Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 27 proxi fond, 5 février 2026, n° 25/11258

TJ Bobigny 5 février 2026

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que les charges de copropriété sont exigibles dès leur appel et que le copropriétaire, n'ayant pas contesté les décisions d'assemblée, est débiteur des sommes réclamées.
Rejeté
Frais de recouvrement imputables au copropriétaire
La cour a estimé que les frais demandés n'étaient pas justifiés et ne relevaient pas des frais nécessaires au sens de la loi.
Accepté
Mauvaise foi du débiteur
La cour a constaté que le débiteur avait fait preuve de mauvaise foi en ne s'acquittant pas de ses obligations de paiement, causant un préjudice au syndicat.
Accepté
Frais non compris dans les dépens
La cour a jugé qu'il était inéquitable de laisser ces frais à la charge du syndicat, justifiant ainsi l'octroi d'une somme au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 27 proxi fond, 5 févr. 2026, n° 25/11258
Numéro(s) :	25/11258
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	4 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Thierry BAQUET
Parties :	Syndicat des Copropriétaires de la [ Adresse 2 ], SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [ Localité 2 ] SIS A [ Localité 3 ] ( 93 ) ALLEE MAURICE AUDIN

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/11258 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4A57

Minute : 26/33

Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 2]

Représentant : M^e Thierry BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

Monsieur [F] [N]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 05 Février 2026 par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 04 Décembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 2] SIS A [Localité 3] (93) ALLEE MAURICE AUDIN,

agissant poursuites et diligences de son syndic, la société Immo de France PARIS Ile de France, SAS

[Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 930080012023007648 du 15/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

représenté par M^e Thierry BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [N],

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [F] est propriétaire des lots n°168, 456 et 744 au sein d’un immeuble situé [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par jugement en date du 30 octobre 2018, le tribunal judiciaire de Bobigny a condamné Monsieur [V] [F] au paiement d’une somme de 6 827,47 euros au titre des charges de copropriété d’un immeuble situé [Adresse 5], charges impayées du 1er octobre 2015 au 1er octobre 2017, 4ème trimestre 2017 inclus et appel fonds travaux 10/2017 inclus, ainsi que 800 euros de dommages et intérêts et 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 24 mai 2023, le tribunal judiciaire de Bobigny a condamné Monsieur [V] [F] au paiement d’une somme de 19 255,93 euros au titre des charges de copropriété d’un immeuble situé [Adresse 5], charges impayées du 2 octobre 2017 au 3 août 2022, 3ème trimestre 2022 inclus, 54,38 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que 1 500 euros de dommages et intérêts et 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par lettre recommandée en date du 21 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] (ci-après le syndicat des copropriétaires) a mis en demeure Monsieur [V] [F] de régler une somme de 13 303,03 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [V] [F] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

le condamner à lui verser les sommes de : 4 472,83 euros correspondant aux charges de copropriété impayées du 4 août 2022 au 14 octobre 2025 (4ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025,

1 406,40 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés pour le cadre du recouvrement des charges impayées avec intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025,

1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 décembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient les termes de son assignation. Il précise que le défendeur a déjà fait l’objet de deux jugements de condamnations.

Monsieur [V] [F], cité à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

I – Sur les demandes principales

Sur le paiement des charges de copropriété

Le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 4 472,83 euros correspondant aux charges de copropriété impayées du 4 août 2022 au 14 octobre 2025, 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

l’extrait de matrice cadastrale justifiant la qualité de propriétaire de Monsieur [V] [F],le contrat de syndic,les procès-verbaux d’assemblées générales des 31 mai 2022, 27 juin 2023, 13 juin 2024 et 10 juin 2025 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2024 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2023, 2024, 2025 et 2026,les appels de charges du 1er septembre 2022 au 31 décembre 2025,un décompte de charges au 14 octobre 2025,la mise en demeure du 21 janvier 2025.

Il ressort des procès-verbaux d’assemblées générales que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par le copropriétaire défendeur.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués pour un montant restant dû de 4 472,83 euros.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charges, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [V] [F] à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 4 472,83 euros au titre des charges de copropriété impayées du 4 août 2022 au 14 octobre 2025, 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025, date de la mise en demeure.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi d’une somme de 1 406,40 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, ventilée comme suit :

351,60 euros « frais transmission dossier huissier »351,60 euros « assignation »351,60 euros « frais suivi dossier »351,60 euros « frais transmission auxiliaire ».

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposés pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

En ce qui concerne les frais postérieurs, il y a lieu de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, il convient d’écarter la somme de 351,60 euros « assignation » des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 car il s’agit des frais qui relèvent des dépens analysés ci-après.

Pour le surplus, il n’est pas démontré que les frais susmentionnés relèvent de l’article 10-1 et ils ne sont, en tout état de cause, ni datés ni justifiés par aucun élément.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est de principe que le paiement en retard des charges de copropriété ne constitue pas un dommage en soi et que deux conditions sont nécessaires pour caractériser le retard comme un dommage : la mauvaise foi de l’intéressé et la démonstration, par le syndicat des copropriétaires, de l’existence d’un préjudice indépendant du simple retard (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, il est établi par l’ensemble des pièces du dossier que le copropriétaire défendeur ne règle pas régulièrement et intégralement ses charges de copropriété et qu’il s’agit de la troisième procédure que le syndicat des copropriétaire diligente.

Ces impayés récurrents depuis plusieurs années perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, causant à celle-ci un préjudice distinct du simple retard.

De plus, Monsieur [V] [F], postérieurement à ses précédentes condamnations, ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement des charges des lots et n’apporte aucun élément d’appréciation ou de contestation que ce soit, ce qui caractérise la mauvaise foi au sens des dispositions précitées.

En conséquence, Monsieur [V] [F] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

II – Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [V] [F] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [V] [F] à lui payer une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [V] [F] à payer au le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] une somme de 4 472,83 euros au titre des charges de copropriété impayées du 4 août 2022 au 14 octobre 2025, 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [V] [F] à payer le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [V] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [F] aux dépens ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE