TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 05 FEVRIER 2026

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 23/01615 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XJOG

N° de MINUTE : 26/194

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] ET [Adresse 3], représenté par la SELARL [O] ET ASSOCIES, Administrateur Judiciaire, suivant Ordonnance en date du 1er octobre 2018 transférant à cette dernière les missions précédemment confiées a Maître [J] [O].

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Jean claude GUIBERE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 001

C/

DEFENDEUR

Monsieur [F] [C] [K]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par M^e Abdel IDRISSOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1134

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DEBATS

Audience publique du 11 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [F] [C] [K] est propriétaire des lots n°12 et n°36 au sein de l’immeuble sis au [Adresse 1] à [Localité 6] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par ordonnance du Président du tribunal de grande instance de Bobigny en date du 30 juin 2014, Maître [J] [O] a été désigné en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la dite résidence, conformément à l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour une durée d’un an. Depuis lors, sa mission a fait l’objet de prorogations successives d’un an.

Par acte de commissaire de justice du 10 février 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 2], représenté par la SELARL [O] ET ASSOCIES, Administrateur judiciaire désigné en qualité d’administrateur provisoire suivant transfert des missions précédemment confiées à Maître [J] [O], suivant ordonnance en date du 1er octobre 2018, a assigné Monsieur [F] [C] [K] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires représenté par la SELARL [O] ET ASSOCIES a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

condamner Monsieur [K] à lui verser les sommes suivantes : * 37.501,67 euros suivant décompte arrêté au 30 décembre 2022, avec intérêts de droit à compter du 17 mai 2022, date de la mise en demeure et intérêts de droit, pour le surplus, à compter de l’assignation ;

* 2.000,00 euros à titre de dommages intérêts, compte tenu de son attitude ;

* 15 euros au titre de la mise en demeure ;

* 14 euros au titre de la demande de renseignements sommaires-urgents ;

* 17 euros au titre de la commande du titre de propriété

ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution.

Dans ses dernières conclusions, intitulées « conclusions n°2 en réponse devant le tribunal judiciaire de Bobigny » et notifiées par RPVA le 11 décembre 2024, Monsieur [F] [C] [K] a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

In limine litis

• JUGER nulle l’assignation du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 2] pour défaut de pouvoir et de qualité d’administrateur provisoire de la SELARL [O] & Associés pour représenter et agir au nom du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 2] ;

A titre principal

• JUGER Monsieur [F] [C] [K] recevable et bien fondé en toutes ses écritures, fins et conclusions ;

• CONSTATER que le relevé de compte individuel de copropriété au nom de Monsieur [K] en date du 19 novembre 2024 présente un solde débiteur de 2064,33 euros ;

• JUGER que la créance, réclamée par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 2] à l’encontre de monsieur [F] [C] [K], est incertaine, non liquide et non exigible ;

• JUGER irrecevable et non fondée l’action en paiement de la somme de 37501,57 euros du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 2] à l’encontre de monsieur [F] [C] [K] ;

• JUGER irrecevable et non fondée l’action en paiement des sommes de 24205,00 € et de 13.926 € inclus dans la somme de 37501,57 dont le paiement est réclamé par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 2] à monsieur [F] [C] [K] ;

• JUGER prescrite l’action en demande en paiement de la somme de 37501,67 € réclamée par le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 2] à monsieur [F] [C] [K] ;

En conséquence,

• JUGER irrecevable l’action en recouvrement du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 2] contre monsieur [F] [C] [K] ;

• CONSTATER qu’en date du 28 février 2017, le Tribunal de Grande Instance de Bobigny, statuant contradictoirement et en premier ressort, a débouté le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], de l’intégralité de ses demandes aux motifs que monsieur [K] démontre à l’appui de pièces qu’il verse au débat qu’il est à jour du paiement des charges de copropriété ;

• CONSTATER que le jugement rendu en date du 28 février 2017 par le Tribunal de Grande Instance de Bobigny, sur la demande en paiement de 6296,45 € en principal sauf à parfaire au titre de l’arriéré de charges de copropriété au 7 février 2013 avec intérêt au taux légal du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 3] contre monsieur [F] [C] [K], a l’autorité de la chose jugée ;

• JUGER que le montant ayant fait l’objet du jugement rendu en date du 28 février 2017 par le Tribunal de Grande Instance de Bobigny entre le Demandeur et le Défendeur aux présentes, est repris dans le calcul de la somme de 37501,67 € dont le paiement est réclamé par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 3] à monsieur [F] [K] ;

En conséquence,

• JUGER irrecevable, par application du principe de l’autorité de la chose jugée attachée au jugement rendu en date du 28 février 2017 par le Tribunal de 10 Grande Instance de Bobigny, la demande en paiement de la somme de 37501,67 € au titre des du 28 février 2017 ;

• DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

A titre Subsidiaire

Monsieur [F] [C] [K] conteste formellement devoir quelque somme que ce soit au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 2] représenté par la SELARL [O] et Associé.

Si, par extraordinaire, le Tribunal de Céans estimait les sommes dues,

• ACCORDER les plus larges délais de paiement à monsieur [F] [C] [K].

A titre Reconventionnel,

• CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 2] au paiement de la somme de 5000 euros au titre des dommages et intérêts pour préjudice moral et financier.

En tout état de cause

Sur les dépens et les frais irrépétibles

• JUGER qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [F] [C] [K] les frais irrépétibles qu’il a été contraint d’exposer en justice aux fins de défendre ses intérêts

En conséquence,

• CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 2] au paiement de la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

• CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 2] aux entiers dépens.

Sur l’exécution provisoire

• ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir en ce qu’il condamne le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 2].

Dans ses dernières conclusions en réponse notifiées par RPVA le 18 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 2], représenté par la SELARL [O] ET ASSOCIES, Administrateur judiciaire désigné en qualité d’administrateur provisoire :

fait valoir que la mission de la SELARL [O] ET ASSOCIES a été prorogée de juin 2022 à juin 2023, puis de juin 2023 à juin 2024, de telle sorte que l’assignation en date du 10 février 2023 ne souffre d’aucune irrégularité et que le défendeur doit être débouté de sa demande tendant à déclarer nulle l’assignation pour défaut de pouvoir et de qualité d’administrateur provisoire de la SELARL [O] & Associés pour représenter et agir au nom du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 2] ;

déclare qu’aucune prescription n’est acquise et que le défendeur devra donc être débouté de la fin de non recevoir qu’il a soulevée au titre d’une prétendue prescription de l’action en recouvrement des charges ;

ajoute que le défendeur devra également être débouté de son moyen d’irrecevabilité tiré de l’autorité de la chose jugée attachée au jugement rendu le 28 février 2017 par le tribunal de grande instance de Bobigny ;

et déclare enfin qu’aux termes du dernier décompte produit, arrêté au 17 décembre 2024, la dette de Monsieur [K] s’élève désormais à la somme de 4.862,92 euros, compte tenu d’une subvention de 22.917,06 euros versée par l’Etat à la suite de la réalisation de travaux de mise en sécurité, de telle sorte qu’il est demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de fixer le montant de la créance de Monsieur [K] envers le syndicat des copropriétaires à la somme de 4.862,92 euros suivant décompte arrêté au 17 décembre 2024.

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’audience de mise en état du 20 décembre 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience de mise en état du 21 février 2025, pour transmission des conclusions du défendeur avant le 7 février 2025, et à défaut pour clôture et fixation.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 21 février 2025 et fixée à l’audience du 11 septembre 2025.

Le jugement a été mis en délibéré au 6 novembre 2025, puis prorogé pour être rendu par mise à disposition au greffe le 5 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande liminaire de Monsieur [K] tendant à juger nulle l’assignation du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 2] pour défaut de pouvoir et de qualité d’administrateur provisoire de la SELARL [O] & Associés pour le représenter et agir en son nom

Vu les dispositions de l’article 117 du code de procédure civile ;

La demande formée in limine litis par Monsieur [K] est devenue sans objet, puisque le syndicat des copropriétaires a versé aux débats (pièces n°10 et n°11) les deux ordonnances de prorogation de la mission de la SELARL [O] ET ASSOCIES, en date du 27 septembre 2022 concernant la période courant du 30 juin 2022 au 29 juin 2023, et en date du 28 août 2023 concernant la période courant du 30 juin 2023 au 29 juin 2024.

En conséquence, la SELARL [O] ET ASSOCIES était, au moment de la délivrance de l’assignation, soit le 10 février 2023, habilitée à représenter le syndicat des copropriétaires et à agir en justice au nom de ce dernier, conformément aux dispositions de l’article 117 du code de procédure civile, de telle sorte que l’assignation du 10 février 2023 apparaît parfaitement régulière.

Dès lors, Monsieur [K] sera débouté de ce chef.

Sur la demande de Monsieur [K] tendant à déclarer prescrite l’action en recouvrement des charges de copropriété formée par le syndicat des copropriétaires

Monsieur [K] expose que le syndicat des copropriétaires, à l’appui de son assignation, a produit un relevé de compte copropriétaire arrêté au 30 décembre 2022 (pièce n°5 du demandeur) qui présente plusieurs anomalies et incohérences, ne justifiant pas de l’origine de certaines créances dont les faits générateurs sont antérieurs à 2013 (notamment des reprises de solde sans justification de l’origine de la dette de Monsieur [K]), rendant l’action en recouvrement prescrite à leur égard.

Le syndicat des copropriétaires invoque l’article 1253 du code civil qui dispose que « le débiteur de plusieurs dettes a le droit de déclarer quelle dette il entend acquitter », et que s’il ne le fait pas, il est constant que les versements volontaires peuvent être imputés par le créancier sur les dettes les plus anciennes. Il produit, en annexe à ses dernières conclusions, sa pièce n°12 qui est un décompte arrêté au 17 décembre 2024, et il explique que les reprises de solde datées du 22 février 2014, de montants respectifs de 1.227,67 euros et de 10.870,25 euros ont été réglées par le débiteur antérieurement à la date d’expiration des délais de prescription.

Sur ce :

L’article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. »

Par ailleurs, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, il résulte de la lecture des pièces versées aux débats que :

le décompte actualisé produit par le syndicat des copropriétaires en pièce n°12 fait état d’un solde précédent au 1er janvier 2024 d’un montant de 24.735,98 euros au débit du copropriétaire ;le décompte précédent produit par le syndicat des copropriétaires en pièce n°5 est un relevé de compte qui s’étend du 10 décembre 2013 au 1er janvier 2023 (premier trimestre 2023 inclus) ;les reprises de solde litigieuses apparaissent uniquement dans la pièce n°5 : il s’agit en effet de reprises de solde datées du 22 février 2014, de montants respectifs de 1.227,67 euros et de 10.870,25 euros.

Or le syndicat des copropriétaires, qui prétend dans ses dernières conclusions que « les reprises au 22 février 2014 d’un montant respectif de 1.227,67 euros et 10.870,25 euros ont été réglées par le débiteur antérieurement aux délais de prescription », ne justifie pas de cette affirmation.

La pièce n°12 que le syndicat invoque au titre des sommes versées par le débiteur, permet certes de dater les différents versements effectués par Monsieur [K] du 10 décembre 2013 au 1er janvier 2023, qui étaient en effet susceptibles de s’imputer sur les dettes les plus anciennes de ce copropriétaire.

Toutefois, le syndicat aurait dû justifier avec précision de la nature de ces dettes de Monsieur [K], et de leur ancienneté.

Or ni la pièce n°12 ni aucune autre pièce du dossier ne permet de justifier des créances du syndicat constituant les « reprises au 22 février 2014 » de 1.227,67 euros et de 10.870,25 euros mentionnées sur le relevé, de telle sorte qu’il est impossible pour le tribunal d’apprécier d’une part la nature de ces créances, et d’autre part des dates précises de leur naissance et de leur exigibilité.

Dès lors, il est impossible à la présente juridiction d’apprécier si les versements volontaires de Monsieur [K], au moment où ils ont été effectués, sont intervenus alors que le délai de la prescription quinquennale était échu ou bien courait encore à l’égard des dites créances.

Or il appartenait au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’action en recouvrement des charges faisant l’objet du présent litige, d’apporter la preuve précise des créances litigieuses, notamment des dates d’exigibilité des sommes concernées, afin de justifier du fait que la prescription quinquennale n’était pas acquise au moment des versements volontaires de Monsieur [K].

Faute d’apporter cette preuve, le Tribunal considère que l’action du syndicat, concernant le recouvrement des deux sommes litigieuses, soit les reprises de solde datées du 22 février 2014, de montants respectifs de 1.227,67 euros et de 10.870,25 euros, doit être déclarée prescrite.

En conséquence, l’action du syndicat est prescrite pour la somme globale de 12.097,92 euros, soit l’addition des deux sommes correspondant aux reprises du solde en date du 22 février 2014 évoquées ci-dessus.

Sur la demande actualisée du syndicat des copropriétaires en fixation de créance

Le syndicat des copropriétaires, dans ses dernières conclusions, demande au tribunal de fixer le montant de la créance de Monsieur [K] envers le syndicat des copropriétaires à la somme de 4.862,92 euros suivant décompte arrêté au 17 décembre 2024, au regard notamment d’une importante somme de 22.917,06 euros mise au crédit de Monsieur [K] le 10 octobre 2024, correspondant à des travaux de mise en sécurité et venant en déduction des charges dues par ce dernier.

Il convient d’emblée de remarquer que la somme de 12.097,92 euros faisant l’objet d’une prescription de l’action en recouvrement est nécessairement incluse dans le « solde précédent au 1er janvier 2024 », d’un montant de 24.735,98 euros, tel que celui-ci figure au débit du copropriétaire apparaissant dans le relevé actualisé (pièce n°12 du syndicat des copropriétaires), lequel constitue par ailleurs la seule pièce du syndicat pour justifier de sa demande actualisée.

Ainsi, la somme prescrite de 12.097,92 euros, qui doit être retranchée des charges restant dues par Monsieur [K], excède largement la demande actualisée du syndicat des copropriétaires à hauteur de 4.862,92 euros, de telle sorte que le syndicat sera purement et simplement débouté de sa demande principale.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires en condamnation de Monsieur [K] à des dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne caractérise pas suffisamment la mauvaise foi ou la résistance abusive de Monsieur [K], qui a effectué des paiements, même si ces derniers ont été irréguliers et insuffisants, sur la période considérée, étant précisé qu’à la connaissance du Tribunal, aucune condamnation judiciaire antérieure n’est intervenue.

Le seul jugement versé aux débats, rendu le 28 février 2017 par le tribunal de grande instance de BOBIGNY, a débouté le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes de condamnation à l’encontre de Monsieur [K].

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation de Monsieur [K] formée de ce chef.

Sur les demandes de remboursement de frais

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, les demandes formées par le syndicat au visa de la disposition légale précitée, à titre de frais nécessaires, n’apparaissent pas fondées, puisque ces frais n’ont pas été exposés pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre de Monsieur [K].

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation de Monsieur [K] formée de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [K] en dommages et intérêts

Monsieur [K] sollicite dans ses écritures la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser 5.000 euros de dommages et intérêts « pour des préjudices moraux et financiers du fait de cette procédure abusive » selon les termes de ses écritures, sans autre précision.

Toutefois, le droit d’ester en justice ne peut dégénérer en abus qu’en cas de fraude ou d’intention de nuire du demandeur.

En l’espèce, ni la fraude ni l’intention de nuire du syndicat des copropriétaires ne sont rapportées.

Monsieur [K] sera en conséquence débouté de sa demande formée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [K] les frais irrépétibles qu’il a été contraint d’exposer en justice aux fins de défendre ses intérêts. En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de cette disposition.

L’exécution provisoire est de droit, et il n’y a pas lieu de l’écarter en l’espèce.

Les parties seront déboutées de toutes leurs autres demandes, plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

— Déboute Monsieur [F] [C] [K] de sa demande liminaire tendant à juger nulle l’assignation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 2] représenté par la SELARL [O] ET ASSOCIES ;

— Déclare prescrite l’action du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 2] représenté par la SELARL [O] ET ASSOCIES concernant le recouvrement des reprises de solde datées du 22 février 2014, de montants respectifs de 1.227,67 euros et de 10.870,25 euros ;

— Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 2] représenté par la SELARL [O] ET ASSOCIES de sa demande actualisée en fixation de la créance de Monsieur [K] à hauteur de 4.862,92 euros ;

— Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 2] représenté par la SELARL [O] ET ASSOCIES de sa demande de dommages et intérêts ;

— Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 2] représenté par la SELARL [O] ET ASSOCIES de sa demande au titre des frais ;

— Déboute Monsieur [F] [C] [K] de sa demande reconventionnelle tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 2] représenté par la SELARL [O] ET ASSOCIES à lui verser 5.000 euros de dommages et intérêts ;

— Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 2] représenté par la SELARL [O] ET ASSOCIES à verser à Monsieur [F] [C] [K] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision qui est de droit ;

— Déboute les parties de de toutes leurs autres demandes, plus amples ou contraires.

La minute de la présente décision a été signée par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 05 Février 2026

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Sakina HAFFOU Grégoire AMAND