TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Juin 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 03 Avril 2025

GROSSE :

Le 13 Juin 2025

à M^e DI COSTANZO

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EXPEDITION :

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N° RG 25/00944 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6BKH

PARTIES :

DEMANDERESSE

Association SOLIHA PROVENCE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [J] [F], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 20 juillet 2023, l’association SOLIHA PROVENCE, a donné en sous-location à Monsieur [J] [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Des loyers étant demeurés impayés, l’association SOLIHA a fait signifier à Monsieur [J] [F], par acte de commissaire de justice du 20 mars 2024, un commandement de payer la somme de 3.711,06 euros, visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 12 février 2025, à laquelle il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, l’association SOLIHA PROVENCE a attrait Monsieur [J] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, au visa de la loi du 6 juillet 1989 :

constater la résiliation de plein droit du contrat de sous-location pour violation des obligations contractuelles,Ordonner la libération des lieux et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et jusqu’à libération complète des lieux, ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [F] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers en un lieu approprié aux frais et risques de la requise, condamner Monsieur [J] [F] au paiement des sommes suivantes : 7.723,17 euros à titre provisionnel, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; une indemnité d’occupation de 559,78 euros par mois, indexée selon les modalités du contrat résilié, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération complète des lieux;800 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’exécution forcée.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 avril 2025 et plaidée.

Représentée par son avocat, l’association SOLIHA a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 8.842,73 euros au 2 avril 2025.

Monsieur [J] [F] a comparu en personne pour demander des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il n’a pas contesté la dette et a confirmé ne pas avoir repris le paiement des loyers courants. Il a déclaré avoir déposé un dossier de surendettement le 10 mars 2025. Il perçoit 1400 euros de pension d’invalidité et verse 492 euros de pension alimentaire pour son enfant.

Le délibéré a été fixé au 12 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 13 février 2025, soit plus six semaines avant l’audience du 3 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, SOLIHA PROVENCE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 21 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

En cas de cessation du contrat principal, le sous locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation.

Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous location.

En l’occurrence, les parties sont liées par un contrat de sous location signé le 20 juillet 2023, faisant expressément référence aux dispositions sus visées.

L’article 7.1 de ce contrat prévoit une clause résolutoire en cas de non paiement des loyers et charges, deux mois après un commandement de payer resté sans effets.

Le 20 mars 2024, l’association SOLIHA a signifié par Commissaire de justice à Monsieur [J] [F] un commandement de payer la somme en principal de 3.559,60 euros au titre d’un arriéré locatif, visant cette clause résolutoire.

Il ressort du décompte du locataire actualisé au 2 avril 2025 que les causes de ce commandement de payer n’ayant pas été régularisées dans le délai de deux mois imparti.

La clause résolutoire contractuelle est acquise au 20 mai 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Un contrat de sous-location est une convention de jouissance précaire soumise au droit commun du louage.

L’article 1728 du Code civil prévoit notamment que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Conformément à l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise.

Enfin, aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le contrat de sous-location fixe le loyer mensuel initial à 500 euros outre 30 euros de provision sur charges et 15 euros de provision sur la taxe d’ordures ménagères.

Il résulte du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé au 2 avril 2025 que Monsieur [F] reste à devoir une somme de 8.842,73 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, en ce inclus le coût de l’assurance souscrite par SOLIHA PROVENCE et quittancé mensuellement conformément à la clause 15.1 du contrat de sous-location.

Monsieur [F] ne conteste pas le principe ou le montant de sa dette, et n’apporte aucune preuve de sa libération.

Il sera donc condamné à verser cette somme provisionnelle de 8.842,73 euros à l’association SOLIHA, avec intérêts au taux légal sur la somme de 7.723,17 euros à compter de l’assignation du 12 février 2025, et pour le surplus à compter de la présente ordonnance.

Sur les délais de paiement et le maintien dans les lieux :

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 excluant l’application des autres dispositions de cette loi aux contrats de sous-location, le mécanisme de suspension des effets de la clause résolutoire prévue à l’article 24 de cette loi n’est donc pas applicable au cas d’espèce, ce d’autant que Monsieur [F] confirme ne pas avoir repris le paiement des loyers courants et que SOLIHA PROVENCE s’y oppose.

Seuls peuvent donc être envisagés des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343–5 du code civil, lequel dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Dès lors il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F], devenu occupant sans droit ni titre, ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec l’assistance de la force publique et selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution, tandis que le bénéfice du recours à la force publique suffit à garantir l’effectivité de la présente ordonnance.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur séquestration, cette demande faite par anticipation demeurant à ce stade purement hypothétique.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [F] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec indexation et révision telle que prévue au bail résilié, et de condamner Monsieur [F] au paiement de cette indemnité d’occupation d’un montant de 559,78 euros.

Compte tenu de la situation de Monsieur [F], de ses ressources et du montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux de 24 mois, de la qualité de la bailleresse, il sera fait droit à sa demande de délais de paiement dans les modalités prévues au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [F] qui succombe au litige, supportera les dépens de la procédure.

Il sera également condamné à payer à SOLIHA PROVENCE une somme de 200 euros pour les frais irrépétibles exposés pour l’instance et non compris dans les dépens.

La demande tendant à ce que le montant des sommes retenues par l’huissier de justice, en cas d’exécution forcée, en application de l’article 10 du décret n°16-1080 du 12 décembre 1996, modifié par le décret du 8 mars 2001 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale, ne saurait prospérer en ce que ces frais ne constituent pas des dépens mais sont compris dans les frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS la résiliation du contrat de sous-location signé le 20 juillet 2023, entre l’association SOLIHA PROVENCE et Monsieur [J] [F], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] au 20 mai 2024 ;

DEBOUTONS Monsieur [J] [F] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [J] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance;

DISONS n’y avoir lieu d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [J] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’association SOLIHA PROVENCE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, sous réserve de la trêve hivernale prévue à l’article L412-6 du même code ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [F] à verser à l’association SOLIHA PROVENCE, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit à ce jour un montant de 559,78 euros, avec indexation et révision suivant les mêmes modalités que celles prévues au bail résilié, due à compter du 20 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [F] à payer à l’association SOLIHA PROVENCE, une somme provisionnelle de 8.842,73 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 7.723,17 euros à compter de l’assignation du 12 février 2025, et pour le surplus à compter de la présente ordonnance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 2 avril 2025 ;

AUTORISONS Monsieur [J] [F] à s’acquitter de la dette par 24 échéances successives et mensuelles de 368 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’un seul versement, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [F] à payer à l’association SOLIHA PROVENCE une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [F] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier Le président