TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 1]

[Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 26/00105 – N° Portalis DB3S-W-B7K-4PCF

Minute : 26/00164

EM

S.A. TOIT ET JOIE

Représentant : Maître Marianne DEWINNE de la SCP BOSQUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

C/

Monsieur [I] [K]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Marianne DEWINNE de la SCP BOSQUE ET ASSOCIES

Copie délivrée à :

Monsieur [I] [K]

Le

ORDONNANCE DE REFERE

Ordonnance rendue et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du TREIZE AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX ;

Par Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection statuant en référé

Assistée de Madame Esther MARTIN, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 Mars 2026

tenue sous la présidence de Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Esther MARTIN, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. TOIT ET JOIE, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Marianne DEWINNE de la SCP BOSQUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [K], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 12 mars 2012, la SA TOIT ET JOIE a donné à bail à Monsieur [I] [K] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4], appartement n°0071 à [Localité 2] (93), ainsi qu’un emplacement de stationnement n°71, moyennant un loyer mensuel d’un montant de 399,84 euros, outre une provision mensuelle sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 23 juin 2025, la SA TOIT ET JOIE a fait signifier à Monsieur [I] [K] un commandement de payer la somme de 1 159,77 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte de commissaire de justice du 12 janvier 2026, la SA TOIT ET JOIE a assigné Monsieur [I] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail, d’obtenir l’expulsion du locataire ainsi que sa condamnation au paiement d’une provision d’un montant de 1 984,25 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, outres les indemnités d’occupations postérieures.

Monsieur [I] [K] ayant été cité à étude et n’ayant pas comparu à l’audience, la décision sera réputée contradictoire.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 10 mars 2026, la SA TOIT ET JOIE, représentée par son avocat et se référant à son assignation, sollicite :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire ou, à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;

— l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les 24 heures du prononcé de l’ordonnance à intervenir ;

— la condamnation du locataire à lui payer une provision d’un montant de 3 301,35 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, montant actualisé lors de l’audience ;

— la condamnation du locataire à lui payer, à titre provisionnel, jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation d’un montant de 566,91 euros ;

— la condamnation du locataire à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la signification du commandement à la caution et de la dénonciation à la préfecture.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que le locataire ne s’acquitte pas du loyer et des charges aux termes convenus et que les montants visés par le commandement de payer n’ont pas été réglés dans le délai prescrit.

Elle sollicite l’octroi de délais suspensifs de la clause résolutoire au bénéfice du locataire, ce dernier ayant repris le paiement du loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 13 avril 2026.

MOTIVATION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. De même, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile familiale ne peuvent délivrer une assignation aux mêmes fins qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), étant précisé que cette saisine est réputée réalisée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SA TOIT ET JOIE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse des allocations familiales le 19 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 janvier 2026. Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-[Localité 3] le 14 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par conséquent, la demande de la SA TOIT ET JOIE est recevable.

Sur la résiliation du bail

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dans sa version applicable au litige, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges et, par exploit du 23 juin 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 159,77 euros au titre des loyers et charges échus à cette date.

Or, d’après l’historique des versements produit par le bailleur, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient ainsi réunies à la date du 24 août 2025.

Sur les demandes en paiement

Conformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, la SA TOIT ET JOIE produit un décompte aux termes duquel Monsieur [I] [K] est redevable de la somme de 3 301,35 euros au titre de la dette locative arrêtée à la date du 5 mars 2026 (échéance du mois de février 2026 incluse).

Ce montant inclut des pénalités pour absence de réponse à l’enquête sociale pour un montant total de 15,24 euros. Or, le bailleur ne justifie pas avoir mis en demeure le locataire de répondre à cette enquête. Il n’est donc pas fondé à réclamer ces pénalités.

L’obligation pour le locataire de payer le loyer et le montant de cette obligation n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il y a lieu de condamner Monsieur [I] [K] à payer à la SA TOIT ET JOIE, à titre provisionnel, la somme de 3 286,11 euros.

Sur la demande de délais de paiement

Il résulte de l’article 24 V la loi du 6 juillet 1989 que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

En outre, en application du paragraphe VII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, lors de l’audience, le bailleur a sollicité l’octroi de délais de paiement au bénéfice du locataire et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit. Elle a précisé que le locataire avait repris le paiement résiduel intégral du loyer courant avant l’audience, ce qui ressort effectivement du décompte produit.

Par suite, il y a lieu d’accorder des délais de paiement au locataire dans les conditions prévues au dispositif et de suspendre les effets de la clause de résiliation du bail.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué et l’exécution du contrat pourra se poursuivre.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance de loyer ou de mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, quinze jours après l’envoi par courrier recommandé d’une mise en demeure de payer restée vaine, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il sera ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux et le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. En outre, le locataire sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi.

Sur les frais du procès

Monsieur [I] [K], partie perdante, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de la dénonciation de l’assignation à la préfecture.

Cependant, l’équité et la situation économique des parties commandent de rejeter la demande d’indemnité formulée au titre l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable l’action de la SA TOIT ET JOIE,

CONSTATONS à la date du 24 août 2025 la résiliation du bail conclu entre la SA TOIT ET JOIE d’une part, bailleur, et Monsieur [I] [K] d’autre part, locataire, portant sur le logement situé [Adresse 5], l’appartement n°0071 à [Localité 2], ainsi que l’emplacement de stationnement n°71 ;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [I] [K] à la SA TOIT ET JOIE à une somme égale au montant du loyer mensuel, révisable suivant les dispositions du contrat, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [K] à payer à la SA TOIT ET JOIE, à titre provisionnel, la somme de 3 286,11 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus et impayés à la date du 5 mars 2026, incluant l’indemnité du mois de février 2026 ;

AUTORISONS Monsieur [I] [K] à s’acquitter de ladite dette, en sus du paiement du loyer courant et des charges, par trente-cinq mensualités de 92 euros puis par une trente-sixième mensualité représentant le solde de la dette, le tout au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS, sur le fondement des dispositions de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, que pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que, si les modalités d’apurement précitées sont intégralement respectées par Monsieur [I] [K], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer ou des charges à son terme exact, après envoi par courrier recommandé avec avis de réception d’une mise en demeure de payer restée infructueuse pendant quinze jours :

1. la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié de plein droit,

2. le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

3. qu’à défaut par Monsieur [I] [K] d’avoir libéré les lieux à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles encore présents étant réglé conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

4. Monsieur [I] [K] sera tenu, à compter de la déchéance des délais de paiement et jusqu’à libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation telle que fixée précédemment ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [K] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de la dénonciation de l’assignation à la préfecture ;

DÉBOUTONS la SA TOIT ET JOIE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION