COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.D.C. LES JARDINS DE CEMENELUM c/ [Y] [C]

N° 25/

Du 06 Mai 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/04065 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PHMT

Grosse délivrée à

la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES

expédition délivrée à

M^e Emmanuel PARDO

le 06 Mai 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du six Mai deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 18 Février 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 06 Mai 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 06 Mai 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Syndicat de copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE CEMENELUM représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET EUROPAZUR dont le siège social est sis [Adresse 5], elle même prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par Maître Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDEUR:

Monsieur [Y] [C]

[Adresse 7]

[Localité 2]

représenté par M^e Emmanuel PARDO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte notarié du 12 juin 2018, M. [Y] [C] est, à la suite du décès de Mme [X] [P] épouse [C], dont il est le fils et unique héritier, devenu propriétaire des lots numéro n°282 et 364 au sein d’un immeuble en copropriété dénommé « Les Jardins de Cemenelum » situé [Adresse 3] et administré par son syndic en exercice la société Cabinet Europazur.

Par lettres des 23 janvier 2020, 2 novembre 2020, 4 décembre 2020 et 23 février 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Jardins de Cemenelum » a mis en demeure M. [Y] [C] de payer respectivement les sommes de 1.332,24 euros, 3.075,38 euros, 3.093,68 euros et 2.489,08 euros de charges de copropriété dues.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Jardins de Cemenelum » a, par acte extrajudiciaire du 30 septembre 2022, fait délivrer à M. [Y] [C] un commandement de payer la somme principale de 8.678,07 euros de charges de copropriété dues au 1er avril 2022.

Par lettre du 3 février 2023, M. [Y] [C] a informé la société Cabinet Europazur, par l’intermédiaire de leur avocat, de sa volonté de vendre son appartement afin d’apurer son passif et du virement de la somme de 5.000 euros effectué le même jour à déduire de la dette de charges.

Par acte du 24 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Jardins de Cemenelum » a fait assigner M. [Y] [C] devant le tribunal judiciaire de Nice afin de solliciter sa condamnation au paiement de la somme principale de 10.959,65 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Dans ses dernières écritures notifiées le 26 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Jardins de Cemenelum » :

— sollicite la condamnation de M. [Y] [C], sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui payer les sommes suivantes :

11.055,53 euros de charges de copropriété arrêtées au 20 novembre 2024 avec intérêts capitalisés au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 décembre 2020,

1.500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— conclut principalement au rejet de la demande de délai de paiement et, subsidiairement, à sa limitation à 8 mois assortis de l’obligation de régler l’intégralité des charges courantes sous peine de déchéance.

Il indique fonder sa demande en paiement de charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et produire le tableau de répartition des charges, l’état des dépenses et des recettes ainsi que les budgets prévisionnels tels qu’ils ont été adoptés par l’assemblée générale des copropriétaires. Il ajoute que les frais rendus nécessaires par l’inertie de cette copropriétaire ne sauraient être laissés à la charge du syndicat et doivent lui être imputés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait valoir que le défendeur n’a pas tenu son engagement de vendre son bien dans un délai de 2 mois afin d’apurer sa dette ou, à défaut, de régler l’intégralité des charges dues. Il expose que la demande de délais de paiement formulée n’est pas acceptable pour ne contenir aucun engagement au règlement des charges courantes en plus de l’arriéré très important. Il souligne devoir disposer de l’intégralité des fonds nécessaires à son fonctionnement. Il ajoute que M. [Y] [C] ne démontre pas que ses capacités financières lui permettraient de respecter l’échéancier qu’il propose, outre le paiement des charges courantes, pour éviter la constitution d’une nouvelle dette. Enfin, il fait valoir que la résistance abusive et injustifiée du défendeur lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Dans ses dernières écritures notifiées le 20 novembre 2024, M. [Y] [C] sollicite l’échelonnement de sa dette sur 24 mois

Il explique ne pas contester sa dette de charges à l’égard du syndicat des copropriétaires demandeur. Il expose qu’il a été hospitalisé à plusieurs reprises et a subi plusieurs interventions chirurgicales durant la pandémie de Covid-19, ce qui l’a empêché de régler ses charges. Il indique avoir été en arrêt de travail du 19 décembre 2019 au 26 juin 2020, du 6 juillet au 31 août 2020 puis du 9 décembre 2021 au 2 janvier 2022 en raison de troubles cardiaques et diverses interventions chirurgicales. Il expose qu’en raison de ces conditions médicales particulières, il n’était pas en mesure de gérer l’appartement dont il venait d’hériter.

Il soutient qu’il a pris conscience du retard accumulé dans le paiement des charges de copropriété en début d’année 2023 et avoir adressé un courrier au syndic afin de l’informer qu’un premier virement de 5.000 euros avait été effectué et qu’il avait l’intention de vendre son appartement pour apurer son passif. Il fait valoir qu’il est de bonne foi, exposant que les problèmes de santé auxquels son épouse a été confrontée ainsi que le décès de cette dernière l’ont empêché d’honorer son engagement visant à vendre l’appartement au sein de la copropriété dénommée « Les Jardins de Cemenelum ». Il soutient qu’il a pris attache avec deux agences immobilières dès janvier 2024 afin de vendre son appartement, après avoir vainement tenté d’y parvenir lui-même. Il précise qu’à ce jour, il perçoit la somme de 3.578 euros au titre de sa retraite lui permettant de respecter les mensualités d’un échéancier. Il sollicite donc l’octroi de délais de paiement jusqu’en septembre 2026. Il demande à ce que l’exécution provisoire du présent jugement soit écartée afin d’éviter les conséquences irrémédiables sur sa situation financière.

La clôture de la procédure est intervenue le 28 novembre 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 18 février 2025. La décision a été mise en délibéré au 6 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de paiement de charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Jardins de Cemenelum » produit :

le relevé de propriété et l’acte de notoriété démontrant que M. [Y] [C] est propriétaire des lots de copropriété n°282 et [Cadastre 6],

le procès-verbal de l’assemblée générale du 6 décembre 2019 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019,

— approuvant le budget prévisionnel du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 novembre 2020 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020,

— approuvant le budget prévisionnel du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 8 décembre 2021 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021,

— approuvant le budget prévisionnel du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022,

l’état des dépenses des exercices clos les 30 juin 2019, 30 juin 2020, 30 juin 2021 et 30 juin 2022,

l’état financier après répartition au 30 juin 2019, au 30 juin 2020, au 30 juin 2021 et au 31 juin 2022,

les comptes de gestion au 30 juin 2019, au 30 juin 2020, au 30 juin 2021 et au 31 juin 2022 et les budgets prévisionnels,

les appels de provisions adressés à Mme [X] [P] épouse [C] puis à la succession de cette dernière par le biais de Maître [B],

les lettres de mise en demeure des 23 janvier 2020, 2 novembre 2020, 4 décembre 2020 et 23 février 2021,

le commandement de payer les charges de copropriété délivré le 30 septembre 2022 à M. [Y] [C] pour la somme principale de 8.678,07 euros,

un relevé de compte débiteur de la somme de 11.055,53 euros au 20 novembre 2024.

Toutefois, ce solde débiteur de 11.055,53 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend :

Des frais de « précontentieux » d’un montant de 18,30 euros le 11 juin 2020,

Des frais de « précontentieux » d’un montant de 18,30 euros le 4 décembre 2020,

Des frais de « précontentieux » d’un montant de 18,30 euros le 23 février 2021,

Des frais de contentieux d’un montant de 182,94 euros le 9 juin 2021,

Des frais de commandement de payer d’un montant de 168,12 euros le 30 septembre 2022,

Des frais de contentieux d’un montant de 182,94 euros le 7 décembre 2022,

Des frais d’assignation d’un montant de 52,62 euros le 25 octobre 2023.

le tout pour un montant total de 641,52 euros pour une dette de charges et provisions de 10.414,01 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des « frais de relance », ou de « remise du dossier » à l’huissier, ou de « constitution du dossier » pour l’avocat, ou encore des frais de « suivi de recouvrement » ou de « suivi de la procédure » ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Il sera observé qu’en l’espèce, trois courriers de mise en demeure ont été adressés au copropriétaire en moins d’un an sans être suivis d’une procédure de recouvrement, succédés de frais de contentieux, outre des frais au titre d’un commandement de payer et d’une assignation, si bien que tous les frais facturés pas le syndic n’ont pas été nécessaires au recouvrement de la créance entrant dans sa mission de gestion courante.

Sur le fondement de ces principes, seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance les frais d’une mise en demeure de 18,30 euros et le coût du commandement de payer délivré le 30 septembre 2022 qui sera inclus dans les dépens.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Les Jardins de Cemenelum » justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais nécessaires au recouvrement de sa créance d’un montant de 10.432,31 euros, arrêtée au 20 novembre 2024, que M. [Y] [C] sera condamné à lui payer.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal calculés sur la somme de 3.093,68 euros à compter de la mise en demeure du 4 décembre 2020 et sur la totalité de la dette à compter de l’assignation du 24 octobre 2023.

Enfin, en vertu de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation annuelle des intérêts sera ordonnée dès lors que les conditions en seront réunies.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des différents décomptes fournis que M. [Y] [C] a procédé à plusieurs versements d’une somme de 5.000 euros le 3 mars 2023 et d’une somme de 488,19 euros les 20 septembre, 21 octobre et 20 novembre 2024 pour tenter de contenir sa dette de charges.

En outre, le défendeur fait état de motifs légitimes liés à son état de santé l’empêchant de régler régulièrement sa contribution aux charges. En effet, il verse aux débats des avis d’arrêt de travail pour les périodes du 19 décembre 2019 au 26 juin 2020, du 6 juillet au 31 août 2020 et du 7 décembre 2021 au 2 janvier 2022 mais aussi des lettres des 13 mars 2020 et 8 décembre 2021 justifiant de son hospitalisation pour les périodes du 10 au 13 mars 2020 et du 7 au 8 décembre 2021.

De surcroît, il ressort de l’acte de décès daté du 21 août 2023 que Mme [R] [Z] épouse [C] est décédée le 19 août 2023, justifiant ainsi de la situation familiale difficile dans laquelle le défendeur se trouvait ayant légitimement fait obstacle à ce qu’il entreprenne les démarches nécessaires à la vente de son appartement.

Enfin, il produit les mandats simples de vente au bénéfice de Century 21 du 30 janvier 2024 et de [J] et [S] du 3 février 2024 démontrant ainsi sa bonne foi et sa volonté de vendre son appartement au sein de la copropriété dénommée « Les Jardins de Cemenelum » afin d’apurer sa dette.

Si les règlements auxquels il procède sont insuffisants au regard de sa dette, ce qui impose à la copropriété de procéder à des avances de fonds pour pallier sa défaillance, ils font obstacle à ce que la mauvaise foi de ce copropriétaire, à l’origine du préjudice du syndicat, soit caractérisée.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Les Jardins de Cemenelum » sera par conséquent débouté de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive à défaut d’établir que son préjudice est causé par la mauvaise foi de M. [Y] [C].

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement.

En vertu de l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le défendeur produit des justificatifs de paiement correspondant à plusieurs versements d’une somme de 5.000 euros le 3 mars 2023 et d’une somme de 488,19 euros les 20 septembre, 21 octobre et 20 novembre 2024 pour tenter de contenir sa dette de charges.

En outre, M. [Y] [C] fournit des documents attestant qu’il perçoit une pension de retraite de 3.578 euros pour démontrer qu’il est en capacité de régler ses charges et qu’il dispose d’une perspective sérieuse d’apurement de sa dette, en sus du paiement des charges courantes, dans le délai maximal de deux ans.

Par conséquent, compte tenu des efforts réalisés qui rendent sa proposition de règlement échelonné sérieuse, M. [Y] [C] sera autorisé à se libérer de sa dette de charges de copropriété par 23 versements mensuels de 435 euros, le premier devant intervenir avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement puis avant le 10 de chaque mois et le solde lors de la 24ème mensualité, le tout en sus du montant des charges courantes appelées.

Il sera expressément jugé que le défaut de paiement d’une seule mensualité rendra exigible la totalité de la dette après une simple mise en demeure.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter puisque des délais de paiement ont été accordés qui sollicite qu’elle soit écartée. Ce dernier sera donc débouté de sa demande formée de ce chef.

Partie perdante au procès, M. [Y] [C] sera condamné aux dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer délivré le 30 septembre 2022, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Les Jardins de Cemenelum » la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

CONDAMNE M. [Y] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Les Jardins de Cemenelum » sis [Adresse 3] la somme de 10.432,31 euros (dix mille quatre cent trente deux euros et trente et un centimes) de charges de copropriété et frais nécessaires, comptes arrêtés au 20 novembre 2024, avec intérêts au taux légal calculés sur la somme de 3.093,68 euros à compter du 4 décembre 2020 et sur la totalité de la dette à compter de l’assignation du 24 octobre 2023 ;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts ;

ACCORDE à M. [Y] [C] un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette de 10.432,31 euros et l’autorisons à se libérer de cette somme, en sus du paiement des charges courantes, en 23 versements mensuels de 435 euros, le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification du présent jugement au plus tard puis avant le 10 de chaque mois, avec règlement du solde en principal et intérêts lors de la 24ème échéance ;

DIT qu’à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité, la totalité de la dette restant due sera exigible, sans autre formalité qu’une mise en demeure d’avoir à régler sous huitaine restée infructueuse ;

CONDAMNE M. [Y] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Les Jardins de Cemenelum » sis [Adresse 3] la somme de 1.000 euros (mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande tendant à ce que l’exécution provisoire de droit de la présente décision soit écartée ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Les Jardins de Cemenelum » sis [Adresse 3] de toutes ses autres demandes ;

DEBOUTE M. [Y] [C] de toutes ses autres demandes ;

CONDAMNE M. [Y] [C] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 30 septembre 2022 ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT