TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 96 11 43

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/08548 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3VF6

Minute : 26/00423

PMM

Monsieur [X] [O]

Représentant : M^e Anthony ITTAH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

C/

Monsieur [S] [I]

Monsieur [H] [P] [K]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Anthony ITTAH

Copie délivrée à :

M. [H] [P] [K]

M. [S] [I]

Préfecture de la Seine [Localité 2]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du TROIS AVRIL DEUX MILLE VINGT-SIX

par Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame Mylène PARFAITE MARNY, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 Février 2026

tenue sous la présidence de Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Mylène PARFAITE MARNY, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [X] [O], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Anthony ITTAH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [I], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Monsieur [H] [P] [K], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 1er mai 2020, Monsieur [X] [O] a donné à bail à Monsieur [S] [I] et Monsieur [H] [P] [K] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel d’un montant de 1 155 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 février 2025, Monsieur [X] [O] a fait délivrer à Monsieur [S] [I] et Monsieur [H] [P] [K] un commandement de payer la somme de 4 810 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte de commissaire de justice du 30 juin 2025, Monsieur [X] [O] a assigné Monsieur [S] [I] et Monsieur [H] [P] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois aux fins de voir constater la résiliation du bail, d’obtenir l’expulsion des locataires ainsi que leur condamnation au paiement de la somme de 9 430 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, outre les indemnités d’occupation postérieures.

Monsieur [S] [I] et Monsieur [H] [P] [K] ayant été cités à étude et n’ayant pas comparu à l’audience, la décision sera réputée contradictoire.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 12 février 2026, Monsieur [X] [O], représenté par son avocat et se référant à son assignation, sollicite :

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;l’expulsion immédiate des locataires et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; la condamnation in solidum des locataires à lui payer la somme de 9 430 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 18 février 2025 ; la condamnation in solidum des locataires à lui payer, jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, révisable selon les dispositions du contrat ; condamner in solidum les locataires à lui régler la somme de 1 943 euros au titre de l’application de la clause pénale ; la condamnation in solidum des locataires à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que les locataires ne s’acquittent pas du loyer et des charges aux termes convenus et que les montants visés par le commandement de payer n’ont pas été réglés dans le délai prescrit.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 3 avril 2026.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. De même, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile familiale ne peuvent délivrer une assignation aux mêmes fins qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), étant précisé que cette saisine est réputée réalisée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, Monsieur [X] [O] justifie avoir saisi la CCAPEX le 20 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 juin 2025. Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-[Localité 3] le 2 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par conséquent, la demande de Monsieur [X] [O] est recevable.

Sur la résiliation du bail

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dans sa version applicable au litige, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges et, par exploit du 18 février 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 4 810 euros au titre des loyers et charges échus à cette date.

Or, d’après l’historique des versements produit par le bailleur, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient ainsi réunies à la date du 19 avril 2025.

En l’absence de demande de délais de paiement, il y a lieu d’ordonner l’expulsion des locataires selon les modalités prévues au présent dispositif.

En revanche, le bailleur ne justifie pas en quoi il serait nécessaire de supprimer ou réduire le délai de deux mois laissé aux locataires pour libérer le logement après la délivrance du commandement de quitter les lieux, ce délai apparaissant nécessaire pour que les locataires puissent organiser leur départ et assurer leur relogement.

Par ailleurs, à compter de la date de résiliation du bail et en contrepartie du préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation sans droit ni titre de son bien, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, les locataires seront redevables d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi.

Sur les demandes en paiement

Conformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, Monsieur [X] [O] produit un décompte aux termes duquel Monsieur [S] [I] et Monsieur [H] [P] [K] sont redevables de la somme de 9 430 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtés à la date du 10 juin 2025 (échéance du mois de juin 2025 incluse).

Les locataires n’apportent aucun élément de nature à remettre en question le principe ni le montant de la dette.

Le bail contenant une clause de solidarité, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [S] [I] et Monsieur [H] [P] [K] à payer à Monsieur [X] [O] la somme de 9 430 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter 18 février 2025 sur la somme de 4 810 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

En outre, à compter de l’échéance du juillet 2025 et jusqu’à libération des lieux, Monsieur [S] [I] et Monsieur [H] [P] [K] seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation telle que fixée précédemment.

Sur la clause pénale

L’article 4 i) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose qu’est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, l’article 13 du contrat de bail prévoit que « en cas de non-paiement du loyer ou de ses accessoires et dès le premier acte d’huissier, le locataire devra payer en sus des frais de recouvrement et sans préjudice de l’application 700 du Nouveau Code de procédure civile, une indemnité égale à dix pour cent de la totalité des sommes dues au bailleur ». Cette clause pénale est réputée non écrite en application des dispositions pénales précitées.

Par conséquent, la demande formée au titre de la clause pénale sera rejetée.

Sur les frais du procès

Monsieur [S] [I] et Monsieur [H] [P] [K], parties perdantes, seront condamnés aux dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de les condamner à participer aux frais irrépétibles que le bailleur a été contraint d’engager pour faire valoir ses droits et dans la proportion qui sera déterminée au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de Monsieur [X] [O] ;

CONSTATE à la date du 19 avril 2025 la résiliation du bail conclu entre Monsieur [X] [O] d’une part, bailleur, et Monsieur [S] [I] et Monsieur [H] [P] [K] d’autre part, locataire, portant sur le logement situé [Adresse 4] ;

CONSTATE que depuis cette date, Monsieur [S] [I] et Monsieur [H] [P] [K] sont occupants sans droit ni titre du dit logement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [S] [I] et Monsieur [H] [P] [K] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DIT qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en vue du relogement de Monsieur [S] [I] et Monsieur [H] [P] [K], en application des dispositions de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [I] et Monsieur [H] [P] [K] à payer à Monsieur [X] [O] la somme de 9 430 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus et impayés à la date du 10 juin 2025, incluant l’indemnité du mois de juin 2025, avec intérêts au taux légal compter 18 février 2025 sur la somme de 4 810 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE in solidum, à compter de l’échéance du mois de juillet 2025 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, Monsieur [S] [I] et Monsieur [H] [P] [K] à payer à Monsieur [X] [O] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer en cours, révisable suivant les dispositions du contrat de bail, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser ;

REJETONS la demande en paiement de Monsieur [X] [O] au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [I] et Monsieur [H] [P] [K] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [S] [I] et Monsieur [H] [P] [K] à payer à Monsieur [X] [O] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION