Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 5 section 2, 19 mars 2026, n° 23/08871

TJ Bobigny 19 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 5 sect. 2, 19 mars 2026, n° 23/08871
Numéro(s) :	23/08871
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	1 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Xavier GUITTONGrégory MENARD
Cabinet(s) :	AUDINEAU - GUITTON
Parties :	Syndic de copropropriété SOCIÉTÉ AGEXIA

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 19 MARS 2026

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 23/08871 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YE7E

N° de MINUTE : 24/00440

DEMANDEUR

Madame, [I], [C], [M], [X],

[Adresse 1],

[Localité 2]

représentée par M^e Grégory MENARD, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 11

DEFENDEUR

Syndic de copropropriété SOCIÉTÉ AGEXIA ,

[Adresse 2],

[Localité 3]

représentée par Maître Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0261

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DEBATS

Audience publique du 18 Décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Madame, [I], [C], [M], [X] est copropriétaire au sein de l’ensemble immobilier situé au, [Adresse 3], [Localité 4] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La société FONCIA-AGEXIA vient aux droits de la société AGEXIA, qui était l’ancien syndic de la copropriété sise au, [Adresse 4]. La société AGEXIA a exercé son mandat de syndic de cette copropriété jusqu’au 31 décembre 2023.

Suivant assignation délivrée le 19 janvier 2023 à la société AGEXIA, Madame, [I], [C], [M], [X] a sollicité du Tribunal de proximité du RAINCY, au visa de l’article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du contrat de copropriété :

L’obligation de soumettre au vote la résiliation du contrat de syndic en assemblée générale dans un délai de deux mois ;La soumission au vote en assemblée générale du contrat de syndic avec mise en concurrence ;L’allocation de 9.000 euros de dommages et intérêts sur le compte de la copropriété en réparation des dommages financiers et moraux causés aux copropriétaires par le retard de l’organisation de l’assemblée générale ;L’allocation de 500 euros de dommages et intérêts au bénéfice de la requérante en compensation des démarches juridiques entreprises ;La condamnation de la société AGEXIA au paiement des dépens.

Par jugement du 6 avril 2023, le Tribunal de proximité du RAINCY s’est déclaré incompétent au profit du Tribunal judiciaire de BOBIGNY pour connaître du litige initié par l’assignation du 19 janvier 2023 de Madame, [I], [X] à l’encontre de la SAS AGEXIA.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 septembre 2024, Madame, [I], [C], [M], [X] demande au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, au visa de l’article 1240 du code civil et des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, de condamner la société AGEXIA à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice, outre la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et de condamner cette société aux entiers frais et dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 novembre 2024, la société FONCIA -AGEXIA, venant aux droits de la société AGEXIA, demande au Tribunal judiciaire de BOBIGNY de débouter Madame, [I], [C], [M], [X] de ses demandes de condamnation, de condamner cette dernière à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et de la condamner en tous les dépens.

Il est expressément renvoyé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 17 janvier 2025 et fixée à l’audience du 5 juin 2025, puis renvoyée à l’audience du 18 décembre 2025.

A l’issue de celle-ci, le jugement a été mis en délibéré pour être rendu par mise à disposition au greffe le 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de Madame, [X] tendant à la condamnation de la société AGEXIA, en qualité d’ancien syndic de copropriété, à lui verser des dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité délictuelle

Le syndic de copropriété est lié au syndicat des copropriétaires par un contrat de mandat au sens des articles 1984 et suivants du code civil.

Le tiers à un contrat peut toujours invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel, dès lors que ce manquement lui a causé un préjudice.

L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, Madame, [X] allègue que le syndic de copropriété AGEXIA a commis plusieurs manquements dans l’exécution de son contrat de syndic au cours des années 2021 et 2022, ces manquements lui ayant causé un préjudice :

Manquement du syndic à son obligation de conseil à l’égard du conseil syndical, en ne lui rappelant pas son obligation de mettre en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic conformément aux dispositions de l’article 21 alinéas 3 à 6 de la loi du 10 juillet 1965 ;Manquement à son obligation de mettre à disposition des copropriétaires les documents relatifs à la copropriété, sur un extranet dédié et sécurisé, afin que les copropriétaires puissent les consulter, les télécharger et les imprimer, sur le fondement de la loi ALUR ;Manquement à l’obligation d’organiser une assemblée générale dans les six mois suivant le dernier jour comptable, conformément aux dispositions de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur ce :

L’article 21, en ses alinéas 3 à 6, de la loi du 10 juillet 1965, dispose que :

« En vue de l’information de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel et sans que cette formalité ne soit prescrite à peine d’irrégularité de la décision de désignation du syndic, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic, établis conformément au contrat type mentionné à l’article 18-1-A et accompagnés de la fiche d’information mentionnée au même article. Le conseil syndical peut être dispensé de mise en concurrence par décision votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. A cette fin, il fait inscrire la demande à l’ordre du jour de l’assemblée générale précédente.

Dans tous les cas, un copropriétaire peut demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale, appelée à se prononcer sur la désignation du syndic, l’examen de projets de contrat de syndic qu’il communique à cet effet.

Le conseil syndical peut se prononcer, par un avis écrit, sur tout projet de contrat de syndic. Si un tel avis est émis, il est joint à la convocation de l’assemblée générale, concomitamment avec les projets de contrat concernés.

Lorsque la copropriété n’a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n’est pas obligatoire. »

Il résulte de cette disposition légale que la seule obligation du syndic en la matière est d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale, appelée à se prononcer sur la désignation du syndic, l’examen de projets de contrat de syndic qu’il communique à cet effet.

En l’espèce, Madame, [X] indique avoir demandé, au cours du mois d’octobre 2021 puis par courriers de mise en demeure du 10 janvier 2022 – réceptionné le 24 janvier 2022 – et du 6 novembre 2022 – réceptionné le 8 novembre 2022 –, d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale dont elle sollicitait l’organisation, la résiliation du contrat de syndic en cours (bénéficiant à la société AGEXIA), ainsi que la conclusion du contrat du syndic dont elle espérait la désignation (la société MATERA).

En outre, Madame, [X] invoque un préjudice financier personnel du fait de l’absence de mise en concurrence de plusieurs syndics, et considère que le syndic, qui a manqué à son obligation de conseil à l’égard du conseil syndical en ne lui rappelant pas son obligation de mettre en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic conformément aux dispositions de l’article 21 alinéas 3 à 6 de la loi du 10 juillet 1965, est à l’origine directe de la survenance de ce préjudice.

Elle chiffre ce préjudice financier à 2.090 euros, sur la base de la différence du coût des prestations entre la société AGEXIA (7.392 euros TTC par an) et la société MATERA (1.200 euros TTC par an), rapportée à une durée de 34 mois à compter de février 2021 (date de la dernière reconduction du cabinet AGEXIA) jusqu’au 31 décembre 2023 (date de fin du mandat du cabinet AGEXIA), et au nombre de tantièmes dont elle dispose au sein de la copropriété.

Toutefois, force est de constater que Madame, [X] ne peut se fonder sur les pièces qu’elle produit aux débats (soit des courriels d’autres copropriétaires la soutenant dans sa démarche de mise en concurrence, ainsi que dans ses autres démarches à l’égard du syndic), pour établir avec certitude que si le syndic avait mis à l’ordre du jour la désignation de la société MATERA en qualité de nouveau syndic, une majorité se serait dégagée de façon certaine en faveur de la désignation de ce nouveau syndic.

En outre, le préjudice financier invoqué par Madame, [X] est d’autant plus hypothétique que les prestations fournies par les deux sociétés ne sont pas identiques, notamment en raison du fait que la société AGEXIA est un syndic professionnel, et que la société MATERA est un cabinet d’expertise venant en soutien d’un syndic coopératif, dont les prestations sont nécessairement plus limitées.

Surtout, Madame, [X], qui évoque des carences de gestion de la société AGEXIA, ne décrit pas en quoi ces carences seraient à l’origine directe d’un préjudice qu’elle-même subirait spécifiquement. A cet égard, il est constaté que dans son assignation du 19 janvier 2023, les prétentions originelles de Madame, [X] contenaient à titre principal une demande de dommages et intérêts pour le compte de la copropriété (à hauteur de 9.000 euros), et non pour son propre compte. Elle ne demandait pour son propre compte que l’allocation de 500 euros de dommages et intérêts « en compensation des démarches juridiques entreprises », et non pas en compensation du préjudice financier hypothétique qu’elle invoque à ce jour. Or ce préjudice financier, à supposer qu’il soit établi, serait un préjudice causé à la copropriété et non à Madame, [X] à titre personnel.

En conséquence, Madame, [X], qui n’établit pas l’existence d’un préjudice certain et personnel, sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts de ce premier chef.

En deuxième lieu, Madame, [X], sur le fondement de la loi ALUR et de la liste des documents de la copropriété devant être accessibles à tous les copropriétaires par l’intermédiaire d’une mise en ligne sur une page extranet sécurisée et dédiée, prétend avoir été lésée du fait de la facturation illicite d’un pré-état daté dans la perspective de la signature d’une promesse de vente de son lot de copropriété, alors que la société AGEXIA aurait dû mettre en ligne, sur son espace personnel de l’extranet dédié aux copropriétaires, les documents contractuels qui lui étaient nécessaires dans la perspective de cette promesse de vente notariée, ce qui lui aurait économisé le coût de l’établissement par le syndic du pré-état daté lui ayant été illégalement facturé, une telle facturation n’étant pas prévue dans le contrat de syndic.

Toutefois, le préjudice invoqué par Madame, [X] – soit une dépense de 300 euros pour l’établissement du pré-état daté contesté – n’est pas caractérisé par la requérante, puisque d’une part la facturation et le paiement de cette somme par la requérante ne sont pas démontrés, et d’autre part l’échange de courriels produit aux débats (pièce n°6 produite par Madame, [X]) indique que le syndic AGEXIA a répondu individuellement aux questions de la requérante portant sur :

les documents établis par le syndic de copropriété à fournir obligatoirement dans le cadre de la vente immobilière d’un lot de copropriété ;la possibilité pour le copropriétaire envisageant la vente de son lot d’obtenir ces documents obligatoires sans recourir à la prestation tarifée de l’établissement d’un pré-état daté par le syndic.

Concernant le deuxième point, il convient de constater que les allégations de la requérante sur le fait qu’elle n’a pas pu obtenir les documents nécessaires à la signature de sa promesse de vente en raison d’une obstruction du syndic et en outre en raison de la défaillance de l’extranet qui n’aurait pas permis la mise à sa disposition de l’ensemble des documents nécessaires, ne sont pas suffisamment caractérisées par la copie de l’onglet du site extranet reproduit dans la pièce n°5 versée aux débats par Madame, [X].

En conséquence, Madame, [X], qui n’établit ni la réalité du préjudice qu’elle invoque ni les manquements allégués du syndic, sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts de ce deuxième chef.

En troisième lieu, Madame, [X], qui reproche au syndic de ne pas avoir convoqué l’assemblée générale du 14 décembre 2022 dans le délai de six mois suivant la clôture des comptes de l’exercice précédent, n’invoque aucun grief découlant de cette convocation tardive, ni aucun préjudice qu’elle aurait subi à titre personnel de ce chef.

En conséquence, Madame, [X], qui ne caractérise aucun préjudice, sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts de ce troisième chef.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Madame, [I], [C], [M], [X] sera déboutée de sa demande de condamnation de la société AGEXIA à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice.

2) Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame, [I], [C], [M], [X], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société défenderesse les frais exposés par elle dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer à la société FONCIA -AGEXIA, venant aux droits de la société AGEXIA, la somme de 2.000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense. Madame, [I], [C], [M], [X] sera donc condamnée à lui verser cette somme.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées de toute autre demande, plus ample ou contraire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Madame, [I], [C], [M], [X] de sa demande de condamnation de la société AGEXIA à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice ;

CONDAMNE Madame, [I], [C], [M], [X] à verser à la société FONCIA -AGEXIA, venant aux droits de la société AGEXIA, la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame, [I], [C], [M], [X] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DEBOUTE les parties de toute autre demande, plus ample ou contraire.

La minute de la présente décision a été signée par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 19 Mars 2026

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Sakina HAFFOU Grégoire AMAND