TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 11/02/2026

à : Maître Christian COUVRAT

Maître Karine PARENT

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/09875

N° Portalis 352J-W-B7J-DBF2K

N° MINUTE : 3/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 11 février 2026

DEMANDERESSE

Madame [E] [X], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Christian COUVRAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0462

DÉFENDERESSE

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Karine PARENT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B96

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne COTTY, 1ère vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 janvier 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 février 2026 par Anne COTTY, 1ère vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffier

Décision du 11 février 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/09875 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBF2K

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2023, [Localité 1] HABITAT – OPH a donné à bail à Madame [E] [X] un logement sis [Adresse 3] à [Localité 2], escalier A, au 2ème étage,porte 5.

Par lettre en date du 19 octobre 2022,1'assurance protection juridique de Madame [X] s’est plainte de la persistance de la présence de souris dans le logement de son assurée malgré deux interventions du bailleur sollicitant de ce dernier qu’il prenne toutes les mesures nécessaires et efficaces qui s’imposent.

Selon un devis du 26 janvier 2023, [Localité 1] HABITAT – OPH a validé le passage de la société SAPIAN et un bon de commande a été émis le même jour.

Deux nouvelles interventions ont été programmées au mois d’avril 2023.

Un nouveau devis a été émis le 2 juin 2023, suivi d’un bon de commande du 29 juin suivant.

Le 9 août 2023, la société ELEX, mandatée par la Compagnie MMA, assureur de Madame [X] procédait à la visite du logement de cette dernière et, selon rapport d’expertise amiable établit le 11 août 2023, relevait la présence de déjections de souris et la présence d’une souris morte dans le piège à colle situé dans le séjour de Madame [X]. Il relevait l’absence de nourriture et de déchet alimentaire à l’air libre dans l’appartement et concluait à la responsabilité du bailleur au titre de l’article 1719 du code civil.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 12 septembre 2023, l’assureur protection juridique de Madame [X] a indiqué au bailleur que depuis plus d’un an, son assuré lui indique la présence de souris dans son logement, qu’une expertise amiable et contradictoire a eu lieu le 9 août 2023, que les interventions se limitant en la pose de pièges à souris et de laine d’acier dans certains orifices du logement ont été jugés nettement insuffisants par l’expert et a sollicité une solution de relogement dans le même arrondissement, avec la même surface habitable et le même loyer et son indemnisation à hauteur de six mois de loyer pour le trouble de jouissance subi.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 17 octobre 2023, l’assureur protection juridique de Madame [X] a reformuler ses demandes restées vaines auprès du bailleur.

Le 31 octobre 2023, un nouveau bon de commande a été passé auprès de la Société SAPIAN et une nouvelle intervention a eu lieu le 5 décembre 2023.

La société SAPIAN ayant remarqué la présence de punaises de lit lors de son diagnostic du 19 septembre 2024, les punaises ont été traitées les 15 octobre et 6 novembre 2024.

Par décision en date du 14 octobre 2024, la Commission de conciliation de [Localité 1] constatant que le bailleur a effectué des diligences pour éliminer les souris mais que la locataire se plaint de la persistance de ses troubles de jouissance liés à la présence de nisibles a estimé que le bailleur ne remplit pas son obligation de résultat et de ce fait le logement ne respecte pas les critères de décence.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 octobre 2025, Madame [E] [X] a fait citer l’E.P.I.C PARIS HABITAT OPH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins :

— de condamner la société OPH [Localité 1] HABITAT, sous astreinte de 100 € par jour de retard, ladite astreinte commençant à courir passé un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, d’avoir à reloger Madame [X] dans un logement similaire et à proximité et aux mêmes conditions tarifaires que le logement qu’elle occupe actuellement,

— de condamner la société OPH [Localité 1] HABITAT à payer à Madame [X] la somme de 1500 € sur le fondement de I’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 8 janvier 2026, Madame [E] [X], représentée par son Conseil a maintenu l’ensemble de ses demandes au principal, sollicitant par ailleurs la condamnation de la société OPH [Localité 1] HABITAT à lui verser une provision à valoir sur sa créance de dommage et intérêt de 1 000 €.

Subsidiairement, elle a sollicitée la condamnation de la société OPH [Localité 1] HABITAT, sous astreinte de 100 € par jour de retard, ladite astreinte commençant à courir, passé un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, d’avoir à prendre toute mesure pour faire cesser le préjudice c’est-à-dire, d’éradiquer les souris de l’immeuble.

Elle a expliqué souffrir de la présence de souris dans son logement depuis de nombreuses années, aucune solution satisfaisante n’ayant été trouvé par [Localité 1] HABITAT jusqu’à présent.

Elle a ajouté avoir toujours essayé de trouver un accord amiable mais que le bailleur n’était venu, ni à l’expertise, ni à la tentative préalable de conciliation.

En réponse, [Localité 1] HABITAT – OPH, représenté par son Conseil, a conclu ni avoir lieu à référé, les demandes de Madame [E] [X] étant mal fondées et se heurtant à contestation sérieuse. Reconventionnellement, elle a sollicité la condamnation de Madame [E] [X] à lui payer une indemnité de 1.000 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre aux dépens de l’instance.

Il a expliqué qu’à sa connaissance aucun autre occupant de l’immeuble ne souffrait des mêmes difficultés que celles dont souffre Madame [X].

Il a indiqué que si il est exact qu’il n’avait pas apporté de réponse directe à l’assureur de sa locataire et n’avait pas assisté à l’expertise amiable, il avait néanmoins bien pris en compte les réclamations de Madame [X] et avait, à de nombreuses reprises, mandaté des entreprises pour procéder aux opérations nécessaires à l’éradication de ces nuisibles et que depuis 2024, il n’avait pas été destinataire d’une nouvelle demande de la défenderesse.

Il a rappelé que de jurisprudence constante, le relogement de la locataire ne pouvait lui être opposé et a considéré que l’ensemble des demandes formulées par [Z] [X] se heurtaient à des contestations sérieuses.

A l’issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de l’affaire au 11 février 2026.

MOTIFS

Sur la demande principale de relogement sous astreinte

Aux termes de l’article 20-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6 imposant au bailleur la délivrance d’un logement décent, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue aux articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En application de l’article L521-1 du Code de la construction et de l’habitation, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement ou l’hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-1 à savoir :

— lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une déclaration d’insalubrité, d’une mise en demeure ou d’une injonction prise en application de certains articles du code de la santé publique si elle est assortie d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable,

— lorsqu’un immeuble a fait l’objet d’un arrêté de péril en application de l’article L511-1 si l’arrêté ordonne l’évacuation du bâtiment ou s’il est assorti d’une interdiction temporaire d’habiter ou encore si les travaux nécessaires pour mettre fin au péril rendent temporairement le logement inhabitable,

— lorsqu’un établissement recevant du pulic utilisé aux fins d’hébergement fait l’objet de mesures destinées à faire cesser une situation d’insécurité en application de l’article L 123-3.

En l’espèce, il est constant que le logement litigieux n’a fait l’objet d’aucune déclaration d’insalubrité, ni mise en demeure ou injonction prise en application de dispositions du code de la santé publique, ni d’arrêté de péril.

En conséquence, il convient de débouter Madame [E] [X] de sa demande de relogement sous astreinte.

Sur la demande subsidiaire de travaux sous astreinte

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite résulte quant à lui de toute perturbation résultant d’un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’existence du dommage imminent ou du trouble manifestement illicite doit être appréciée à la date à laquelle le juge statue.

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

À cet égard, le bailleur est notamment obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. Cette obligation est rappelée aux articles 1719 et 1720 du code civil.

Le décret n° 202-120 du 30 janvier 2002 précise que, pour que le logement soit décent, il doit assurer le clos et le couvert, le gros œuvre du logement est en bon état d’entretien et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Par ailleurs, les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage.

Il s’ensuit que tout manquement du bailleur aux obligations sus-énoncées, établi avec l’évidence requise en référé, est susceptible de justifier la mise en œuvre des pouvoirs du juge des référés que ce soit au titre de la caractérisation d’un trouble manifestement illicite ou au titre de la violation d’une obligation de faire non sérieusement contestable.

En l’espèce, s’il ressort des débats et des pièces versées au dossier que Madame [X] reproche à son bailleur la présence de nuisibles (souris) dans son appartement depuis le 19 octobre 2022, force est de constater qu’elle ne verse aux débats aucune pièce postérieure au 14 octobre 2024 permettant d’établir que la présence de nuisibles dans son logement serait toujours d’actualité.

En revanche, la défenderesse justifie pour sa part de nombreuses interventions aux fins de désourisation effectuées entre le 26 janvier 2023 et le 6 novembre 2024.

La charge de la preuve incombe à Madame [E] [X] de démontrer l’existence d’un trouble réel et actuel or, cette dernière n’apporte aucun élément postérieur à la date du 6 novembre 2024 permettant à la date du 8 janvier 2026, date de l’audience à laquelle le juge doit se situer pour statuer, de vérifier la réalité et la persistance des désordres constatés.

Dès lors, Madame [E] [X] n’apportant la preuve de l’existence d’un dommage imminent pas plus qu’un trouble manifestement illicite actuel, il y a lieu de rejeter sa demande de réalisation de travaux sous astreinte.

Sur la demande provisionnelle de dommages et intérêts

La preuve de l’existence d’un dommage imminent pas plus que celle d’un trouble manifestement illicite actuel n’étant rapportée, Madame [E] [X] sera également déboutée de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [E] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, aux termes de l’article 514-1 alinéa 3 du même code par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique par décision contradictoire et en premier ressort mise à la disposition des parties par les soins du greffe,

Déboutons Madame [E] [X] de l’ensemble de ses demandes ;

Condamnons Madame [E] [X] aux entiers dépens ;

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution povisoire.

LE GREFFIER, LE JUGE,