TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 29 JANVIER 2026

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/11786 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2HFI

N° de MINUTE : 26/00162

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son syndic, le CABINET IMMOBILIER RIVET-LENOBLE SAS, prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître [H], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

DEFENDEUR

Madame [B] [V] [C] divorcée [M]

[Adresse 1]

[Localité 7]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DEBATS

Audience publique du 13 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [B] [V] [C] divorcée [M] est propriétaire au sein de l’immeuble sis [Adresse 3], des lots n°5 (appartement), n°25 (cave) et n°83 (box), représentant respectivement 220, 2 et 14 dix-millièmes des parties communes générales.

Par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic le CABINET IMMOBILIER RIVET-LENOBLE, a fait assigner Madame [B] [V] [C] divorcée [M] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété.

Aux termes de son assignation régulièrement signifiée à étude de commissaire de justice, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de :

CONDAMNER Madame [B] [V] [C] divorcée [M] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] les sommes de :

—  10.341,80 euros correspondant aux charges de copropriété impayées au 19 novembre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2023 ;

—  901,23 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2023 ;

—  2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNER Madame [B] [V] [C] divorcée [M] en tous les dépens ainsi qu’à la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELER que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, Madame [B] [V] [C] divorcée [M] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 6 mai 2025 et fixée à l’audience du 13 novembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 29 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [B] [V] [C] divorcée [M];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 17 octobre 2022, 21 juin 2023 et 8 avril 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2021, 2022 et 2023, ainsi que le budget prévisionnel des exercices 2024 et 2025, dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés à la copropriétaire ;

— le contrat de syndic en vigueur du 1er juillet 2024 au 30 juin 2026.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe comme en son montant de 10.341,80 euros, correspondant aux charges de copropriété impayées au 19 novembre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus).

En conséquence, il convient de condamner Madame [B] [V] [C] divorcée [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.341,80 euros, correspondant aux charges de copropriété impayées au 19 novembre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus).

La date du 30 octobre 2023 sollicitée par le syndicat demandeur comme point de départ du calcul des intérêts n’est pas suffisamment justifiée: il est en effet versé aux débats un commandement de payer daté du 31 octobre 2023 (et non du 30 octobre 2023), mais non chiffré dans l’acte du commissaire de justice qui est produit (pièce n°7). A celui-ci sont adjointes une mise en demeure du 19 juin 2023 présentée le 21 juin 2023 et une relance du service recouvrement en date du 28 septembre 2023 présentée le 3 octobre 2023 (pièce n°7) qui concernent certes la dette de charges de copropriété de Madame [C]. Toutefois, la créance actualisée n’étant pas détaillée dans l’acte du commissaire de justice, rien ne permet de relier le contenu de ces deux courriers au commandement de payer, lequel ne donne en outre aucune indication sur la créance du syndicat des copropriétaires et apparaît donc irrégulier.

En conséquence, la condamnation de Madame [B] [V] [C] divorcée [M] sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2024, date de l’assignation.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi d’une mise en demeure à Madame [C] le 19 juin 2023, par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 21 juin 2023. Le remboursement de cette mise en demeure est donc justifié à hauteur du montant sollicité de 30,20 euros (24 + 5,66 + 0,54).

Il justifie en outre de l’envoi d’une relance du service recouvrement en date du 28 septembre 2023 par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 3 octobre 2023. Le remboursement de cette relance et des frais corrélatifs de transmission du dossier au commissaire de justice est donc justifié à hauteur de 130 euros.

Les frais antérieurs à la mise en demeure du 19 juin 2023 – la seule dont la notification régulière est justifiée dans la procédure – n’apparaissent pas constituer des frais nécessaires au sens de la disposition précitée, et ne feront donc l’objet d’aucune condamnation à remboursement.

Les frais de sommation de payer à hauteur de 167 euros ne feront l’objet d’aucune condamnation à remboursement, cette sommation du 31 octobre 2023 produite en pièce n°7 apparaissant irrégulière ainsi que déjà mentionné ci-dessus.

Les frais intitulés “frais transmission dossier avocat” à hauteur de 250 euros n’apparaissent pas suffisamment justifiés dans les pièces versées aux débats, et ne feront donc l’objet d’aucune condamnation à remboursement.

En conséquence, il convient de condamner Madame [B] [V] [C] divorcée [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 160,20 euros au titre des frais nécessaires sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et de débouter le syndicat du surplus de sa demande de ce chef.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne caractérise pas suffisamment la mauvaise foi ou la résistance abusive de la débitrice, qui a effectué des paiements, même si ces derniers ont été irréguliers et insuffisants, sur la période considérée, étant précisé qu’à la connaissance du Tribunal, aucune condamnation judiciaire antérieure n’est intervenue.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation de Madame [C] de ce chef.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [B] [V] [C] divorcée [M], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La partie demanderesse sera déboutée de toute autre demande, plus ample ou contraire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

— Condamne Madame [B] [V] [C] divorcée [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 10.341,80 euros, correspondant aux charges de copropriété impayées au 19 novembre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus), cette somme étant assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2024, date de l’assignation ;

— Condamne Madame [B] [V] [C] divorcée [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 160,20 euros au titre des frais nécessaires sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

— Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] du surplus de sa demande formée sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

— Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de sa demande formée au titre de dommages et intérêts;

— Condamne Madame [B] [V] [C] divorcée [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne Madame [B] [V] [C] divorcée [M] aux dépens de l’instance ;

— Rappelle que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

— Déboute la partie demanderesse de toute autre demande, plus ample ou contraire.

La minute de la présente décision a été signée par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 29 Janvier 2026

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Sakina HAFFOU Grégoire AMAND