MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 03 Septembre 2025

DOSSIER : N° RG 23/01879 – N° Portalis DBX4-W-B7H-RZ4A

NAC : 50A

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 2

JUGEMENT DU 03 Septembre 2025

PRESIDENT

M. LE GUILLOU, Vice-Président

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

M. PEREZ,

DEBATS

à l’audience publique du 07 Mai 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEURS

Mme [T] [E], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Anne MARIN de la SELARL MARIN AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 314

M. [Y] [O]

né le 30 Décembre 1994 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Anne MARIN de la SELARL MARIN AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 314

DEFENDERESSE

Mme [R] [H]

née le 24 Avril 1992 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Aurélien DELECROIX, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 166

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié en date du 8 juillet 2022, Mme [R] [H] a vendu à M. [Y] [O] et Mme [T] [E] un appartement de type 3 et deux emplacements de parking situés [Adresse 3] ([Adresse 2]), pour un montant total de 142 500 euros.

Expliquant avoir constaté la présence de cafards dans leur logement, M. [Y] [O] et Mme [T] [E] ont sollicité, par courrier de leur conseil en date du 26 octobre 2022, la résolution de la vente, estimant que la responsabilité contractuelle de Mme [R] [H] se trouvait engagée pour défaut de loyauté et réticence dolosive d’une information déterminante au consentement.

Mme [R] [H] n’a pas répondu à cette demande.

Par acte en date du 17 avril 2023, M. [Y] [O] et Mme [T] [E] ont assigné Mme [R] [H] devant le tribunal judiciaire de Toulouse.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 juillet 2024, M. [Y] [O] et Mme [T] [E] demandent au tribunal de :

— prononcer, à titre principal la nullité de l’acte de vente du 8 juillet 2022 sur le fondement de la réticence dolosive, à titre subsidiaire la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés,

— ordonner les restitutions réciproques,

— condamner Mme [R] [H] à leur verser les sommes de 183 000 euros au titre du prix de vente, 8 275 euros au titre des frais de notaire, 1 355,38 euros au titre du prorata de taxe foncière et des charges de copropriété, 7 125 euros au titre des frais d’agence, 2 037,96 euros au titre des charges de copropriété acquittées, à parfaire au jour du jugement, et 6 028,55 euros au titre des frais bancaire et d’assurances au mois de juillet 2023, à parfaire au jour du jugement,

— à titre infiniment subsidiaire, condamner Mme [R] [H] à leur verser la somme de 32 750 euros au titre de la perte de valeur de l’appartement,

— en tout état de cause, condamner Mme [R] [H] à leur verser les sommes de 10 000 euros au titre du préjudice de jouissance, et de 5 000 euros au titre du préjudice moral,

— débouter Mme [R] [H] de ses prétentions,

— condamner Mme [R] [H] à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er octobre 2024, Mme [R] [H] demande au tribunal de :

— débouter M. [Y] [O] et Mme [T] [E] de l’ensemble de leurs prétentions,

— condamner M. [Y] [O] et Mme [T] [E] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral subi,

— condamner M. [Y] [O] et Mme [T] [E] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour l’exposé des moyens, il est renvoyé aux conclusions respectives des parties, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 13 février 2025.

L’affaire a été fixée à l’audience à juge unique du 7 mai 2025 et mise en délibéré, à l’issue de cette audience, par mise à disposition au greffe à la date du 16 juillet 2025, délibéré prorogé au 3 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’annulation de la vente sur le fondement de la réticence dolosive :

Aux termes de l’article 1104 du code civil : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. / Cette disposition est d’ordre public ».

Aux termes de l’article 1137 du même code : « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. / Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. / Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation ».

M. [Y] [O] et Mme [T] [E] soutiennent que Mme [R] [H] leur a dissimulé la présence inquiétante de cafards dans le logement, alors que des opérations de désinfection avaient eu lieu en octobre 2021, en juin 2022 au niveau des parties communes et en juillet 2022, moins d’un mois avant la vente.

Toutefois, d’une part, M. [Y] [O] et Mme [T] [E] n’établissent pas, par les pièces qu’ils produisent, que leur logement serait ou aurait été infesté de cafards après leur acquisition. Le bon d’intervention de la société AHMP Le nettoyeur du 17 novembre 2022 concerne l’appartement n° 65, et non l’appartement n° 56 de M. [Y] [O] et Mme [T] [E]. Si le procès-verbal d’assemblée générale du 21 décembre 2022 fait état de la persistance de blattes dans le bâtiment C, rien n’indique que M. [Y] [O] et Mme [T] [E] faisaient partie des résidents s’étant plaints de la présence de blattes dans leur appartement. S’ils produisent encore un procès-verbal de constat d’huissier du 13 novembre 2023 dont il ressort qu’à cette date, le bâtiment C était encore infesté par des nuisibles, ayant pour origine l’appartement n° 65, leur appartement n° 56 ne faisait pas partie des appartements visités et identifiés par l’huissier comme ayant été infestés par les blattes. Les trois attestations versées aux débats concernent également d’autres appartements de l’immeuble.

D’autre part, il résulte des pièces versées aux débats que, par lettres recommandées avec accusé de réception du 12 avril 2022, réceptionnées les 14 et 19 avril 2022, M. [Y] [O] et Mme [T] [E] avaient reçu, préalablement à la vente du 8 juillet 2022, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, lesquels faisaient nécessairement mention de l’opération de « désinsectisation blattes des logements et parties communes » effectuée par la société Sapian en octobre 2021 à la demande du syndicat des copropriétaires. Mme [R] [H] établit également avoir communiqué à M. [Y] [O] et Mme [T] [E] par lettre recommandée avec accusé de réception adressée le 3 juillet 2022, ainsi que par courriel du 6 juillet 2022 adressé aux notaires et à l’agent immobilier, le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 juin 2022, lequel abordait nécessairement le traitement effectué en juin 2022 dans les parties communes.

Enfin, l’agent immobilier atteste, le 23 novembre 2023, avoir visité l’appartement à trois reprises en présence de M. [Y] [O] et Mme [T] [E] préalablement à l’achat et n’y avoir jamais observé la présence de nuisibles.

Dès lors, Mme [R] [H] ne peut être regardée comme ayant dissimulé la présence inquiétante de cafards dans le logement vendu à M. [Y] [O] et Mme [T] [E], qui n’est d’ailleurs même pas établie.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande d’annulation de la vente sur le fondement de la réticence dolosive, ainsi que l’ensemble des demandes subséquentes.

Sur la demande de résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés :

Aux termes de l’article 1641 du code civil : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Ainsi qu’il a été dit précédemment, M. [Y] [O] et Mme [T] [E] n’établissent pas, par les pièces qu’ils produisent, que leur appartement acquis le 8 juillet 2022 aurait été ou serait infesté par des blattes ou d’autres nuisibles, l’ensemble des documents versés aux débats ne concernant que les parties communes ou d’autres appartements de l’immeuble.

En particulier, s’ils soutiennent qu’ils sont obligés de tout calfeutrer et de ne pas se rendre sur l’extérieur de l’appartement, ils ne produisent ni cliché photographique ni procès-verbal de constat d’huissier concernant leur appartement au soutien de cette allégation.

Dès lors, aucun défaut caché de la chose vendue n’est caractérisé.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés, ainsi que l’ensemble des demandes subséquentes.

Sur la demande au titre de la perte de valeur de l’appartement :

Ainsi qu’il a été dit, Mme [R] [H] n’a pas méconnu son obligation d’information et de loyauté.

Par ailleurs, la perte de valeur de l’appartement n’est pas démontrée par la seule production de deux estimations non contradictoires d’agences immobilières, lesquelles ne font d’ailleurs pas mention de l’infestation de nuisibles.

Dès lors, la demande indemnitaire présentée à titre infiniment subsidiaire au titre de la responsabilité contractuelle ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande reconventionnelle au titre du préjudice moral :

Le préjudice moral allégué par Mme [R] [H] n’est pas établi.

En conséquence, il y a lieu de la débouter de sa demande indemnitaire à ce titre.

Sur les frais d’instance :

Il y a lieu de condamner M. [Y] [O] et Mme [T] [E], qui succombent, aux dépens, ainsi qu’à verser à Mme [R] [H] une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de rejeter la demande de M. [Y] [O] et Mme [T] [E] présentée au même titre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

DÉBOUTE M. [Y] [O] et Mme [T] [E] de l’ensemble de leurs prétentions,

DÉBOUTE Mme [R] [H] de sa demande indemnitaire au titre du préjudice moral,

CONDAMNE M. [Y] [O] et Mme [T] [E] à verser à Mme [R] [H] une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Y] [O] et Mme [T] [E] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,