TRIBUNAL JUDICIAIRE DE

BESANCON

Pôle civil – Section 1

N° RG 25/00485 – N° Portalis DBXQ-W-B7J-FCPR

N° Minute 25/241

Code : 30B Copie certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire

délivrée le

à

Copie certifiée conforme délivrée le

à

ORDONNANCE DE REFERE

Rendue le VINGT QUATRE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

ENTRE :

S.A. AKTYA, L’IMMOBILIER D’ENTREPRISES DU GRAND BESANCON, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 493 017 776, dont le siège social est sis [Adresse 6]

Rep/assistant : Maître Vincent BRAILLARD de la SELARL JURIDIL, avocats au barreau de BESANCON

DEMANDEUR(S) d’une part,

ET :

S.A.S. MED’INN’PHARMA, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 828 460 139, dont le siège social est sis [Adresse 2]

N’ayant pas constitué avocat

DEFENDEUR(S) d’autre part,

*-*-*

DEBATS :

L’affaire a été débattue le 04 Novembre 2025 en audience publique, tenue par :

Alain TROILO Président du Tribunal judiciaire de BESANCON, Juge des référés, assisté de Christine MOUCHE, Greffier;

DECISION :

La présente décision est rendue par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, par :

Alain TROILO Président du Tribunal judiciaire de BESANCON, Juge des référés, assisté de Christine MOUCHE, Greffier;

* * * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon bail civil du 10 décembre 2024 prenant effet rétroactivement au mois d’avril 2024, la SA Aktya a donné à bail à la SAS Med’Inn’Pharma des locaux à usage professionnel situés local n°301, 3e étage, [Adresse 3] à [Adresse 7] [Localité 1], ainsi qu’une place de stationnement en sous-sol (lot n°4).

Par acte du 14 mars 2024, la SA Aktya a fait signifier à la SAS Med’Inn’Pharma un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour un montant de 20 012,49 euros en principal.

Par acte introductif du 29 juillet 2025, la SA Aktya a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Besançon d’une demande dirigée contre la SAS Med’Inn’Pharma.

L’affaire a été appelée à l’audience des référés du 23 septembre 2025, au cours de laquelle la SA Aktya s’en est tenue à ses écritures, puis mise en délibéré au 07 octobre 2025.

Par décision du 07 octobre 2025, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats et renvoyé l’affaire à l’audience des référés du 04 novembre 2025, faute pour la SA Aktya de produire la page 8 de l’assignation sur laquelle figuraient plusieurs de ses demandes.

À l’audience du 04 novembre 2025, la SAS Aktya produit toutes les pages de son assignation et s’en remet à ses écritures. Elle sollicite qu’il plaise à la présente juridiction de :

constater la résiliation judiciaire du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire à effet du 15 avril 2025,ordonner l’expulsion de la SAS Med’Inn’Pharma et de tous occupants de son chef des locaux situés local n°301, 3e étage, [Adresse 4] [Localité 8], sous astreinte de 50 euros par jour de retard,condamner la SAS Med’Inn’Pharma à lui payer une provision de 24 934,85 euros au titre des loyers impayés à la date du 15 avril 2025, majorée de l’intérêt de retard conventionnel de 10 % et de la somme de 240 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de recouvrement,la condamner à lui payer une indemnité d’occupation trimestrielle de 5 021,93 euros à compter du 15 avril 2025 jusqu’à la libération effective des lieux,la condamner à lui payer une provision de 2 054 euros correspondant aux deux mois du dépôt de garantie, à valoir sur la clause pénale, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,la condamner à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,la condamner aux dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permettent au juge des référés d’accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il résulte des dispositions de l’article 1728 du code civil que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En application des dispositions des articles 1224 et suivants du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Elle peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Sur la demande tendant à la constatation de la résiliation du bail

À l’appui de sa demande, la SA Aktya produit notamment le contrat de bail civil prévoyant une clause résolutoire à son article 29 et le commandement de payer visant la clause résolutoire du 14 mars 2025.

Il résulte des éléments du dossier que la SAS Med’Inn’Pharma n’a pas acquitté les causes du commandement dans le délai d’un mois. En application des dispositions de l’article 1228 du code civil, il convient de constater la résiliation du bail à compter du 15 avril 2025.

Sur la demande de provision au titre des loyers et charges impayés

Par ailleurs, les pièces produites, notamment le bail civil prévoyant le paiement à échéance trimestrielle d’un loyer annuel de 12 325 euros HT, d’un loyer annuel complémentaire de 1 853,10 euros HT et de provisions sur charges annuelles de 2 166,30 euros HT le 10ème jour de chaque trimestre, permettent d’établir le caractère non sérieusement contestable de l’obligation, au sens de l’article 835 du code de procédure civile, mais uniquement pour la somme totale de 18 980,53 euros HT (la TVA ne s’appliquant pas en vertu de l’article 7 du bail) correspondant aux loyers, provisions sur charges et loyers complémentaires sur la période allant du 03 mai 2024 au 30 juin 2025.

Il convient donc de condamner la SAS Med’Inn’Pharma à payer à la SA Aktya un montant provisionnel de 18 980,53 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges pour la période allant du 03 mai 2024 au 30 juin 2025, avec intérêts au taux conventionnel de 10 % en application de l’article 8 du bail civil liant les parties.

Sur la demande d’expulsion

La SAS Med’Inn’Pharma ne disposant plus de titre pour occuper les lieux, son expulsion doit être ordonnée. Il n’y a pas lieu d’ordonner d’astreinte.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

En réparation du préjudice de jouissance subi par le bailleur, et en fonction de la valeur locative du local en cause, il convient de condamner la SAS Med’Inn’Pharma à payer une indemnité d’occupation dont l’échéance doit être mensuelle, conformément à l’article 30 du contrat liant les parties, d’un montant total de 1 362,02 euros à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de provision au titre du dépôt de garantie

Il ressort de la lecture de l’article 12 du bail civil produit que le bailleur a reconnu avoir reçu la somme de 2 054 euros au titre du dépôt de garantie.

Dans ces circonstances, la demande de condamnation à ce titre apparaît sérieusement contestable et doit être rejetée.

Sur la demande au titre de l’indemnité forfaitaire de recouvrement

Conformément aux articles L. 441-10 et D. 441-5 du code de commerce, tout professionnel en situation de retard de paiement est de plein droit débiteur, à l’égard du créancier, d’une indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement, dont le montant est fixé à 40 euros. Lorsque les frais de recouvrement exposés sont supérieurs au montant de cette indemnité forfaitaire, le créancier peut demander une indemnisation complémentaire, sur justification.

Cependant, doivent être exclus des frais réclamés au titre de ces dispositions, les frais irrépétibles et les frais de commandement de payer, dont la nature est distincte.

En l’espèce, faute de justificatif de frais de recouvrement engagés au-delà de la somme forfaitaire de 40 euros, la SAS Med’Inn’Pharma est condamnée à payer à la SA Aktya la somme forfaitaire de 40 euros. La demande est rejetée pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

L’équité ne fait pas obstacle à ce que les frais irrépétibles occasionnés à la SA Aktya par la présente instance soient mis à la charge de la SAS Med’Inn’Pharma à hauteur de 800 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la SAS Med’Inn’Pharma aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

CONSTATE la résiliation du bail civil du 10 décembre 2024, ayant lié les parties, à compter du 15 avril 2025,

CONDAMNE la SAS Med’Inn’Pharma à payer à la SA Aktya un montant provisionnel de 18 980,53 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges pour la période allant du 03 mai 2024 au 30 juin 2025, avec intérêts au taux conventionnel de 10 % en application de l’article 8 du bail civil liant les parties,

ORDONNE l’expulsion de la SAS Med’Inn’Pharma et de tous occupants de son chef des locaux situés local n°301, 3e étage, [Adresse 5]) et de la place de stationnement en sous-sol (lot n°4), si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

REJETTE la demande d’astreinte,

CONDAMNE la SAS Med’Inn’Pharma à payer à la SA Aktya une indemnité d’occupation mensuelle de 1 362,02 euros à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à la libération effective des lieux,

REJETTE la demande de la SA Aktya au titre du dépôt de garantie,

CONDAMNE la SAS Med’Inn’Pharma à payer à la SA Aktya la somme de 40 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de recouvrement,

CONDAMNE la SAS Med’Inn’Pharma à payer à la SA Aktya la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS Med’Inn’Pharma aux dépens.

Le Greffier, Le Président,