TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

09 Mars 2026

2ème Chambre civile

63B

N° RG 24/04177 -

N° Portalis DBYC-W-B7I-K63E

AFFAIRE :

[A] [I]

[S] [E] épouse [I]

C/

S.C.P. TRENTE CINQ NOTAIRES,

[S] [P]

copie exécutoire délivrée

le :

à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente,

ASSESSEUR : André ROLLAND, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.

DEBATS

A l’audience publique du 05 Janvier 2026

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente

par sa mise à disposition au Greffe le 09 Mars 2026,

date indiquée à l’issue des débats.

Jugement rédigé par Monsieur André ROLLAND,

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [A] [I]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Julien DERVILLERS de la SELARL PROXIMA, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

Madame [S] [E] épouse [I]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Julien DERVILLERS de la SELARL PROXIMA, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

ET :

DEFENDEURS :

S.C.P. TRENTE CINQ NOTAIRES, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro [N° SIREN/SIRET 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

Maître [S] [P]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

FAITS ET PRÉTENTIONS

Le 7 septembre 2017, maître [S] [P], alors associée de l’office notarial de [Localité 5] (35), a instrumenté un acte aux termes duquel [S] [E] épouse [I], donnait à bail commercial et d’habitation à la société [1], représentée par sa gérante madame [X] épouse [F], un local à usage mixte situé dans un ensemble en copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 6].

Le 5 juillet 2021, maître [S] [P], devenue sur les entrefaites membre de la société civile professionnelle de NOTAIRES TRENTE CINQ à Bruz (35), a adressé à monsieur et madame [F], un pli recommandé les informant de la décision de madame [I] de vendre ses locaux à la SCI [2] au prix de 150.000 €, tout en leur demandant de lui faire savoir dans le mois s’ils souhaitaient acquérir l’immeuble en faisant usage de leur “droit de préemption”.

Le 13 juillet 2021, madame [X] faisait savoir au notaire qu’elle entendait exercer ce droit.

Il s’est ensuivi un contentieux au terme duquel, par jugement du 2 août 2022, le tribunal judiciaire de Rennes a reconnu parfaite la vente entre [S] [E] épouse [I] et la SAS [3] représentée par madame [X], et déclaré irrecevables les demandes indemnitaires formées par [S] [I] à l’encontre de maître [S] [P].

Cette décision a été confirmée par arrêt de la première chambre de la cour d’appel de [Localité 1] le 26 septembre 2023.

C’est dans ce contexte que le 22 mai 2024, les époux [I] ont fait délivrer assignation à maître [S] [P] et à sa SCP d’appartenance, TRENTE CINQ NOTAIRES, aux fins de les voir condamnés à leur payer la somme de 175.000 € à titre de dommages-intérêts, outre celle de 2.500 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 06 octobre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions comme il est dit l’article 455 du Code de procédure civile, [S] [P] et la SCP TRENTE CINQ NOTAIRES exposent n’avoir été, ni associées à l’ingénierie juridique et fiscale d’une opération complexe, entièrement conçue par le cabinet d’expertise comptable [4], ni informées de la finalité patrimoniale recherchée par les époux [I].

Dès lors selon elles, leur devoir de conseil ne pouvait porter sur des considérations d’ordre familial qui, non seulement n’avaient pas été portées à leur connaissance, mais qui en outre ne correspondent pas à la réalité, le but alors recherché étant uniquement d’ordre financier et fiscal.

Elles soutiennent que leur devoir de conseil ne portait pas non plus sur l’opportunité économique de l’acte qu’ils étaient chargés de recevoir, n’étant ni “censeurs du juste prix, ni garants de l’équilibre économique de la convention projetée”.

Estimant avoir parfaitement rempli leur mission, elles soutiennent n’avoir commis aucune faute en “n’attirant pas l’attention de la demanderesse sur le risque de préemption, pas plus qu’en ne proposant pas un montage alternatif”.

Les défenderesses soutiennent que le prix de cession envisagé de 150.000 €, fixé par le conseil en gestion de patrimoine des époux [I], correspondait à la valeur de l’immeuble et que, par conséquent, la perte de chance de le mettre en vente à un prix supérieur de 125.000 € ne résiste pas à l’analyse.

Elles contestent le préjudice de perte de chance de percevoir des loyers, dans la mesure où à supposer que la preneuse n’aurait pas exercé son droit de préemption, c’est la SCI [5], acquéreur, qui les aurait encaissés.

Elles concluent au débouté de toutes les demandes et sollicitent condamnation in solidum des époux [I] au paiement d’une indemnité 3.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

***

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 4 décembre 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 5 janvier 2026 et la décision a été mise en délibéré au 9 mars 2026.

MOTIFS

Selon l’article 1240 du Code civil, tel qu’interprété par la première chambre civile de la Cour de cassation, la mission légale d’authentification du notaire entraîne comme préalable implicite un véritable devoir de conseil et pas simplement une obligation de renseignement.

Par application de l’article 1353 du Code civil, c’est au notaire de démontrer qu’il a satisfait à son obligation de conseil préalable à l’acte qu’il a reçu.

Il est ici constant que l’étude TRENTE CINQ NOTAIRES ayant été sollicitée courant 2021 par [S] [E] épouse [I] afin de recevoir un acte de vente à la société civile [2], de murs commerciaux situés dans un immeuble [Adresse 5] à [Localité 6] a, comme elle s’y devait, préalablement notifié ce projet à la société preneuse [1], afin de purger le droit de préemption.

Au cas présent, non seulement les défenderesses ne versent aux débats aucun écrit venant démontrer qu’elles ont satisfait à leur obligation d’informer madame [I] sur le droit de préférence reconnu à la société preneuse par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, mais en outre elles proclament haut et fort qu’elles n’avaient pas à se renseigner sur la stratégie patrimoniale des époux [I], allant même jusqu’à contester que ceux-ci leur en aient fait part.

Le moyen de défense est pour le moins incongru dans la mesure où madame [I] entendant céder son bien à une société civile familiale, le notaire avait le devoir de l’informer de l’existence du droit de préférence dont l’exercice pouvait avoir l’effet inverse du but recherché.

Il s’en évince que, faute de s’être préconstitué une preuve écrite, la notaire s’est trouvée, vis-à-vis de la venderesse, à l’origine d’un déficit total d’information sur le mécanisme du droit de préférence, qui n’a pas permis à madame [I] de se déterminer en parfaite connaissance de cause.

On peut concevoir, dans ces conditions, que madame [I] a eu la surprise de découvrir que son initiative avait pu être à l’origine de la dépossession de ses murs et de l’éviction de sa société de famille.

Néanmoins, il reste à déterminer si ce manque évident de diligence de la part du notaire a pu être à l’origine directe du “dommage patrimonial” invoqué par la demanderesse.

Celle-ci soutient que la cession de son immeuble à une société civile comprenant ses enfants était, d’abord et avant tout, destinée à restructurer le patrimoine familial, expliquant que le prix “ridiculement bas” de 150.000 € notifié à la société [3] était de pure convenance, sans lien avec sa valeur vénale qui était au minimum de 275.000 €.

Madame [I] considère avoir ainsi perdu la chance de conserver dans son patrimoine un bien d’une valeur d’au moins 275.000 €, évaluant à 125.000 € le dommage patrimonial qu’elle a subi.

Les défenderesses répliquent que la production par les demandeurs de la consultation du cabinet [4] démontre que le but principal recherché par madame [I] était de dégager 150.000 € de cash en recourant à l’emprunt, sans générer de plus-values, si bien que cet objectif s’étant réalisé, les demandeurs ne justifient d’aucun préjudice.

Certes, les demandeurs versent aux débats une correspondance du 5 mai 2022 émanant de la société [6] faisant ressortir une valeur des murs commerciaux à 275.000 €.

Force est cependant de constater que ce professionnel évaluait en réalité le bien à 200.000 € sur la base d’un taux de rendement à 6 % du loyer en vigueur, son estimation à 275.000 € étant dépendante d’un doublement du loyer, qui à ce stade n’était que pure hypothèse, car la cession à un prix de 150.000 € était la clef de voûte de l’ingénierie financière de l’opération de “structuration et de transmission” conçue par le cabinet [4] le 1er décembre 2020.

En outre, les demandeurs ne fournissent aucun élément permettant de caractériser la faisabilité de l’opération destinée selon le cabinet [4] à “structurer leur patrimoine immobilier et à diminuer leur pression fiscale”, articulée sur une valorisation des murs commerciaux à 275.000 €.

En effet cette occurrence était subordonnée à un concours bancaire nettement plus élevé, tout en rendant la cession des murs taxable au titre des plus-values, ce que madame [I] voulait précisément éviter.

Qui plus est, le recours à financement supplémentaire par la société civile [5], aurait modifié les équilibres de l’ingénierie financière imaginée par le cabinet [4], sans répondre à l’objectif prioritaire des époux [I] de réduire leur fiscalité personnelle, dans la mesure où il leur aurait fallu financer l’amortissement d’un emprunt de 275.000 € en doublant le loyer commercial de la société civile [5].

Par ailleurs, il convient de relever que le prix de 150.000 € payé par la société [3] n’a pas fait l’objet de reprise de la part de l’administration fiscale, ce qui tend à démontrer qu’il n’était pas dé corrélé du prix de marché.

Enfin, rien ne permet d’affirmer catégoriquement que la société [3] n’aurait pas préempté à un prix supérieur à 150.000 €.

Toutes ces considérations conduisent à retenir que le préjudice patrimonial potentiel invoqué se réduit à un différentiel entre le prix notifié et un prix supérieur, par définition virtuel, dans la mesure où la réaction de la société [3] à la notification d’un prix plus élevé restera pour toujours une inconnue.

Force est donc de conclure, dans ces conditions, qu’hypothèses sur hypothèses ne valent pour constituer la preuve d’une perte de chance patrimoniale certaine, susceptible de recevoir une sanction indemnitaire.

Il y a donc lieu de débouter madame [I] de ses demandes de condamnation de maître [S] [P] et de la SCP [7] au paiement d’une indemnité de 125.000 € pour “préjudice patrimonial”.

***

[S] [I] soutient, en second lieu, que le défaut d’information du notaire sur les conséquences de l’exercice du droit de préférence par la société [3] l’a privée d’un rendement locatif.

Elle réclame, à ce titre, un dédommagement de 341.742,50 € calculé sur son espérance de vie.

Les notaires concluent au rejet de cette demande.

Ceci étant, cette demande ne peut être examinée que dans la mesure où on considère que [S] [I], mieux informée par la notaire, aurait renoncé à la vente de ses murs à la société civile [5] et où le premier chef de demande de 125.000 €, reposant sur la fiction d’une sortie du bien de son patrimoine sur la base de 275.000 €, a été rejeté, chaque demande chassant nécessairement l’autre.

Il est constant qu’en novembre 2021, le bail en cours avec la société [3] se terminait le 31 août 2026.

Le loyer mensuel réévalué en fonction de l’indice de base en vigueur au moment de l’entrée de la locataire dans les lieux en décembre 2017 était d’un montant de 1.076,45 €.

Sur cette base, [S] [I] avait vocation à percevoir un revenu locatif de 1.076,45 € x 64 = 68.892,80 €, jusqu’au terme, sauf résiliation triennale.

En réactualisant cette base, afin de tenir compte de l’indexation contractuelle, qui n’aurait pas manqué d’être appliquée si le bail était allé à son terme, il est possible de partir raisonnablement d’un montant de 75.000 € pour évaluer la base du préjudice de perte de chance de percevoir un revenu.

Car c’est bien en termes de perte de chance sur la durée du bail en cours qu’il convient de raisonner dans la mesure où l’aléa économique prégnant en période de forte mutation du commerce de détail ne permet pas d’envisager un revenu stable correspondant à 31 ans d’espérance de vie.

En outre, l’arsenal juridique disponible permettait à [S] [I] de se rabattre rapidement sur des outils juridiques alternatifs à la cession à titre onéreux, échappant à tout risque de préemption de la part de la locataire.

Dans ces conditions, il convient d’évaluer à 50 % le préjudice dit de “perte de rendement financier” subi par [S] [I] et de l’arrêter ainsi à la somme de 37.500 €.

Enfin les époux [I] sollicitent chacun réparation d’un préjudice moral “issu de l’impossibilité de transmettre le local à leurs enfants”, soutenant qu’ils étaient sentimentalement attachés à ce bien de famille.

Si on peut admettre que la confrontation des époux [I] à l’épreuve de l’exercice du droit de préférence par la société [3] a pu les perturber, pour autant la contrariété qu’ils ont éprouvée ne s’analyse pas en un dommage moral, lequel se définit en effet comme une atteinte aux valeurs humaines, qui ne se retrouve pas ici.

Il convient, par conséquent, de les débouter de cette demande.

L’équité commande que les défenderesses versent la somme de 5.000 € aux époux [I], par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Succombant, elles supporteront les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE in solidum [S] [P] et la SCP NOTAIRES TRENTE CINQ à payer à [S] [I] la somme de 37.500 € à titre de dommages-intérêts.

DÉBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE in solidum [S] [P] et la SCP [8] aux entiers dépens.

CONDAMNE in solidum [S] [P] et la SCP [8] à payer aux époux [I] la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE