TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 09 AVRIL 2026

Chambre 7/Section 1

AFFAIRE: N° RG 25/03845 – N° Portalis DB3S-W-B7J-25EA

N° de MINUTE : 26/00167

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] SISE [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet TRANSIM 93

Siège : [Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Lucille VALLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 197

DEMANDEUR

C/

Madame [R] [U]

Chez Monsieur [N] [O] [L]

[Adresse 4]

[Localité 2]

défaillante

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Corinne BARBIEUX, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 12 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement Réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Corinne BARBIEUX, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [R] [U] est propriétaire des lots 732, 266 et 308 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 3] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte en date du 2 avril 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [R] [U] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :

— condamner Madame [R] [U] à lui payer la somme de 10 234,10 euros au titre des appels impayés, avec intérêts au taux légal à compter du jour de la mise en demeure

— condamner Madame [R] [U] à lui payer la somme de 2 309,41 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et à titre subsidiaire la somme de 240 euros

— condamner Madame [R] [U] à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts

— condamner Madame [R] [U] à lui payer la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé à l’assignation valant conclusions pour un complet exposé des moyens.

La clôture est intervenue le 18 novembre 2025 par ordonnance du même jour. L’affaire a été fixée à l’audience du 12 février 2026, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 9 avril 2026.

Madame [R] [U], régulièrement assignée selon les modalités prévues à l’article 656 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :

— la matrice cadastrale

— les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes des années 2022 à 2024

— un décompte des impayés de charges arrêté au 21 janvier 2025 à la somme de 10 234,15 euros

— des appels de provisions et régularisations de charges.

Il y a lieu d’exclure du décompte la somme de 1 923,44 euros appelée au titre d’un « solde à nouveau 31/12/2020 », qui n’est justifiée par aucune pièce, le syndicat des copropriétaires produisant au contraire un extrait de grand livre faisant apparaître un solde nul au 1er janvier 2021.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner Madame [R] [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8 310,71 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 1er janvier 2025.

Faute pour le syndicat des copropriétaires de préciser la date de point de départ des intérêts qu’il sollicite, et dans la mesure où il produit plusieurs mises en demeure, la condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement pour un montant total de 2 309,41 euros, correspondant à plusieurs sommations de payer, des mises en demeure, des intérêts de retard, une mise en demeure par avocat, ainsi qu’une facture privative de recherche de fuite d’un montant de 242 euros.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie par la production des accusés de réception de l’envoi de trois lettres de mise en demeure pour lesquelles il lui sera attribué la somme de 75 euros, étant rappelé que le contrat de syndic est inopposable au copropriétaire.

Les frais de « constitution dossier avocat » et de « suivi dossier avocat » étant compris dans les frais irrépétibles, il convient de rejeter la demande formulée à ce titre.

Les frais de sommation de payer seront également écartés comme ne correspondant pas à une dépense nécessaire, une simple lettre de mise en demeure étant suffisante au recouvrement de la créance.

Il convient également de déduire les frais de « suivi recouvrement », qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Les intérêts de retard seront également écartés comme ne correspondant pas à une dépense de recouvrement, de même que les frais de recherche de fuite, au demeurant non justifiés.

Les frais de relance ne sont quant à eux pas justifiés par les pièces produites.

Ainsi, après déduction des frais non nécessaires et non justifiés, Madame [R] [U] est redevable de la somme de 75 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, faute d’apporter la preuve de la mauvaise foi de Madame [R] [U], le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [R] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 800 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

— Condamne Madame [R] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 3] (93) les sommes de :

-8 310,71 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

-75 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019,

— Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 3] (93) de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Condamne Madame [R] [U] aux dépens de l’instance,

— Condamne Madame [R] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 3] (93) la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent jugement ayant été signé par le président et le greffier

Le Greffier Le Président

Corinne BARBIEUX Aliénor CORON