Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 27 proxi fond, 5 février 2026, n° 25/06485

TJ Bobigny 5 février 2026

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que les charges étaient exigibles et que le copropriétaire n'avait pas contesté les décisions de l'assemblée générale, rendant ainsi la créance certaine et liquide.
Rejeté
Mauvaise foi et préjudice distinct du retard
La cour a estimé que le syndicat n'a pas prouvé la mauvaise foi du défendeur ni démontré l'existence d'un préjudice distinct du simple retard de paiement.
Accepté
Frais non compris dans les dépens
La cour a jugé qu'il était inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais non compris dans les dépens, justifiant ainsi l'octroi d'une somme au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 27 proxi fond, 5 févr. 2026, n° 25/06485
Numéro(s) :	25/06485
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	4 mars 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Marc-Robert HOFFMANN NABOT

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/06485 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3KIW

Minute : 26/21

S.D.C. RESIDENCE “LES APPARTS-COTE SUD” SISE [Adresse 2] [Localité 2]

Représentant : M^e Marc HOFFMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364

Monsieur [V] [H]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 05 Février 2026 par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 04 Décembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. RESIDENCE “[Adresse 3] APPARTS-COTE SUD”

SISE [Adresse 4],

représenté par son syndic, la société HEURTEVENT P.E. exploité sous le nom commercial IMMOMAX

[Adresse 5]

ayant pour avocat M^e Marc HOFFMANN, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [H],

demeurant [Adresse 6]”

[Adresse 7]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [H] est propriétaire de lots n°2 et n°87 au sein d’un immeuble situé Résidence « [V] » [Adresse 8] et [Adresse 9], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée en date du 27 février 2025 retournée avec la mention « défaut d’accès ou d’adressage », le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [V] » [Adresse 8] et [Adresse 10] – [Localité 4] [Adresse 11] a mis en demeure Monsieur [V] [H] de régler une somme de 1 593,87 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mai 2025, le syndicat des copropriétaires a assigné Monsieur [V] [H] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de le voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, condamné à lui payer les sommes de :

1 987,41 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtées au 30 avril 2025, avec intérêt de droit à compter de la délivrance de l’assignation, 2 000 euros à titre de dommages et intérêt,1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 décembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient les termes de son assignation et actualise le montant de la dette à une somme de 544,26 euros arrêtée au 3 décembre 2025, 4ème trimestre 2025 inclus.

Monsieur [V] [H], cité par procès-verbal de recherches infructueuses en date du 19 mai 2025, ne comparaît pas et n’est pas représenté. Il a toutefois réceptionné le 22 mai 2025 le courrier recommandé adressé par le commissaire de justice à la suite du procès-verbal selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Il sera statué sur les demandes visées par l’assignation délivrée au défendeur, aucune actualisation n’étant possible du fait de son absence à l’audience.

I – Sur les demandes principales

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

l’extrait de matrice cadastrale justifiant la qualité de propriétaire de Monsieur [V] [H],le contrat de syndic,les procès-verbaux d’assemblées générales des 21 octobre 2022, 19 juin 2024 et 30 avril 2025 approuvant les comptes arrêtés au 30 septembre 2024 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2022, 2023, 2024, 2025 et 2026,les appels de fonds du 3ème trimestre 2024 au 2ème trimestre 2025,un décompte de charges au 30 avril 2025,la mise en demeure du 27 février 2025.

Il ressort des procès-verbaux d’assemblées générales que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par le copropriétaire défendeur.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.

Le décompte actualisé en date du 30 avril 2025 reprend les différents appels et les règlements effectués pour un montant restant dû de 1 987,41 euros, 2ème trimestre 2025 inclus.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charges, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [V] [H] à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 1 987,41 euros au titre des charges de copropriété impayées au 30 avril 2025, 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2025, date de réception du courrier recommandé adressé par le commissaire de justice.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est de principe que le paiement en retard des charges de copropriété ne constitue pas un dommage en soi et que deux conditions sont nécessaires pour caractériser le retard comme un dommage : la mauvaise foi de l’intéressé et la démonstration, par le syndicat des copropriétaires, de l’existence d’un préjudice indépendant du simple retard (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé au 3 décembre 2025 que le copropriétaire défendeur a effectué des règlements permettant de diminuer significativement le montant de sa dette depuis l’assignation.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la mauvaise foi du défendeur ni d’avoir subi un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient donc de rejeter la demande de dommages et intérêts.

II – Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [V] [H] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [V] [H] à lui payer une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement par défaut en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [V] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « [V] » [Adresse 8] et [Adresse 10] – [Localité 5] une somme de 1 987,41 euros au titre des charges de copropriété impayées au 30 avril 2025, 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2025 ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [V] » [Adresse 8] et [Adresse 10] – [Localité 5] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [V] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « [V] » [Adresse 8] et [Adresse 10] – [Localité 5] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [H] aux dépens ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [V] » [Adresse 8] et [Adresse 10] – [Localité 5] de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE