TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 11 MARS 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/11270 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2EQQ

N° de MINUTE : 26/00341

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société 2 ASC IMMOBILIER, SAS

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Jean-marc HUMMEL de la SELARL G 2 & H, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : U 0004

C/

DEFENDEUR

Monsieur [S] [O]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 14 Janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, Greffière présente lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [O] est propriétaire des lots n°9 et 39 de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] (93).

Par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société 2 ASC IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [S] [O] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— CONDAMNER Monsieur [S] [O] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] la somme de 9.137, 11 € au titre des charges de copropriété impayées et exigibles pour la période allant du 1er janvier 2022 (appel provisionnel de charges du 1er trimestre 2022 et appel travaux loi Alur du 1er janvier 2022 inclus) au 25 avril 2024 (appel provisionnel de charges du 2ème trimestre 2024 et appel travaux loi Alur du 1er avril 2024 inclus), déduction faite des frais de relance et de contentieux, mais augmentée des intérêts légaux à compter du 30 janvier 2023, date de la mise en demeure, sur la somme de 4.047, 84 €, à compter du 9 novembre 2023, date de la Sommation de Payer, sur la somme de 7.742, 80 € et à compter de la signification de la présente assignation pour le surplus,

— CONDAMNER Monsieur [S] [O] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

— CONDAMNER Monsieur [S] [O] à payer Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] la somme de 204 € au titre des frais dus en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa nouvelle rédaction issue de la loi « ENL »,

— CONDAMNER Monsieur [S] [O] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeub1e situé [Adresse 4] à [Localité 3] la somme de 2.304 € au titre des frais irrépétibles de procédure,

— CONDAMNER Monsieur [S] [O] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SELARL G2 et H, représentée par Maître Jean-Marc HUMMEL, Avocat à la Cour, par application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile,

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [S] [O], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [S] [O] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [S] [O] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 9 septembre 2025 et fixée à l’audience du 14 janvier 2026. Elle a été mise en délibéré au 11 mars 2026.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [S] [O] ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 24 avril 2023 et du 13 mai 2024 ayant approuvé les travaux de remplacement des boites aux lettres, de suppression d’accessibilité au plomb dans les parties communes, les travaux de toiture pour cesser les infiltrations chez Mme [K] [P] ainsi que les comptes des exercices annuels 2022 et 2023 et le budget prévisionnel 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 21 avril 2022 au 20 avril 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, si le syndicat des copropriétaires verse aux débats deux relevés de compte, l’un au titre de la période du 1er avril 2023 au 1er octobre 2024, l’autre se rapportant à la période du 1er mai 2023 au 22 octobre 2024, il limite pour autant ses demandes, au regard de la prétention figurant au dispositif de ses écritures, à la somme due au titre de la période du 1er janvier 2022 au 25 avril 2024. Or, les deux décomptes font apparaître que Monsieur [O] était au 25 avril 2024 débiteur à hauteur de 1 150,43 euros pour le premier décompte et de 1 567,81 euros pour le second et non de la somme de 9 137,11 euros telle que demandée par le syndicat des copropriétaires.

De surcroît, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’approbation des travaux de couverture, de nettoyage des sols des caves, de piochage/curage des caves, d’installation d’une ventilation dans les caves, de réparation de la gâche de la porte et de l’intervention sur le réseau d’alimentation d’eau. Ainsi, il convient d’écarter la somme totale de 1 134,28 euros se rapportant à ces travaux (13,97 + 196,34 + 12,54 + 140,2 + 56,18 + 6,99 + 140,2 + 6,99 + 140,2 + 6,99 + 13,97 + 196,34 + 140,2 + 56,18 + 6,99).

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er janvier 2022 et le 25 avril 2024 a été de 4 743,71 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 4 727,56 euros.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [S] [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 16,15 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 25 avril 2024, appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation. Le syndicat des copropriétaires ne justifie en effet ni de la mise en demeure du 30 janvier 2023 ni de la sommation de payer du 9 novembre 2023 dont il fait état.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 204 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’une mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 le 18 juillet 2024.

Il sera fait droit à la demande au titre des frais de cette mise en demeure, facturée 24 euros conformément au contrat de syndic.

En revanche, il ne peut être fait droit à la demande au titre des frais de mise en demeure par avocat du 23 septembre 2024, à hauteur de 144 euros, ces frais correspondant aux honoraires d’avocats qui entrent dans les frais irrépétibles.

Monsieur [S] [O] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 24 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, ainsi que la mauvaise foi du défendeur, qui en l’état des pièces versées n’est débiteur qu’à hauteur de 16,15 euros, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [S] [O] sera condamné aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL G2 et H, représentée par Maître Jean-Marc HUMMEL, avocat, à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Au regard de l’issue du litige, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [S] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société 2 ASC IMMOBILIER, la somme de 16,15 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 25 avril 2024, appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [S] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société 2 ASC IMMOBILIER, la somme de 24 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE le de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société 2 ASC IMMOBILIER, de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société 2 ASC IMMOBILIER, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [O] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL G2 et H, représentée par Maître Jean-Marc HUMMEL, avocat, à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 11 mars 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, Greffière présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT