N° Minute : 25/173

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE BESANCON

— --------

Pôle Civil – Section 1

Contentieux général

— Copie certifiée conforme revêtue de la

formule exécutoire délivrée le

à

— Copie certifiée conforme délivrée le

à

N° RG 23/00752 – N° Portalis DBXQ-W-B7H-EPZF

Code : 50G 0A

Olivier MOLIN

JUGEMENT RENDU LE 09 Septembre 2025

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [Z] [S]

né le 22 Décembre 1982 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Benoît MAURIN de la SELARL MAURIN-PILATI ASSOCIES, avocats au barreau de BESANCON

Madame [V] [S]

née le 17 Mars 1981 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Benoît MAURIN de la SELARL MAURIN-PILATI ASSOCIES, avocats au barreau de BESANCON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [F] [C]

né le 11 Août 1971 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Germain PERREY de la SELARL GERMAIN PERREY, avocats au barreau de BESANCON

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Président : Olivier MOLIN, 1er Vice-Président

Assesseur : Guillaume DE LAURISTON, Juge

Assesseur : Louise BOBILLIER, Juge

Greffier : Christine MOUCHE, Greffière

Magistrats ayant délibéré :

Président : Olivier MOLIN, 1er Vice-Président

Assesseur : Guillaume DE LAURISTON, Juge

Assesseur : Louise BOBILLIER, Juge

DEBATS :

A l’audience de plaidoiries du 10 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 09 Septembre 2025

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe par Olivier MOLIN, assisté de Christine MOUCHE, Greffière

********

EXPOSE DU LITIGE

Suivant un compromis de vente établi le 6 juillet 2021 devant Me [W], notaire à [Localité 4] (Doubs), M. [Z] [S] et Mme [V] [S] ont vendu à M. [F] [C] un bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 3] (Doubs), moyennant le prix de 340 000 euros.

Il était notamment prévu une réitération de la vente entre les parties par acte authentique au plus tard le 15 juillet 2022, ainsi qu’une condition suspensive tenant à la conformité de l’installation d’assainissement de la maison.

Un certificat de non-conformité de l’installation d’assainissement de la maison a été établi par la société SAUR le 13 août 2021.

Par un courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 6 septembre 2021, M. [F] [C] a notifié aux vendeurs sa volonté de renoncer à la vente, au motif que la condition de conformité de l’installation n’était pas réalisée, refus réitéré par un nouveau courrier du 5 novembre 2021.

Après avoir fait réaliser des travaux à leur charge, M. [Z] [S] et Mme [V] [S] ont obtenu un certificat de conformité de l’installation d’assainissement établi par la société SAUR, en charge du réseau d’assainissement collectif, le 10 mars 2022.

Par assignation du 26 avril 2023, M. [Z] [S] et Mme [V] [S] ont fait citer M. [F] [C] devant le tribunal judiciaire de Besançon pour obtenir sa condamnation au paiement de la clause pénale prévue au compromis de vente.

***

Dans leurs conclusions récapitulatives transmises par voie électronique le 16 octobre 2024, M. [Z] [S] et Mme [V] [S] demandent au tribunal de débouter M. [F] [C] de ses prétentions et de le condamner à leur payer la somme de 34 000 euros titre de clause pénale, outre celle de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent qu’après un contrôle de leur installation d’assainissement, un certificat de non-conformité a été établi le 13 août 2021 ; qu’ils ont, conformément au compromis de vente, fait réaliser les travaux de mise en conformité et obtenu un certificat de conformité le 10 mars 2022, de sorte que la condition suspensive était bien réalisée avant l’échéance prévue pour la réitération de l’acte authentique ; que la vente étant parfaite, l’acquéreur a manqué à ses obligations en ne la réitérant pas par acte authentique, justifiant l’application de la clause pénale prévue au contrat de vente ; qu’en tout état de cause, la condition suspensive prévoit que l’acquéreur ne peut renoncer à la vente en cas de non-conformité, si le vendeur accepte, comme en l’espèce, de prendre à sa charge le coût et la réalisation des travaux de mise en conformité.

Sur la nullité du compromis de vente, ils répondent que les déclarations des vendeurs portaient exclusivement sur l’existence d’un raccordement et non sur sa conformité, ce que rappellent expressément le compromis de vente et sa condition suspensive. Par ailleurs, ils contestent l’existence d’un contrôle révélant une anomalie, qui aurait réalisé antérieurement à la signature du compromis de vente.

Sur le caractère potestatif de la condition suspensive relative à la conformité de l’installation d’assainissement, ils répondent que la condition suspensive a été levée avant la date butoir pour la réitération de l’acte authentique, de sorte que la question de la validité de la clause portant sur les conséquences de l’éventuelle défaillance de la condition suspensive ne se pose pas ; qu’en tout état de cause, la clause qui prévoit que la condition suspensive sera caduque si le vendeur accepte de prendre à sa charge le coût et la réalisation des travaux de mise en conformité de l’installation d’assainissement dépend d’un événement extérieur au vendeur, à savoir le résultat du contrôle de conformité par les services compétents, et ne crée pas un déséquilibre significatif entre les parties, la clause litigieuse ayant pour objet de protéger l’acquéreur en cas de non-conformité. Ils ajoutent que les vendeurs ayant exécuté la condition suspensive et mis en conformité de l’installation, il n’est plus possible à l’acquéreur de soulever la nullité de cette condition.

Par ailleurs, ils répondent que la remise en cause par le défendeur des travaux de mise en conformité ne repose sur aucun élément de preuve et est sans incidence sur la réalisation de la condition suspensive, qui dépendait exclusivement de la remise d’un certificat de conformité par les autorités compétentes ; que, par ailleurs, aucun élément ne permet de contester la validité du contrôle réalisé par la SAUR.

Sur l’obligation de délivrance du vendeur, ils répondent que les travaux de mise en conformité du réseau d’assainissement étaient prévus au contrat conclu entre les parties et n’ont pas modifié la consistance du bien ; que, pour le surplus, le défaut de délivrance n’est étayé par aucun élément de preuve, et que le compromis de vente exclut expressément toute garantie de contenance du terrain.

Ils s’opposent à la réduction du montant de la clause pénale, qui n’est pas conditionné par l’existence d’un préjudice, ce préjudice étant, au demeurant réel, compte tenu des travaux de mise en conformité qu’ils ont dû prendre en charge, et du retard dans la réalisation de la vente au mois de juillet 2024. Ils ajoutent que le forfait de 10 % prévu au contrat ne saurait être considéré comme excessif, correspondant aux pratiques usuelles en matière de vente immobilière.

Enfin, ils considèrent que l’exécution provisoire de droit est compatible avec la nature de l’affaire et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

***

Dans ses conclusions récapitulatives transmises par voie électronique le 29 janvier 2025, M. [F] [C] demande au tribunal d’annuler le compromis de vente conclu entre les parties le 6 juillet 2021, par voie de conséquence de débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs prétentions et de les condamner à lui verser la somme de 5 000 euros de dommages-intérêts.

A titre subsidiaire, il demande au tribunal, au visa des articles 1304 et suivants du code civil de juger que la condition suspensive comprise dans le compromis de vente régularisé le 6 juillet 2021 présente un caractère potestatif et de déclarer en conséquence nulles les obligations qui en découlent, ainsi que de débouter les consorts [Z] [S] et [I] [N] de l’intégralité de leurs demandes et de les condamner à lui verser la somme de 5 000 euros de dommages-intérêts.

Plus subsidiairement, il demande au tribunal de juger qu’en l’absence de levée de la condition suspensive au cours du délai de réitération expirant le 15 juillet 2021, et de la renonciation de M. [F] [C] à celle-ci, le compromis est devenu caduc et la vente de nul effet, et, en conséquence, de débouter les consorts [Z] [S] et [I] [N] de l’intégralité de leurs demandes et de les condamner à lui verser la somme de 5 000 euros de dommages-intérêts.

Plus subsidiairement, il demande au tribunal, au visa des articles 1604 et 1217 du code civil, de débouter les consorts [Z] [S] et [I] [N] de l’intégralité de leurs demandes et de les condamner à lui verser la somme de 5 000 euros de dommages-intérêts.

Il sollicite, le cas échéant, la réduction de la clause pénale à 1 euro.

En tout état de cause, il demande que l’exécution provisoire de droit soit écartée et la condamnation des défendeurs à lui verser la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de sa demande en annulation du compromis de vente, M. [F] [C] affirme avoir été victime d’un dol, reprochant aux vendeurs les affirmations mensongères suivantes :

— la mention dans le compromis de vente du raccordement de l’immeuble au réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques, alors que l’installation existante n’était pas reliée au réseau collectif d’assainissement et n’était pas conforme au règlement du service d’assainissement collectif de la commune, ce que ne pouvaient ignorer les vendeurs, nécessairement informés par les précédents propriétaires, qui avaient eux-mêmes été informés par la commune de la mise en service d’un réseau d’assainissement collectif en 2014, la condition suspensive relative à la conformité de l’installation d’assainissement étant expressément prévue comme une condition déterminante du consentement de l’acquéreur ;

— le compromis mentionnait l’existence d’une fosse toutes eaux, alors qu’il s’agissait en réalité d’une fosse septique.

Il ajoute que les vendeurs ont refusé l’intervention de l’expert amiable désigné par son assureur de protection juridique pour apprécier la non-conformité de l’installation, ce qui confirme leur volonté de dissimuler cette information.

Au soutien de sa demande de dommages-intérêts, il invoque un préjudice résultant des frais générés par la présente instance, ainsi qu’un préjudice d’anxiété correspondant au temps consacré à la gestion des suites du compromis contesté.

Par ailleurs, M. [C] estime, au visa de l’article 1304-2 du code civil, que le compromis de vente, qui prévoit la possibilité pour les vendeurs, en cas de défaillance de la condition suspensive de délivrance d’un certificat de conformité de l’installation d’assainissement, de s’y soustraire en s’engageant à supporter le coût de réalisation des travaux de mise en conformité, est une condition potestative soumise à leur seule volonté, ce qui doit entraîner l’annulation du compromis de vente. Il répond à l’argumentation adverse que l’intervention d’un tiers pour attester de la conformité de l’installation ne saurait constituer un élément extérieur au débiteur de l’obligation.

Par ailleurs, M. [C] affirme qu’aucun certificat de conformité ne lui a été adressé par les vendeurs au cours du délai de réitération, de sorte que la condition suspensive prévue au compromis de vente est défaillante, ce qui permettait à l’acquéreur de renoncer à la vente ; qu’en tout état de cause, la condition suspensive permettait à l’acquéreur de renoncer à la vente en cas de certificat attestant de la non-conformité de l’installation, sauf si le vendeur s’engageait à prendre à sa charge le coût et la réalisation des travaux de mise en conformité, engagement que ce dernier n’a jamais formalisé et qu’il ne pouvait entreprendre unilatéralement sans concertation avec l’acquéreur.

Le défendeur ajoute que les travaux de mise en conformité réalisés par les vendeurs ne sont pas conformes aux règles de l’art et aux dispositions légales et réglementaires applicables, en particulier l’article L. 2224-8 du code général des collectivités territoriales, aucun contrôle conforme à ces dispositions n’ayant pu être réalisé faute de déclaration du branchement à la commune ou de déclaration d’intention de commencer les travaux, et que le contrôle de la société SAUR ayant donné lieu à un certificat de conformité a été réalisé dans des conditions contestables, de sorte que les vendeurs ne sauraient se prévaloir de la levée de la condition suspensive. S’agissant du contrôle réalisé par la société SAUR, M. [C] relève des différences de formalisme et des incohérences entre l’attestation de non-conformité du 13 août 2021 et l’attestation de conformité du 10 mars 2022, ajoutant que cette dernière attestation ne comprend pas le cachet de la société. S’agissant des non-conformités, il fait état des incohérences et des insuffisances du devis de la société Lartot, à laquelle les vendeurs ont confié les travaux de mise en conformité de l’installation d’assainissement, en comparaison notamment des trois devis qu’il avait fait réaliser après avoir été informé de la non-conformité de l’installation. Il ajoute que l’installation ne peut être conforme alors que la vidange de la piscine se déverse directement dans le réseau d’assainissement collectif, en violation des dispositions du code de la santé publique et des règles locales d’urbanisme ; que la commune a d’ailleurs relevé en mai 2022 des non-conformités de branchements ; qu’enfin, les travaux ont généré des dégradations dans la cour de la maison.

Pour échapper à la sanction de la clause pénale, M. [C] se prévaut également d’un manquement du vendeur à son obligation de délivrance, faisant valoir que le compromis de vente interdisait aux vendeurs d’apporter des modifications matérielles ou juridiques à la chose vendue, obligation qu’ils n’ont pas respectée en faisant réaliser, sans l’accord de l’acquéreur, des travaux sur les installations d’assainissement qui ont dégradé les enrobés ; que, par ailleurs, les vendeurs se sont engagés sur une surface de 155 m², alors que la consultation des annonces immobilières publiées postérieurement au 15 juillet 2022 font état d’une surface de 147 m², ce qui permet à l’acquéreur, en application des articles 1619 et suivants du code civil, de se désister du contrat.

Dans l’hypothèse où il serait fait application de la clause pénale, M. [C] sollicite, au visa de l’article 1231-5 du code civil, la réduction de son montant, faisant valoir que les demandeurs ne justifient pas d’un préjudice et ont remis leur maison en vente pour un prix supérieur à celui fixé dans le compromis de vente du 6 juillet 2021, ce qui démontre son caractère excessif.

Enfin, il estime que l’exécution provisoire de droit présenterait des conséquences manifestement, les deux parties étant des particuliers.

***

Le juge de la mise en état a rendu une ordonnance de clôture le 27 mars 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 10 juin 2025.

MOTIFS

Sur la nullité du compromis de vente pour dol

Suivant l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Pour établir l’existence d’un mensonge des vendeurs, M. [C] se prévaut des mentions suivantes insérées au compromis de vente : « Le vendeur déclare que l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L. 1331-1 du code de la santé publique. Un courrier en date du 18 juin 2021 délivré par le service communal atteste de ce raccordement ».

M. [C] estime que cette affirmation n’est pas conforme à la réalité puisque l’installation existante n’était pas reliée au réseau collectif d’assainissement par une canalisation ayant fait l’objet de l’institution d’une servitude, et que les dispositions du règlement du service d’assainissement collectif de la commune fixant les conditions de réalisation des branchements n’étaient pas respectées.

Le rapport de contrôle établi le 30 août 2021 par la société SAUR constate que l’équipement de collecte des eaux usées n’est pas conforme dans la mesure où l’ensemble des équipements sanitaires sont raccordés à la fosse sceptique, le trop-plein de la fosse étant envoyé vers un poste de relevage privé, puis raccordé au réseau d’eaux usées publiques qui passe en terrain privé. Le rapport mentionne que la fosse septique doit être déconnectée, vidangée et remblayée.

En revanche, s’agissant des équipements de collecte des eaux pluviales, le rapport constate qu’elles s’écoulent sur le terrain, y compris le trop-plein de la piscine, et ne relève pas de non-conformité.

Contrairement à ce que soutient le défendeur, il n’en résulte pas que l’immeuble ne serait pas raccordé au réseau d’assainissement collectif des eaux usées, l’article L. 1331-1 du code de la santé publique visé dans la clause litigieuse imposant seulement le raccordement des immeubles au réseau public de collecte des eaux usées, mais seulement que ce raccordement, qui transite par une fosse septique, n’est pas conforme au règlement du service d’assainissement collectif de la commune, qui prévoit notamment qu’il est interdit de déverser dans le réseau d’assainissement le contenu des fosses fixes, l’effluent ou le contenu des fosses sceptiques, ainsi que les eaux de vidange des piscines.

Sur ce point, les vendeurs indiquaient, dans le compromis de vente, que le raccordement à l’installation d’assainissement n’avait fait l’objet d’aucun contrôle de conformité par le service public compétent, et qu’ils ne pouvaient donc garantir la conformité de l’installation aux normes actuellement en vigueur, raison pour laquelle une condition suspensive a été ajoutée, tenant à la conformité de l’installation d’assainissement de la maison.

Dès lors, il ne peut être affirmé que la clause critiquée par le défendeur permettrait d’établir l’existence d’un mensonge susceptible de constituer un dol.

M. [C] ajoute que le compromis de vente faisait état de l’existence d’une fosse toutes eaux alors qu’il s’agissait en réalité d’une fosse septique.

Toutefois, il n’invoque aucun moyen, ni aucun élément de preuve de nature à démontrer que cette information, sans lien avec la condition suspensive tenant à la conformité de l’installation d’assainissement, aurait été déterminante de son consentement, procédant par voie d’affirmation.

Dès lors, la demande d’annulation sur le fondement du dol est rejetée.

Sur la validité de la condition suspensive insérée au compromis de vente

Au soutien de sa demande en annulation du compromis de vente, au motif qu’il contiendrait une condition potestative, M. [C] se fonde sur les dispositions de l’article 1304-2 du code civil suivant lequel : « Est nulle l’obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. Cette nullité ne peut être invoquée lorsque l’obligation a été exécutée en connaissance de cause ».

La condition suspensive critiquée par le défendeur, stipulée dans le compromis de vente conclu entre les parties le 6 juillet 2021, est rédigée dans les termes suivants :

« Le vendeur atteste que le raccordement à l’installation d’assainissement n’a fait l’objet d’aucun contrôle de conformité par le service public compétent, et qu’il ne peut donc garantir la conformité de l’installation aux normes actuellement en vigueur.

En conséquence, les présentes sont régularisées sous la condition suspensive essentielle et déterminante pour l’acquéreur qu’un certificat de conformité de l’installation assainissement de la maison soit délivré par la mairie ou les services compétents au plus tard le jour de la réitération authentique des présentes.

A défaut de production du document ou pour le cas d’un certificat attestant de la non-conformité de l’installation, l’acquéreur aura la faculté :

— soit de renoncer à la présente vente, laquelle deviendra purement et simplement caduque sans indemnité de part ni d’autre, sauf si le vendeur accepte de prendre à sa charge le coût et la réalisation des travaux de mise en conformité,

— soit de se rapprocher du vendeur qui l’accepte et ce afin de renégocier les conditions de la vente.

L’acquéreur pourra également renoncer à la condition et poursuivre la vente en l’état.

Le vendeur autorise dès à présent la visite d’une entreprise spécialisée permettant ainsi le contrôle des canalisations par caméra, aux frais exclusifs de l’acquéreur.

Le vendeur s’engage à faire vider la fosse toutes eaux avant la réitération authentique des présentes. »

M. [C] estime que la possibilité pour le vendeur d’accomplir ou non la condition en acceptant ou non de prendre à sa charge le coût et la réalisation des travaux de mise en conformité est une condition potestative.

Toutefois, cette condition suspensive ne dépend pas exclusivement de la volonté des vendeurs, mais de circonstances objectives, à savoir la réalisation de travaux et la délivrance d’un certificat de conformité de l’installation d’assainissement par l’autorité compétente, susceptible d’un contrôle judiciaire.

Dès lors, la demande en annulation est rejetée de ce chef.

Sur l’accomplissement de la condition suspensive

En premier lieu, le défendeur estime que la condition qu’ « un certificat de conformité de l’installation assainissement de la maison soit délivré par la mairie ou les services compétents au plus tard le jour de la réitération authentique » n’a pas été accomplie, au motif qu’aucun certificat de conformité ne lui a été transmis avant la réitération de l’acte de vente par acte authentique prévue au plus tard le 15 juillet 2022.

Le compromis de vente prévoit : « A défaut de production du document ou pour le cas d’un certificat attestant de la non-conformité de l’installation, l’acquéreur aura la faculté :

— soit de renoncer à la présente vente, laquelle deviendra purement et simplement caduque sans indemnité de part ni d’autre, sauf si le vendeur accepte de prendre à sa charge le coût et la réalisation des travaux de mise en conformité,

— soit de se rapprocher du vendeur qui l’accepte et ce afin de renégocier les conditions de la vente ».

En l’occurrence, une contre-visite a été réalisée par la société SAUR le 10 mars 2022, qui constate la conformité du raccordement des équipements de collecte d’eaux usées, après que les vendeurs ont fait réaliser des travaux de remise en conformité, suivant facture établie par l’EURL Lartot TP le 31 janvier 2022.

Il est justifié de la transmission par les vendeurs à Me [W], notaire qui a rédigé le compromis de vente du 6 juillet 2021, du certificat de conformité, suivant un message électronique du 11 mars 2022, dont la réalité n’est pas contestée.

Le notaire, par un courrier recommandé du 7 février 2023, a mis en demeure M. [C] d’avoir à signer l’acte authentique de vente, rappelant la clause pénale.

La transmission par le vendeur au notaire chargé par les deux parties à l’acte de vente de sa rédaction suffit à justifier de la production par le vendeur du certificat de conformité avant l’échéance du 15 juillet 2022, au sens des stipulations contractuelles, les parties à l’acte ayant expressément, suivant le compromis, élu domicile en l’office notarial du notaire chargé de recevoir l’acte authentique, à savoir Me [W], « pour l’entière exécution des présentes ». En élisant domicile à l’office notarial pour les besoins de l’exécution du contrat, M. [C] a accepté que la production des justificatifs nécessaires à la levée des conditions suspensives passent par l’intermédiaire du notaire.

Dès lors, M. [C], auquel le notaire devait transmettre le certificat de conformité, ne saurait soutenir que la condition suspensive n’a pas été accomplie avant l’échéance contractuellement prévue au seul motif qu’il ne lui a pas été communiqué.

Par ailleurs, M. [C] soutient que la production d’un certificat de non-conformité entraînait la défaillance de la condition suspensive et permettait à l’acquéreur, conformément au compromis de vente, de renoncer à la vente, ce dont il s’est prévalu dans ses courriers des 6 septembre et 5 novembre 2021.

Toutefois, la clause susvisée prévoit expressément une exception à la renonciation unilatérale à la vente par l’acquéreur : si le vendeur accepte de prendre à sa charge le coût et la réalisation des travaux de mise en conformité.

Aucun formalisme n’est mis à la charge du vendeur, ni l’acceptation de l’acquéreur, contrairement à ce dernier conclut. En l’absence de condition de délai particulière, le vendeur était seulement tenu par la date de réitération de l’acte de vente, soit le 15 juillet 2022.

Enfin, M. [C] affirme que les travaux de reprise réalisés pour la mise en conformité du raccordement des équipements de collecte des eaux usées ne sont pas conformes à la réglementation et aux règles de l’art.

Toutefois, ce moyen est sans rapport avec la condition suspensive objet du litige, qui prévoit seulement la production d’un certificat de conformité de l’installation par l’autorité compétente.

En l’occurrence, le contrôle de raccordement réalisé le 10 mars 2022 par la société SAUR conclut à la conformité de l’intégralité des équipements de collecte à la fois d’eaux usées et d’eaux pluviales, en ce compris la piscine.

Le défendeur ne prétend pas que le document serait un faux, ni que la société SAUR ne serait pas un service compétent au sens des dispositions contractuelles, étant rappelé que la Société d’Aménagement Urbain (SAUR) est un groupe français du secteur de l’eau dont l’activité principale est la gestion déléguée de services d’eau pour les collectivités locales, et que les communes, en l’occurrence la communauté de commune Loue Lison, dont dépend la commune d'[Localité 3], lui délèguent habituellement la gestion des contrôles des installations des particuliers, ce qui n’est pas discuté en l’espèce.

Dès lors, la simple production de ce document suffisait à justifier de la réalisation de la condition suspensive, la nature et la qualité des travaux pour parvenir à l’obtention d’un certificat de conformité étant indifférentes, de même que la qualité du contrôle réalisé par la société SAUR, les désordres invoqués par M. [C] ne reposant, au demeurant, que sur ses seules affirmations, en l’absence de tout avis technique.

Dès lors, le vendeur ayant fait réaliser les travaux nécessaires à la mise en conformité du raccordement des équipements de collecte des eaux usées et justifié auprès de l’acquéreur, avant le 15 juillet 2022, d’un certificat de conformité émis par l’autorité compétente, il convient de considérer que la condition suspensive a été réalisée dans le délai prévu et que la vente était parfaite à cette date.

Sur le respect par le vendeur de son obligation de délivrance

Il est constant que le bien immobilier objet du litige a été vendu le 9 juillet 2024 à un autre acquéreur, de sorte que la vente conclue entre les parties est désormais caduque.

En l’absence de vente, M. [Z] [S] et Mme [V] [S] ne sauraient être tenus à l’obligation de délivrance du vendeur prévue par les dispositions des articles 1604 et suivants du code civil. Au demeurant, l’article 1612 prévoit que le vendeur n’est pas tenu de délivrer la chose si l’acheteur n’en paye pas le prix.

Dès lors, l’éventuel manquement du demandeur à son obligation de délivrance ne saurait justifier l’exception d’inexécution invoquée par M. [C], et son refus de réitérer la vente.

Sur la demande au titre de la clause pénale

Suivant l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’occurrence, le compromis de vente conclu entre les parties prévoit, au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution du contrat seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, le versement par celle-ci à l’autre partie d’une somme de 34 000 euros de dommages-intérêts conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Contrairement à ce que fait conclure M. [C], il n’appartient pas au créancier de la somme prévue à titre de clause pénale, de rapporter la preuve de l’existence d’un préjudice, et l’appréciation du débiteur est sans incidence sur le montant de la clause pénale.

Il appartient seulement au juge d’apprécier, le cas échéant, le caractère excessif de la stipulation de pénalité, qui peut néanmoins résulter d’une disproportion manifeste entre le montant de la clause pénale et le préjudice subi.

En l’occurrence, une pénalité de 10 % du montant d’un prix de vente fixé à la somme de 340 000 euros, alors qu’il est constant que le bien a finalement été vendu le 9 juillet 2024 à la somme de 300 000 euros, n’apparaît pas manifestement excessive.

Il résulte des développements précédents que la condition suspensive litigieuse était réalisée au 15 juillet 2022, et que l’absence de réitération de la vente par acte authentique résulte exclusivement du fait de l’acquéreur.

Dès lors, M. [C] est condamné à verser la somme de 34 000 euros à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts

M. [C] succombant à l’instance est débouté de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts, exclusivement fondée sur l’existence d’un dol, et motivée par les frais de l’instance et l’existence d’un préjudice d’anxiété.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, le défendeur est condamné aux dépens, ainsi qu’à verser une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune circonstance particulière ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

DEBOUTE M. [F] [C] de sa demande en annulation pour dol du compromis de vente conclu entre les parties le 6 juillet 2021.

DEBOUTE M. [F] [C] de sa demande en annulation du compromis de vente conclu entre les parties le 6 juillet 2021, fondée sur le caractère potestatif de la condition suspensive relative à la conformité de l’installation d’assainissement.

CONDAMNE M. [F] [C] à payer à M. [Z] [S] et Mme [V] [S] la somme de 34 000 euros au titre de la clause pénale.

DEBOUTE M. [F] [C] de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts.

CONDAMNE M. [F] [C] aux dépens de l’instance.

CONDAMNE M. [F] [C] à payer à M. [Z] [S] et Mme [V] [S] la somme de 1500 euros titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT