] [F] aux dépens .

LE GREFFIER LE JUGE