TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE [Localité 12]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 7]

N° RG 24/00071 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IVJW

MINUTE n° 25/100

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 16 JUIN 2025

Dominique SPECHT-GRASS, Vice-Présidente placée auprès de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar, Juge des Contentieux de la Protection déléguée au Tribunal de Proximité de Thann, statuant publiquement par mise à disposition au greffe le 16 juin 2025 après débats à l’audience publique du 05 mai 2025 à 14h00

assistée de Véronique BIJASSON, Greffière,

a rendu le jugement dont la teneur suit dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Monsieur [K] [C]

né le 11 Décembre 1964 à [Localité 12] (HAUT RHIN)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Maria-stella ROTOLO, avocat au barreau de MULHOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 5] du 13/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

DÉFENDERESSE :

S.A. [Adresse 10] (RCS [Localité 8] B 945 651 149), dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

représentée par M^e David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance – Sans procédure particulière

Copie(s) délivrée(s)

aux parties

le

Copie exécutoire délivrée

à

le

Jugement contradictoire en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par assignation en date du 22 février 2024 déposée au greffe le 28, Monsieur [K] [C] a saisi le Tribunal de proximité de céans d’une action dirigée contre la SA d’HLM DOMIAL, demandant à la juridiction, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— dire sa demande recevable et bien fondée ;

En conséquence,

— constater que la société DOMIAL a manqué à ses obligations issues de la loi du 06 juillet 1989 et la condamner à lui payer une somme de 8.000€ au titre du préjudice moral et du trouble de jouissance subi ;

— condamner la SA d’HLM DOMIAL au paiement de la somme de 1.200€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre aux entiers frais et dépens.

A l’appui de ses prétentions et au visa de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, Monsieur [K] [C] expose être locataire d’un appartement sis [Adresse 2] à [Localité 6] depuis le 1er avril 2004 ; que son bailleur, la société DOMIAL a entrepris début 2021 une réfection totale de l’immeuble ; que les travaux ne sont, à ce jour, pas achevés et que le logement présente de nombreux désordres.

Il soutient que les travaux de peinture n’ont démarré que fin de l’année 2022 ; que les désordres ont été repris mi 2023 après de nombreuses relances de sa part ; que le papier peint n’a pas été remplacé et le réglage des fenêtres non effectué ; qu’il n’a jamais obtenu les attestations d’assurance des diverses entreprises intervenantes.

Il estime avoir subi un préjudice de jouissance à l’instar d’autres locataires.

A la dernière audience qui s’est tenue le 05 mai 2025, Monsieur [K] [C], représenté par son Conseil, a repris ses écritures du 02 août 2024 maintenant les termes de son assignation outre de débouter la SA d’HLM DOMIAL de ses demandes.

En réplique, il note que la société n’apporte aucune explication sur la durée des travaux quand bien même il s’agit d’une opération d’envergure. Il fait valoir justifier des dégâts commis par les entreprises et conteste l’achèvement des travaux (papier peint abîmé, réglage de fenêtre, passage d’air au niveau de la porte du balcon) outre avoir refusé l’accès à son logement ainsi que la réception de courrier d’information quant à la date de réalisation desdits travaux.

Au visa de l’article 1724 du Code civil et de l’article 7 de la loi de 06 juilet 1989, il maintient que le bailleur lui est redevable d’une indemnisation faute de disposer d’un logement décent et de pouvoir en jouir paisiblement (nuisances sonores, douche chez le voisin).

De son côté, la SA d’HLM DOMIAL, représentée par son Conseil, a repris ses écritures du 30 octobre 2024, demandant à la juridiction de :

— débouter le demandeur de l’ensemble de ses fins et prétentions ;

— le condamner à lui payer la somme de 850€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, elle fait valoir des travaux de grande ampleur sur ce bien immobilier de 24 logements consistant en une réhabilitation énergétique ; qu’elle a organisé des réunions avec les locataires (29 mars 2021, 29 septembre 2021) et qu’ils ont été parfaitement informés de la nature des travaux.

Elle conteste avoir commis une quelconque faute et souligne avoir procédé au sein du logement du demandeur au remplacement des fenêtres et de la chaudière, à une mise en sécurité électrique outre aux retouches peinture suite aux travaux. Elle précise qu’à la date du 05 juillet 2022, les travaux n’étaient pas encore achevés ni réceptionnés ; que les locataires ont été informés de leur terme fixé courant du 1er semestre 2023. Elle souligne l’existence d’une interface sociale et d’un comportement du locataire inadapté lequel a notamment refusé l’intervention de l’entreprise de peinture.

Elle maintient avoir effectué tous les travaux qui s’imposaient (peinture et réception du réglage des portes fenêtres le 07 novembre 2023) et que le demandeur demande la réalisation de travaux qui ne relèvent pas de la réhabilitation mais des réparations locatives.

Ainsi, les parties étant régulièrement représentées, il y a lieu de statuer, en considération de la nature de l’affaire et de la valeur en litige, par jugement contradictoire rendu en premier ressort. L’affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le trouble de jouissance et la demande subséquente de dommages et intérêts :

Selon l’article 06 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparations ainsi que des équipements mentionnés au contrat en bon état de fonctionnement. Il lui incombe également d’assurer une jouissance paisible du logement.

Suivant son article, le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris.

En l’espèce, il est établi et non contesté que Monsieur [K] [C] a, selon contrat de bail en date du 1er avril 2004, reçu en location de la part de la SA d’HLM DOMIAL un appartement mentionné de type F1 sis [Adresse 2] à [Localité 6] moyennant un loyer de 114,60€ outre 20€ de provisions sur charges, ainsi que 14,70€ d’eau et un dépôt de garantie du montant du loyer.

De même, il est établi et non contesté que la SA d’HLM a entrepris sur l’immeuble des travaux de réhabilitation énergétique pour lesquels des réunions ont été organisés au profit des locataires notamment les 29 avril et 29 septembre 2021, étant observé que le demandeur a été régulièrement informé de leur teneur dans la mesure où il produit les comptes-rendus rédigés à leur issue ainsi que les lettres d’accompagnement. Il sera observé qu’il a également été informé des travaux de remplacement de la chaudière par missive du 27 décembre 2021 et justifie de notes d’informations transmises au locataire.

Il en résulte un programme détaillé des travaux et les réponses données aux questions posées par les locataires ; que les dégradations mineures causées par le remplacement des fenêtres donneront lieu à la pose par l’entreprise de plats de finition autour des fenêtres ; que celle-ci prendra contact avec le locataire afin de déterminer la nécessité de déplacer des meubles.

Il sera observé que le demandeur produit en son annexe 9 un certain nombre de photographies ne permettant pas d’établir un lien direct entre l’intégralité des travaux programmés et l’état des murs de son appartement.

Il n’en demeure pas moins que certains clichés mettent en évidence que les tapisseries à proximité des fenêtres ont été déchirées de même que celle située en dessous d’une goulotte électrique, ce constat étant corroboré par deux témoignages lesquels attestent également de la longue durée des travaux.

Il sera relevé, d’une part, que ces dernières réparations ne sauraient être mises à la charge du locataire, les désordres étant manifestement consécutifs aux travaux effectués par le bailleur, et d’autre part, qu’ils ont été réalisés sur une durée de plus d’un an ainsi qu’il en résulte du bon de commande en date des 23 février et 31 juillet 2023 auprès de la société SAS JF2C COLOR CREATION, en charge notamment des travaux de peinture, laquelle n’a cependant pas pu intervenir au mois de mars 2023 face au refus du locataire (annexe 3 de la défenderesse).

Les pièces produites permettent enfin de justifier du comportement peu adapté du locataire à l’endroit du personnel de la société demanderesse (son annexe 4) mais également de l’achèvement des travaux suivant procès-verbal de réception des 07 décembre 2022 pour le lot menuiserie bois, du 2 août 2023 pour le lot menuiserie intérieure bois, 28 février, 30 octobre et 07 novembre 2023 pour les lots menuiseries extérieur PVC.

Ces éléments suffisent à établir que le défendeur a pu être importuné pendant près de deux ans, certes par des travaux d’envergure et que cette situation caractérise l’existence d’un trouble de jouissance.

Ainsi, au regard de la nature et l’ampleur des travaux, il y a lieu de dire que le bailleur a rempli ses obligations dans un délai pouvant être qualifié de très moyennement raisonnable, justifiant l’octroi de dommages et intérêts au profit du demandeur.

Faute de disposer d’un montant actualisé du bail et en l’absence d’explication sur la somme réclamée par le demandeur, il y a ainsi leu de condamner la SA d’HLM DOMIAL à payer à Monsieur [K] [C] une somme de 114X20%X24 mois = 547,20€ en réparation du préjudice de jouissance subi faute d’avoir été paisible durant le temps d’occupation lequel a été ponctué de nombreux dérangements au regard de travaux réguliers, somme qui sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement en application de l’article 1231-7 du Code civil.

En revanche, le comportement du locataire ne permet pas de lui attribuer une quelconque somme en réparation du préjudice moral lequel n’est nullement établi.

Sur les demandes accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la SA d’HLM DOMIAL doit être condamnée aux entiers dépens de la procédure.

Condamnée aux dépens, elle ne peut bénéficier des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Sa demande formée à ce titre doit donc être rejetée.

Par ailleurs, Monsieur [K] [C] étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile qui doit donc être rejetée.

Enfin, il y a lieu de rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SA d'[Adresse 10] à payer à Monsieur [K] [C] la somme de 547,20€ (cinq cent quarante sept euros et vingt cts) en réparation du préjudice de jouissance subi;

CONDAMNE la SA d’HLM DOMIAL aux entiers dépens de la procédure ;

REJETTE les demandes formées par l’une et l’autre partie au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, par mise à disposition au greffe, le seize juin deux mille vingt-cinq, par Dominique SPECHT-GRASS, Vice-présidente placée auprès de la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar déléguée au Tribunal de Proximité de Thann, assistée de Véronique BIJASSON, Greffier.

Le Greffier Le Juge