TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------

Site ATHENA

44, Avenue Robert Schuman

CS 83047

68061 MULHOUSE CEDEX

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 23/01544 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IK27

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 24 octobre 2024

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [X] [V], né le 13 Octobre 1953 à [Localité 4] (RHONE), demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Olivier NAHON de la SELARL ORION AVOCATS & CONSEILS ZIMMERMANN & ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 27

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [I] [R]-[P], née le 29 Août 1981 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [C] [F]

né le 07 Janvier 1969 en TURQUIE, demeurant [Adresse 3]

non comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 20 Juin 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 24 octobre 2024 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 10 novembre 2017 à effet au 20 novembre 2017, M. [X] [V] a loué à Mme [I] [R] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 300,00 € hors outre 350,00 € de provision pour charges.

Un acte de caution solidaire a été établi le 20 novembre 2017 selon lequel M. [C] [F] se porte caution solidaire et indivisible des engagements souscrits par Mme [I] [R].

Par acte d’huissier de justice du 16 juillet 2020, M. [X] [V] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 650,00 € au titre des loyers et charges échus au mois de juillet 2020 inclus.

Il a à nouveau fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi qu’une sommation valant mise en demeure de justifier de l’occupation du logement en date du 25 janvier 2023, et portant sur des impayés de loyers pour la période d’octobre 2022 à décembre 2022 pour un montant de 1.950 €.

Ces commandements ont été dénoncés à M. [C] [F], caution, par actes d’huissier de justice remis les 30 juillet 2020 et 9 février 2023.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 25 janvier 2023.

Par actes d’huissier de justice en date du 21 juin 2023, M. [X] [V] a fait assigner Mme [I] [R] et M. [C] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Le déclarer recevable et bien fondé en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Constater la résiliation de plein droit du bail,

— Ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués,

— Dire et juger qu’il ressort des pièces communiquées par le demandeur que sa créance n’est pas contestable et qu’elle est devenue exigible,

— Condamner solidairement le locataire et la caution à payer la somme de 3 250,00 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de l’acquisition du bénéfice de la clause résolutoire et jusqu’au départ effectif des lieux consacré par la remise des clés au bailleur,

— Condamner solidairement le locataire et la caution à payer la somme de 1000,00 € au titre du préjudice subi,

— Condamner solidairement le locataire et la caution à payer la somme de 900,00€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 21 juin 2023.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 23 novembre 2023.

A cette audience, M. [X] [V], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation.

Cités par actes délivrés selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile tant pour Mme [I] [R] que pour M. [C] [F], ceux-ci ne comparaissent pas.

Par un jugement avant dire droit du 22 février 2024 le juge des contentieux et de la protection a relevé que l’assignation porte sur une demande de constat de résiliation du bail liant les parties mais que le contrat de bail versé aux débats est incomplet (pages 1 et 4) et ne contient pas de clause résolutoire. Il a également été souligné que le corps de l’assignation vise une demande de condamnation à payer une indemnité d’occupation mais que cette prétention n’est pas reprise dans le dispositif de l’assignation.

Aussi, en vertu du principe du contradictoire, la réouverture des débats a été ordonnée afin d’inviter le demandeur à produire le bail dans son intégralité et à compléter, le cas échéant, le dispositif de ses conclusions.

L’affaire a été renvoyée au 11 avril 2024 lors de laquelle le demandeur a sollicité un délai pour communiquer ses pièces au demandeur.

Elle a finalement été retenue lors de l’audience du 20 juin 2024.

A cette audience, M. [X] [V], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation et de ses pièces.

Mme [I] [R] et M. [C] [F] ne comparaissent pas.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 25 janvier 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 21 juin 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 23 novembre 2023.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, il résulte de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [X] [V] verse aux débats l’acte de bail mais ne produit aucun décompte des loyers et charges excepté celui figurant dans le commandement délivré le 25 janvier 2023 et ne portant que sur la somme de 1 950 € au titre des loyers d’octobre, novembre et décembre 2022.

Il ressort ainsi des pièces fournies qu’au 25 janvier 2023, la dette locative de Mme [I] [R] s’élève à la somme de 1 950 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de décembre 2022 inclus. Il convient donc de la condamner au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

En revanche, il convient de relever que l’engagement de caution de M. [C] [F] est un engagement à durée déterminée pour une période de 3 ans à compter du 20 novembre 2017.

Dès lors, les impayés de loyers et de charges étant relatifs à une période postérieure au 20 novembre 2020, la demande à l’encontre de M. [C] [F] est rejetée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En dépit du jugement avant dire droit du 22 février 2024, le contrat de bail unissant les parties, tel que produit aux débats, ne comporte aucune clause résolutoire.

Partant, le constat de la résiliation du bail ne peut être prononcé.

Aucune demande tendant au prononcé de la résiliation n’étant demandée, celle-ci n’est pas prononcée.

Sur la demande en dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans les paiements, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, M. [X] [V] n’établit ni l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l’existence d’une mauvaise foi de la défenderesse, qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts.

En conséquence, M. [X] [V] sera débouté de sa demande en paiement de dommages-intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [I] [R] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [X] [V] et en l’absence d’éléments sur la situation financière de la défenderesse, Mme [I] [R] sera condamnée à verser au demandeur la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

DEBOUTE M. [X] [V] de sa demande de constat de la résiliation de bail ;

DEBOUTE M. [X] [V] de ses demandes à l’encontre de M. [C] [F] ;

CONDAMNE Mme [I] [R] à verser à M. [X] [V] la somme de 1 950€ (mille neuf cent cinquante euros) selon décompte arrêté au 25 janvier 2023, terme du mois de décembre 2022 inclus, avec les intérêts au taux du présent jugement ;

DEBOUTE M. [X] [V] de sa demande de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Mme [I] [R] à verser à M. [X] [V] une somme de 500€ (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [I] [R] aux dépens ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 24 octobre 2024, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,