TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE REFERE

12 Décembre 2024

DOSSIER N° : N° RG 24/00799 – N° Portalis DB22-W-B7I-SCF5

AFFAIRE : S.C.I. [T] C/ A.M. A. CABINET 14 IMMOBILIER

DEMANDERESSE

SOCIETE [T], société civile au capital social de 1 000 €, dont le siège social est situé au [Adresse 1], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 794 778 563, prise en la personne de son représentant légal,

représentée par M^e Victoire GUILLUY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 446, avocat postulant et M^e Aurélien AUCHER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

CABINET 14 IMMOBILIER, Société par actions simplifiée unipersonnelle au capital de 5.000 €, dont le siège social est sis [Adresse 4], immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 878 388 933, pris en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Fanny LE BUZULIER, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 588, avocat postulant, et M^e Nicolas VENNER de l’AARPI AEVEN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant

Débats tenus à l’audience du : 31 Octobre 2024

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice Présidente, assistée de Béatrice CRENIER, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors des débats et de Virginie DUMINY, Greffier, lors du prononcé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 31 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Décembre 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 12 juillet 2022, la SCI [T] a donné à bail à la société par actions simplifiée CABINET 14 IMMOBILIER des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2] à compter du 1er août 2022 pour une durée de 9 années, moyennant un loyer annuel d’un montant de 24.000 euros hors charges.

Le 6 février 2024, la SCI [T] a fait signifier à la société CABINET 14 IMMOBILIER un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 6.300 euros portant sur les loyers et charges impayés pour la période de décembre 2023 à février 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 23 mai 2024 remis à personne morale, la SCI [T] a fait assigner en référé la société CABINET 14 IMMOBILIER afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail,

— ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à parfait délaissement et remise des clés,

— autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux,

— condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation égale au montant conventionnel du loyer, charges en sus, jusqu’à la complète libération des locaux, avec indexation selon les dispositions du contrat,

— condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 12.600 euros au titre des loyers et/ou indemnités d’occupation et charges dus, arrêtée au mois de mai 2024,

— condamner la locataire à lui payer la somme de 1.260 euros au titre de la majoration conventionnelle de 10% des sommes impayées, prévue par la clause résolutoire,

— débouter la locataire de toute demande de délais de paiement et/ou de suspension des effets de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire, juger qu’à défaut de paiement d’une seule des échéances à bonne date, la déchéance du terme sera encourue et que la clause résolutoire sera acquise au bailleur,

— condamner la locataire à remettre en état le local,

— condamner la locataire à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et de la sommation de faire.

À l’audience du 31 octobre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue après deux renvois pour trouver une issue amiable au litige, la SCI [T], représentée par son conseil, développe oralement ses conclusions en demande n°1 aux termes desquelles elle actualise sa demande en paiement au montant de 12.500 euros, outre 1.250 euros au titre de la majoration conventionnelle, et maintient le surplus.

Elle fait valoir qu’il n’y a lieu de retenir aucun des éléments avancés en défense au soutien de l’existence d’une contestation sérieuse pour délivrance d’un commandement de payer de mauvaise foi de la part du bailleur, relevant notamment que tous deux sont des professionnels de l’immobilier et connaissent parfaitement leurs droits et obligations. Elle affirme que des travaux ont été réalisés sans l’accord de la copropriété et que le preneur doit remettre les lieux en état. Elle précise que le non paiement des loyers met en péril le remboursement de l’emprunt immobilier contracté pour le bien loué.

La société CABINET 14 IMMOBILIER, représentée par son conseil, développe oralement ses conclusions en défense n°2 signifiées par RPVA le 31 octobre 2024 et demande de dire que les demandes de la SCI [T] se heurtent à des contestations sérieuses ; en conséquence, de dire n’y avoir lieu à référé et débouter la société de l’ensemble de ses demandes. A titre subsidiaire, elle sollicite un délai rétroactif de 6 mois et demande la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle demande à la SCI [T] de procéder à la remise en état de la façade du bien. En tout état de cause, elle demande la condamnation de la demanderesse à lui verser la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En substance, elle fait valoir la mauvaise foi de son bailleur à l’occasion de la délivrance du commandement de payer à l’étude alors que le commissaire de justice savait parfaitement que les locaux n’étaient pas exploités ; elle souligne que les sommes sollicitées sont erronées ; qu’il n’y a pas d’annexe charges au contrat de bail, de sorte que les appels ne sont pas fondés ; qu’il existe des mentions contradictoires dans le commandement et elle soutient qu’elle est désormais à jour des paiements de son loyer. S’agissant de la demande de remise en état, elle fait valoir que les travaux sur la façade ont été faits en accord avec la bailleresse qui doit la garantir en cas de condamnation.

La décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : “Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.”

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.

En l’espèce, le bail stipule dans son article intitulé CLAUSE RESOLUTOIRE figurant en page 10/11 du bail qu’à défaut de paiement d’un seul terme du loyer à son échéance exacte, le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse, la SCI [T] justifie par la production du commandement de payer du 6 février 2024 que le CABINET 14 IMMOBILIER n’est pas à jour de ses loyers et charges.

La société locataire fait valoir qu’il existe plusieurs contestations sérieuses à la validité de ce commandement de payer.

Elle reproche au commissaire de justice d’avoir délivré le commandement à l’adresse du bail qui diffère de l’adresse du siège social, et ce, le jour où il dressait un constat visant à établir que les locaux n’étaient pas exploités.

Toutefois, il résulte de la lecture du bail que le CABINET 14 IMMOBILIER a fait élection de domicile à cette adresse et que, lorsque le commissaire de justice est passé, il a seulement constaté que l’agence immobilière n’était pas ouverte et non pas que les lieux n’étaient plus exploités. Il a d’ailleurs relevé que plusieurs luminaires étaient allumés à l’intérieur et il a constaté la présence en vitrine de portes affiches lumineuses avec des photos de transactions immobilières, outre l’affichage des tarifs pratiqués par l’agence. Le nom de la société figurait toujours sur la boîte aux lettres et elle avait la possibilité d’aller retirer l’acte chez le commissaire de justice dès lors qu’elle a été destinataire de l’avis de passage.

La contestation n’est pas sérieuse.

La société CABINET 14 IMMOBILIER reproche au bailleur l’imprécision du commandement de payer qui vise des sommes qui avaient été réglées.

S’il est établi que le locataire avait procédé à un règlement début décembre 2023, il n’en demeure pas moins, au vu des conclusions de la demanderesse, que le loyer d’octobre 2023 n’était pas réglé et il n’est pas contesté par le preneur qu’il n’avait pas réglé janvier et février 2024. Le commandement de payer a été délivré le 6 février et le loyer devait être versé au plus tard le 5 du mois.

Enfin, il est de principe que le commandement de payer peut rester valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due. L’erreur de date n’a d’ailleurs aucun impact sur les sommes qui étaient dues au moment de la délivrance du commandement de payer.

La contestation n’est pas sérieuse.

Le CABINET 14 IMMOBILIER fait valoir qu’en l’absence d’annexe charges figurant au contrat, la clause relative aux appels de charges est irrégulière et doit être réputée non écrite, de sorte que le bailleur ne peut pas réclamer les provisions pour charge.

Il importe peu de savoir qui a rédigé le bail, celui-ci est signé par les parties. Si la contestation portant sur l’exigibilité des charges est sérieuse au vu de l’absence d’une annexe détaillant les charges et leur répartition avec le bailleur, elle n’a pas d’incidence sur la validité du commandement qui reste fondé pour le montant du bail hors charges.

Le CABINET 14 IMMOBILIER soutient qu’il existe des mentions contradictoires dans le commandement de payer.

Le moyen n’est pas sérieux, le commissaire de justice ayant reproduit la clause résolutoire figurant au bail fait apparaître lisiblement le délai d’un mois accordé au preneur pour se libérer de sa dette.

Le moyen n’est pas sérieux non plus.

La société locataire fait valoir que le bailleur est de mauvaise foi au motif qu’il a régularisé un contrat de bail alors qu’il savait qu’il allait y avoir des travaux de ravalement de façade qui auraient un impact sur son activité ; qu’il a refusé toute réduction de loyer malgré le préjudice de jouissance subi ; qu’il a fait délivrer le commandement de payer à l’adresse des lieux loués tout en sachant que l’agence était fermée ; que les sommes réclamées ne sont pas justifiées, certaines étant déjà réglées et qu’il sollicite la remise en état de la façade alors qu’il avait autorisé la société à réaliser ces travaux, s’étant porté-fort pour solliciter l’autorisation de la copropriété.

En réalité, le CABINET 14 IMMOBILIER, comme le souligne la SCI [T] qui en justifie par la production de ses relevés bancaires, n’a jamais réglé ses loyers dans les délais contractuellement convenus. Il ne démontre par aucune des pièces qu’il produit une réduction de son activité en lien avec les travaux de ravalement de façade, étant relevé que le commissaire de justice a constaté que les lieux restaient accessibles. Il a déjà été dit que le commissaire de justice était en droit de délivrer le commandement de payer à l’adresse des locaux. A l’exception des charges pour lesquelles il existe une contestation sérieuse, il n’est pas démontré que les sommes réclamées ne sont pas dues. Enfin, il n’est pas établi que les travaux de remise en état de la façade ont été faits avec l’accord du bailleur.

Dès lors, la mauvaise foi de la SCI [T] n’est pas établie.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 6 février 2024 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, soit le 7 mars 2024 à 00h00.

L’obligation du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, si besoin avec le concours de la force publique.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril du locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile : “Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.”

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte des écritures de la SCI [T] qui fait état des mensualités suivantes non réglées depuis octobre 2023( incluse) : de janvier à avril 2024, août et septembre 2024, et des mensualités réglées : novembre et décembre 2023 et de mai à juillet 2024 (dont deux versements en juillet). Il y a lieu d’ajouter 100 euros versés le 3 mai 2024.

Le CABINET 14 IMMOBILIER ne démontre pas avoir réglé d’avantage malgré l’allégation dans ses écritures qu’il aurait payé les mensualités d’août, septembre et octobre 2024.

Ainsi, sur la période d’un an, le montant dû au bailleur, hors charges, était de 24.000 euros. Le locataire a payé 12.700 euros (2.100 x 6 + 100). Il reste devoir 11.300 euros.

Ainsi, en ôtant les charges qui souffrent d’une contestation sérieuse, il y a lieu de condamner le locataire à payer au bailleur la somme provisionnelle de 11.300 euros correspondant aux loyers, indemnités d’occupation arrêtés à l’échéance de septembre 2024 incluse, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Par ailleurs, il convient de condamner le locataire à payer au bailleur à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui du dernier loyer facturé, soit 2.000 euros, à compter de l’échéance d’octobre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux loués.

S’il est constant que le juge des référés peut accorder une provision sur le montant non contestable d’une clause pénale, la majoration de 10 % de l’indemnité d’occupation est susceptible d’être qualifiée de manifestement excessive de sorte qu’elle peut être réduite par le juge du fond. Compte tenu de cette contestation sérieuse, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ce point.

Pour les mêmes considérations, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, la société CABINET 14 IMMOBILIER ne communique aucun élément relatif à sa situation financière et ne fait aucune proposition visant à apurer sa dette.

La demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La SCI [T] demande qu’il soit fait injonction à la société CABINET 14 IMMOBILIER de remettre en état la façade qui a été repeinte sans autorisation du syndicat des copropriétaires mais également de reposer deux plaques professionnelles et de réinstaller une grille de sécurité sur le seuil de l’entrée du local, retirée sans autorisation.

Il ressort de la pièce n°13 que la SCI, en sa qualité de propriétaire des locaux, a été mise en demeure par le syndic de copropriété de procéder à cette remise en état le 24 mars 2023. Toutefois, le gestionnaire de la copropriété indiquait dans son courrier que cette remise en état devrait être faite au plus tard le 24 mai 2023 et qu’à défaut, les travaux seraient entrepris en imputant les frais sur le compte de copropriétaire de la SCI.

La SCI ne justifie pas des suites immédiates apportées à cette mise en demeure ou des relances du syndic. Ce n’est que par sommation du 6 février 2024 qu’elle a demandé au locataire de respecter les clauses du bail et en particulier de remettre en l’état initial le local en replaçant la grille de sécurité sur le seuil de l’entrée du local.

Aucune demande n’est formulée au sujet de la façade, étant souligné qu’entre temps, le bâtiment a fait l’objet d’un ravalement.

Dès lors, il n’est pas établi que l’existence de l’obligation reste d’actualité. Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer, à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il convient de condamner le locataire, partie succombante, à payer au bailleur la somme de 1.500,00 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le locataire, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les ordonnances de référé sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice-présidente au tribunal judiciaire de Versailles, statuant publiquement en référé, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 12 juillet 2022 et la résiliation de ce bail à la date du 7 mars 2024 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la S.A.S. CABINET 14 IMMOBILIER et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés [Adresse 3] ;

Disons n’y avoir lieu à prononcer une astreinte ;

Ordonnons que les meubles se trouvant sur place soient déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la S.A.S. CABINET 14 IMMOBILIER à payer à la SCI [T] la somme provisionnelle de 11.300 euros correspondant aux loyers et indemnités d’occupation arrêtés à l’échéance de septembre 2024 incluse, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Condamnons la S.A.S. CABINET 14 IMMOBILIER à payer à la SCI [T] à titre de provision, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du dernier loyer facturé, soit 2.000 euros, à compter de l’échéance du mois d’octobre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

Disons n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes relatives à l’indemnité conventionnelle et à l’indexation du loyer ;

Rejetons la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de remise en état des locaux ;

Condamnons la S.A.S. CABINET 14 IMMOBILIER à payer à la SCI [T] la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la S.A.S. CABINET 14 IMMOBILIER au paiement des dépens, comprenant le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2024, par Béatrice LE BIDEAU, Vice Présidente, assisté de Virginie DUMINY, Greffière, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière La Vice-Présidente

Virgine DUMINY Béatrice LE BIDEAU