RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00923 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G4G4

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 11] DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

— -------------------

JUGEMENT

DU 14 AVRIL 2025

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Madame [W] [Y] épouse [F]

[Adresse 7]

[Adresse 10]

[Localité 8] (RÉUNION)

représentée par M^e Laurent BENOITON, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION substitué par M^e Florian RATINAUD, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [M] [Y] épouse [D]

[Adresse 4]

[Adresse 12]

[Localité 8] (RÉUNION)

représentée par M^e Ingrid BLAMEBLE, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

Monsieur [H] [D]

[Adresse 4]

[Adresse 12]

[Localité 8] (RÉUNION)

représenté par M^e Ingrid BLAMEBLE, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 10 Février 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié de donation-partage en date du 15 décembre 2010, Madame [S] [F] a donné la nu-propriété de la parcelle EX [Cadastre 2] située [Adresse 5] à [Localité 13] à sa fille Madame [W] [Y] épouse [F] et la nu-propriété de la parcelle contiguë EX [Cadastre 1] située au [Adresse 3] à sa soeur Madame [M] [Y] épouse [D].

A la suite du décès de leur mère, Madame [S] [F], survenu le 15 août 2023, Madame [W] [Y] épouse [F] a obtenu la propriété de la parcelle EX [Cadastre 2]. Sa soeur, Madame [M] [Y] épouse [D] avait pour sa part, acquis la pleine propriété de sa parcelle dès le 14 novembre 2022, suite à la renonciation de Madame [S] [F] à son usufruit.

Selon contrat en date du 10 novembre 2021, Madame [S] [F], usufruitière, avait loué à Madame [M] [D] et Monsieur [H] [D], la maison située sur la parcelle cadastrée EX [Cadastre 2] moyennant un loyer annuel correspondant à la prise en charge par le locataire de toutes réparations nécessaires à l’habitabilité du bien et autres charges (impôts et charges autres supportées par le bailleur relatives au bien).

Par lettre recommandée avec accusé réception en date du 15 janvier 2024, Madame [M] [D] et Monsieur [H] [D] ont donné congé à effet au 15 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er octobre 2024, Madame [W] [Y] épouse [F] a fait assigner Madame [M] [Y] épouse [D] et Monsieur [H] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion aux fins de :

— juger que les époux [D] ont méconnu gravement leurs obligations en tant que locataires de l’habitation située au [Adresse 6]

— leur faire injonction sous astreinte de 500 euros par jour de retard de procéder à la résiliation du contrat portant sur le compteur d’eau n°C12FA330678 installé sur la parcelle cadastrée EX [Cadastre 2] lui appartenant et alimentant leur parcelle cadastrée EX [Cadastre 1]

— leur faire interdiction sous astreinte de 500 euros par infraction constatée de procéder à tout branchement, réseau ou canalisation sur la parcelle de terrain cadastrée EX [Cadastre 2]

— leur ordonner sous astreinte de 500 euros par jour de retard de procéder à la remise en état de la parcelle cadastrée EX [Cadastre 2], notamment en restituant tous mobiliers enlevés, ceux compris les éléments de la salle de bain, de la cuisine et le chauffe-eau solaire, et en procédant, à leurs frais, aux travaux nécessaires à l’édification d’un mur étanche séparant les deux parcelles litigieuses

— condamner solidairement Madame [M] [D] et Monsieur [H] [D] à payer à Madame [W] [Y] épouse [F] la somme totale de 18.025 euros au titre de son préjudice financier, correspondant à la valeur vénale du bien immobilier objet des dégradations et destructions commises par eux

— condamner solidairement Madame [M] [D] et Monsieur [H] [D] à payer à Madame [W] [Y] épouse [F] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral

— dire que les sommes allouées à Madame [W] [Y] épouse [F] porteront intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’exploit introductif d’instance, lequel vaut mise en demeure au sens de l’article 1344 du code civil outre la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil

— condamner solidairement Madame [M] [D] et Monsieur [H] [D] à payer à Madame [W] [Y] épouse [F] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Après renvois, cette affaire a été évoquée à l’audience du 10 février 2025.

Les parties sont représentées par leurs conseils respectifs et s’en rapportent à leurs écritures.

Aux termes de ses conclusions n°1, Madame [W] [Y] épouse [F] maintient l’intégralité de ses demandes initiales.

Aux termes de leurs conclusions, Madame [M] [Y] épouse [D] et Monsieur [H] [D] demandent au juge des contentieux de la protection de :

— In limine litis : se déclarer incompétent au bénéfice du tribunal judiciaire de Saint-Denis pour statuer sur les demandes de Madame [W] [Y] épouse [F] relatives à sa revendication de propriété du compteur d’eau n°C12FA330678 et subsidiairement, la débouter de sa demande

— débouter Madame [W] [Y] épouse [F] de l’intégralité de ses demandes

— la condamner à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 14 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande au titre du compteur d’eau

— Sur l’exception d’incompétence

Madame [M] [D] et Monsieur [H] [D] soutiennent que la demande formée par Madame [W] [Y] épouse [F] de résiliation du compteur d’eau est étrangère au contrat de bail.

En défense, Madame [W] [Y] épouse [F] soutient que cette demande relève bien de la compétence du juge des contentieux de la protection dans la mesure où c’est bien à l’occasion du bail d’habitation que les époux [D] se sont appropriés l’alimentation en eau par le compteur d’eau n°C12FA330678.

Selon les dispositions de l’article L 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire “Le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.”

En l’espèce, la demande formée par Madame [W] [Y] épouse [F] découle directement du bail d’habitation consenti par Madame [S] [F] aux époux [D] et relève bien de la compétence du juge des contentieux de la protection.

Il convient de rejeter cette exception d’incompétence.

— Sur la résiliation du contrat portant sur le compteur d’eau n°C12FA330678 et l’interdiction de tout branchement

Madame [W] [Y] épouse [F] s’estime bien-fondée dans sa demande dans la mesure où les époux [D] ont vécu sur sa propriété cadastrée EX [Cadastre 2] alimentée en eau par le compteur n°C12FA330678.

En défense, les époux [D] soutiennent que Madame [W] [Y] épouse [F] ne démontre pas que le compteur se situerait sur la parcelle cadastrée EX [Cadastre 2]. Le compteur est situé sur leur parcelle EX [Cadastre 1].

Il ressort des pièces produites qu’à l’origine avait été édifiée une maison de type T5 sur les deux parcelles aujourd’hui cadastrées EX [Cadastre 1] et EX [Cadastre 2].

Madame [W] [Y] épouse [F] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que le compteur litigieux lui appartiendrait.

En revanche, les époux [D] versent aux débats des échanges avec DIONEO démontrant que le compteur d’eau alimente bien leur propriété cadastrée EX [Cadastre 1] située [Adresse 4]. La société DIONEO a attesté le 30 septembre 2024 que Madame [M] [D] était bien abonnée à l’adresse suivante : [Adresse 4].

En conséquence, il convient de débouter Madame [W] [Y] épouse [F] de ses demandes à ce titre.

Sur la demande de remise en état des lieux

Au soutien de sa demande, Madame [W] [Y] épouse [F] expose qu’à la suite de l’occupation des lieux par les époux [D] au titre du bail d’habitation consenti par Madame [S] [F], elle a pu constater une détérioration de son terrain par de nombreux et intempestifs passages d’engins de chantiers sur sa parcelle qui n’ont pu être valablement autorisés. Le portillon de sa résidence a été endommagé, la maison d’habitation a été coupée en deux à la suite de travaux non réalisés dans les règles de l’art notamment afin de la mettre hors d’eau. Madame [W] [Y] épouse [F] expose avoir constaté de nombreuses dégradations de l’habitation avec la disparition du chauffe-eau, du mobilier de cuisine, des éléments de salle de bain, retraits des revêtements de sol et des ampoules. Madame [W] [Y] épouse [F] s’estime en conséquence bien-fondée à solliciter la remise en état de sa propriété détériorée par le passage des époux [D].

En défense, les époux [D] soutiennent avoir procédé à la démolition de la seule partie de la maison située sur leur parcelle EX [Cadastre 1] selon permis de construire du 9 août 2022 et sans rien modifier de la parcelle aujourd’hui propriété de Madame [W] [Y] épouse [F] ce qui a été constaté par procès-verbal de commissaire de justice. Ils précisent par ailleurs que la location était non-meublée, ils ont récupéré à bon droit le mobilier de cuisine et le chauffe-eau dont ils étaient seuls propriétaires.

Conformément aux dispositions des articles 1732 du code civil et 7c de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur, ou encore par le fait d’un tiers qui se serait introduit sans son accord dans le logement.

Le locataire est tenu de prendre en charge les réparations locatives définies par les textes réglementaires. Il est responsable des détériorations quand elles sont causées par sa négligence ou un manque d’entretien.

La preuve de la réalité des dégradations incombe au bailleur.

En ce qui concerne l’absence de biens meubles, il appartient à Madame [W] [Y] épouse [F] de rapporter la preuve que le bail d’habitation consenti aux époux [D] était une location meublée.

Force est de constater que cette preuve n’est nullement rapportée.

Le bail d’habitation en date du 10 novembre 2021 porte sur un logement non meublé ce qui est conforté par l’intitulé du bail et l’absence d’inventaire et d’état détaillé du mobilier.

En conséquence, Madame [W] [Y] épouse [F] ne saurait réclamer les meubles de cuisine, aucune pièce n’indiquant que la cuisine était équipée. Concernant le chauffe-eau, elle ne rapporte pas la preuve qu’il existait préalablement à l’entrée dans les lieux des locataires.

Les époux [D] versent aux débats un procès-verbal de constat établi par Maître [K] [P] en date du 6 février 2023 préalablement à la réalisation des travaux qu’ils ont décidé d’entreprendre sur leur parcelle EX [Cadastre 1] conformément au permis de construire qui leur a été délivré le 9 août 2022.

La maison initiale étant unique, les travaux entrepris par les époux [D] portaient sur la partie construite sur leur parcelle et impliquaient la démolition partielle de la maison existante.

Le commissaire de justice de justice, aux termes de son constat, a précisé que la partie côté Ouest de la maison sera conservée. Il décrit cette partie qui correspond à la maison implantée sur le terrain appartenant à Madame [W] [Y] épouse [F] et fait les constats suivants :

— maison en bois sous tôle avec des éléments de mur en béton

— multiples points de rouille sur la toiture, tôle ondulée apparente avec des peintures passées

— parvis devant la maison bétonné en état d’usure et d’apparence vétuste

— pièce attenante : pièce brute avec des réseaux d’évacuation d’eau et d’électricité

— murs extérieurs en béton et peinture écaillée

— présence de menuiseries en état d’usure

— les gouttières et descentes d’eau pluviales sont en pvc et en état d’usure vétuste avec quelques endroits cassés

— le sol bétonné côté ouest est vétuste, noirci avec des zones de casse

— la maison est en bois sous tôle et les cloisons intérieures sont en bois contreplaqué en état d’usure et vétustes

— au sol le parquet flottant est vétuste avec des lames gondolées et des lattes non bord à bord

— le faux plafond est en bois contreplaqué en état d’usure vétuste

Même s’il n’a pas été établi d’état des lieux de la maison lors de la signature du bail d’habitation, il y a lieu de constater qu’il s’agissait d’une maison en état d’usage voire vétuste.

Madame [W] [Y] épouse [F] produit un procès-verbal de constat établi le 15 février 2024 par Maître [U], commissaire de justice.

Maître [U] fait les constatations suivantes :

— dans une pièce correspondant à la salle d’eau : ensemble des équipements coupés ou bouchés

— absence de chauffe eau solaire

— absence de biens meubles dans la maison

— dans le salon : plafond noirci sur plusieurs zones, présence de coulures par endroits ainsi que des traces d’infiltrations

— cuisine : absence de tout équipement si ce n’est un évier avec mitigeur

— constat que les revêtements au sol dans les trois pièces semblent avoir été retirés

— dégradations au sol dans la pièce centrale de la maison

— le logement ne comporte ni WC ni salle de bain qui se trouvaient dans la partie démollie par sa soeur.

Le constat en date du 15 février 2024 ne fait que confirmer l’état dégradé de cette partie de la maison qui est restée dans son état d’origine.

Madame [W] [Y] épouse [F], propriétaire, doit rapporter la preuve que ce sont Madame [M] [D] et Monsieur [H] [D] qui ont commis des dégradations ou qu’ils ont manqué à leur obligation d’entretien.

Force est de constater que cette preuve n’est pas rapportée.

S’agissant de la pièce qui serait d’après le dires de Madame [W] [Y] épouse [F] la salle d’eau, il ressort au contraire du procès-verbal de constat établi par Maître [P] qu’il s’agissait d’une pièce brute mais que les époux [D] en ont fait provisoirement une salle d’eau pendant la construction de leur maison.

En conséquence, cette pièce était dans son état initial lors du procès-verbal de constat établi par Maître [U].

S’agissant du mur séparatif entre les deux maisons, Madame [W] [Y] épouse [F] ne rapporte pas la preuve que ce mur ne serait pas étanche. En tout état de cause, il ne s’agit pas là de travaux de remise en état incombant à des locataires mais de travaux à la charge du propriétaire qui doit assurer le clos et le couvert.

S’agissant du portillon endommagé, aucune pièce ne vient conforter cette affirmation et si tel était le cas, rien ne permet d’établir que les dégradations seraient imputables aux locataires.

Il y a lieu en conséquence de débouter Madame [W] [Y] épouse [F] de l’intégralité de ses demandes ainsi que de ses demandes subséquentes au titre de son préjudice financier et moral.

Sur les demandes accessoires

Madame [W] [Y] épouse [F], partie succombante, sera condamnée aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [M] [D] et Monsieur [H] [D] les frais qu’ils ont dû engager pour assurer la défense de leurs intérêts. Il convient de condamner Madame [W] [Y] épouse [F] à leur payer la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Rejette l’exception d’incompétence s’agissant du compteur d’eau.

Déboute Madame [W] [Y] épouse [F] de l’intégralité de ses demandes.

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Condamne Madame [W] [Y] épouse [F] aux entiers dépens.

Condamne Madame [W] [Y] épouse [F] à payer à Madame [M] [Y] épouse [D] et Monsieur [H] [D] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIERE LA VICE-PRÉSIDENTE