TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/14006 – N° Portalis DBZS-W-B7J-2H7L

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 16 Février 2026

Etablissement public LMH – [Localité 1] METROPOLE HABITAT

C/

[Y] [F]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Février 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Etablissement public LMH – [Localité 1] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [Y] [F], demeurant [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 Janvier 2026

Julie DOMENET, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats par Julie DOMENET, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 janvier 2023 à effet du 23 janvier 2023, l’office public de l’habitat de la Métropole Européenne de [Localité 1] – [Localité 1] Métropole Habitat (ci-après LMH) a donné en location à Monsieur [Y] [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] ([Adresse 4], RDC, appartement 1) à [Localité 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 345,14 euros, outre 185,58 euros de charges (générales, eau et chauffage).

Un état des lieux d’entrée a été contradictoirement établi le 23 janvier 2023.

Par courrier recommandé du 30 avril 2025 réceptionné le 14 mai 2025, LMH a interpellé Monsieur [Y] [F] au sujet des plaintes de ses voisins concernant des nuisances sonores provenant de son appartement et l’a enjoint de les faire cesser.

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2025, LMH a fait signifier au locataire une sommation de cesser les nuisances sonores desquelles il était responsable (hurlements, disputes, musique) et de remettre son logement en état.

Par acte de commissaire de justice du 12 août 2025 remis à étude, LMH a fait signifier au locataire une sommation de cesser ses nuisances sonores et de remettre son logement en état alors qu’il avait été constaté par des agents que les locaux étaient fortement dégradés voire insalubre.

Par ordonnance du 28 novembre 2025, la présidente du Tribunal judiciaire de Lille a autorisé la LMH à assigner Monsieur [Y] [F] à bref délais conformément aux dispositions de l’article 755 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice du 02 décembre 2025, LMH a fait assigner Monsieur [Y] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille à brefs délais aux fins de voir, au visa des articles 1722, 1728 et 1741 du code civil et de l’article 07 de la loi du 06 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, :

A titre principal,

• Constater la résiliation de plein droit du bail par perte de la chose louée ;

A titre subsidiaire,

• Prononcer la résiliation du bail pour faute à compter du jour du jugement à intervenir ;

• Ordonner, en conséquence, que, dans les quinze jours de la signification du jugement à intervenir, le locataire sera tenu de délaisser les lieux et qu’à défaut, LMH sera autoriser à l’en expulser ainsi que tous les occupants de son chef, au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique ;

• Condamner Monsieur [Y] [F] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer actuel et charges et ce, à compter de la date de la résiliation jusqu’au jour de son expulsion définitive ;

• Condamner Monsieur [Y] [F] à lui payer la somme de 1 000 euros à titre provisionnel à valoir sur le préjudice subi du fait de la destruction de l’immeuble ;

• Condamner Monsieur [Y] [F] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 12 janvier 2026, seule la demanderesse comparaît.

LMH s’en tient aux prétentions et moyens formulés à son assignation. Elle soutient que le locataire a entièrement détruit l’intérieur de l’appartement à tel point que la commune de [Localité 1] en a interdit l’accès par arrêté municipal et qu’il y a donc perte de la chose louée entrainant la résiliation de plein droit du contrat de bail. A titre subsidiaire, elle sollicite la résiliation judiciaire du bail pour manquement du locataire à son obligation de jouissance paisible du bien loué. Le bailleur sollicite, en outre, une provision à valoir sur ses préjudices.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément référé à l’assignation de la partie demanderesse pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens.

Monsieur [Y] [F] n’est ni présent, ni représenté, ni excusé.

A l’issue de l’audience, la décision est mise en délibéré au 16 février 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la résiliation de plein droit du bail par perte de la chose louée

L’article 1741 du code civil dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Ainsi, le bail prend fin de plein droit par la perte totale de la chose survenue par cas fortuit ou même par la faute de l’une des parties, sauf les dommages-intérêts pouvant être mis à la charge de celle des parties déclarées responsables de cette perte.

Il y a perte de la chose louée non seulement en cas de disparition entière de celle-ci, mais encore lorsque l’usage ou la jouissance auxquels la chose était destinée est devenu impossible (Cass. civ., 22 nov. 1922 : DP 1925, 1, p. 213. – Cass. soc., 13 févr. 1958 : D. 1958, somm. p. 66). C’est ainsi qu’il y a lieu d’assimiler à la perte totale le cas où la chose, bien que subsistant partiellement, est devenue impropre à sa destination prévue au contrat (Cass. 1re civ., 5 juill. 1965 : Bull. civ. I, n° 446 ; JCP G 1965, IV, 117 ). Il y a également destruction totale de la chose louée si le coût des travaux de remise en état excède sa valeur (Cass. 3e civ., 9 déc. 2009, n° 08-17.483 : JurisData n° 2009-050667 ; Loyers et copr. 2010, comm. [Adresse 5]).

En l’espèce, Monsieur [Y] [F] a pris possession des lieux loués le 23 janvier 2023 à l’issue de la réalisation d’un état des lieux contradictoire. Cet état des lieux fait état du bon état apparent de la grande majorité des éléments de l’appartement (murs, plafonds, fenêtres, radiateurs…). Les éléments dégradés sont peu nombreux.

Aux termes d’un courrier établi le 06 août 2025 et signifié par commissaire de justice au locataire le 12 août 2025, LMH rapporte que trois de leurs agents ont visité le logement le 23 juillet 2025 et ont constaté l’inondation de l’appartement.

LMH a ensuite mandaté un commissaire de justice pour que soit constaté l’état de l’appartement loué.

Ainsi, par procès-verbal du 03 septembre 2025, la SAS Juris-Lexia, étude de commissaire de justice à [Localité 4], visite l’appartement avec le locataire : « l’ensemble du logement est méconnaissable, la plupart des cloisons étant abattue et des gravats jonchant le sol. (…) les murs semblent gorgés d’eau (…) de l’eau stagnante se trouve au sol (…). Il est possible d’aller directement du couloir de distribution à la salle de bain ou aux toilettes, plus aucune porte n’étant en place. Les meubles sont sens dessus dessous et l’évier en inox se trouve en position verticale. (…) Des fils électriques pendent du plafond. (…) ». Les photographies jointes à ce constat permettent effectivement de prendre la mesure des dégâts.

Un nouveau constat de commissaire de justice est réalisé le 18 novembre 2025. Il résulte du procès-verbal de la SAS Juris-Lexia, étude de commissaire de justice à [Localité 4], que : « Une importante fuite d’eau est survenue dans l’après-midi provenant dudit logement. (…) Les pompiers ont dû intervenir en urgence dans le logement afin de couper l’arrivée d’eau située chez le locataire. (…) Le logement est entièrement inondé et saccagé, actuellement inutilisable en l’état. L’appartement est en état de destruction avancée. (…) Au niveau du tableau électrique, un boîtier avec des fils électriques apparents est visible, pendouillant, l’ensemble, en l’état, suggère une potentielle dangerosité. (…) Les services de police interpellent le locataire qui est hospitalisé en urgence. ».

Le commissaire de justice également les déclarations d’un agent de la mairie de [Localité 1] présent sur les lieux qui indique que l’état de l’appartement nécessite « la prise d’un arrêté municipal de mise en sécurité avec fermeture, condamnation des accès porte et accès jardin ».

De fait, par arrêté du même jour joint à la procédure, le Maire de la ville de [Localité 1] ordonne immédiatement la fermeture efficace de l’ensemble des ouvrants de l’appartement situé [Adresse 6] à [Localité 1], propriété de LMH.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il est établi que l’intérieur du bien loué a été totalement détruit (inondation, cloisons détruites, portes retirées, meubles arrachés, équipements inutilisables, installation électrique mise à nue). L’ampleur de la dégradation de l’appartement et la fermeture de son accès par arrêté municipal le rendent inhabitable. D’importants travaux de remise en état seront sans doute nécessaires. Aussi, il y a lieu de considérer qu’il y a bien une perte totale de la chose louée.

En conséquence, il sera constaté que le bail a été résilié de plein droit à compter du 18 novembre 2025, date du second constat d’huissier faisant état de l’inondation de l’appartement et de l’arrêté municipal interdisant son accès. L’expulsion de Monsieur [Y] [F] sera donc ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les conséquences de la résiliation de plein droit du bail

Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié à compter du 18 novembre 2025. Monsieur [Y] [F] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

L’indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant des loyer et charges tels qu’ils auraient été du si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme actuelle de 607,52 euros par mois (368,85 euros correspondant au loyer actuel + 238,67 euros correspondant aux charges actuelles).

Il y a lieu de condamner le défendeur au paiement de cette indemnité à compter du 18 novembre 2025 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande d’indemnité provisionnelle

La demanderesse formule une demande d’indemnité à titre provisionnel. Toutefois, elle ne produit aucun élément de nature à permettre un début de chiffrage des travaux qui seront nécessaires pour remettre le logement en état. La demande d’indemnité provisionnelle du bailleur sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Y] [F] qui succombe sera condamné aux entiers dépens, comprenant les coûts des deux constats d’huissier des 03 septembre 2025 et 18 novembre 2025.

Au regard de la précarité de la situation de Monsieur [Y] [F], l’équité commande de débouter LMH de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Constate la résiliation de plein droit du bail liant Monsieur [Y] [F] et l’office public de l’habitat de la Métropole Européenne de [Localité 1] – [Localité 1] Métropole Habitat – à compter du 18 novembre 2025 ;

Ordonne à Monsieur [Y] [F] ainsi qu’à tous occupants de son chef de quitter les lieux dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

Dit qu’à défaut pour Monsieur [Y] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Monsieur [Y] [F] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe l’indemnité mensuelle d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 607,52 euros par mois ;

Condamne Monsieur [Y] [F] au règlement de cette indemnité d’occupation à compter du 18 novembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, matérialisée soit par la remise des clés soit par l’expulsion ;

Rejette la demande d’indemnité provisionnelle de l’office public de l’habitat de la Métropole Européenne de [Localité 1] – [Localité 1] Métropole Habitat ;

Condamne Monsieur [Y] [F] aux dépens, en ce compris les coûts des deux constats d’huissier des 03 septembre 2025 et 18 novembre 2025 ;

Déboute l’office public de l’habitat de la Métropole Européenne de [Localité 1] – [Localité 1] Métropole Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La greffière, La juge