TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 29 JANVIER 2026

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/11598 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2GCE

N° de MINUTE : 26/00163

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES JARDINS D'[Adresse 8] [Adresse 4] [Localité 11] [Adresse 12], représenté par son syndic la cabinet FONCIA MARNE LA VALLEE SAS, agissant en la personne de son Président

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 7]

représentée par Maître [K], avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC299

C/

DEFENDEURS

Monsieur [E] [V]

[Adresse 5]

[Localité 6]

non représenté

Madame [W] [V]

[Adresse 5]

[Localité 6]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DEBATS

Audience publique du 13 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [E] [V] et Madame [W] [V] sont propriétaires au sein de la Résidence « LES JARDINS D’ARABELLA » sise [Adresse 3], des lots n°73 (appartement), n°14 (parking) et n°15 (parking), représentant respectivement 371, 11 et 11 dix-millièmes des parties communes générales.

Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence « LES JARDINS D’ARABELLA » sise [Adresse 3] représenté par son syndic la société FONCIA MARNE LA VALLEE, a fait assigner Monsieur [E] [V] et Madame [W] [V] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété.

Aux termes de son assignation régulièrement signifiée à la personne de Madame [W] [V] et à tiers présent au domicile concernant Monsieur [E] [V], le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de :

CONDAMNER solidairement Monsieur [E] [V] et Madame [W] [V] au paiement des sommes suivantes :

—  7.732,58 euros au titre des charges arrêtées au 4ème trimestre 2024 inclus avec intérêts de droit capitalisables à compter de l’assignation ;

—  622,62 euros sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  3.852,39 euros sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  4.000 euros à titre de dommages et intérêts en vertu des dispositions de l’article 1231-6 du code civil ;

— outre une indemnité de 2.912,60 Euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER les défendeurs en tous les dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, Monsieur [E] [V] et Madame [W] [V] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 6 mai 2025 et fixée à l’audience du 13 novembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 29 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaires de Monsieur [E] [V] et de Madame [W] [V] ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 8 septembre 2020, 16 mars 2021, 11 mai 2021, 4 janvier 2022, 25 novembre 2022, 20 février 2023, et 24 juin 2024 ayant approuvé les comptes des exercices correspondant à la période s’étant écoulée du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2023, ainsi que le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025, dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés aux copropriétaires ;

— le contrat de syndic en vigueur du 1er juillet 2024 au 30 juin 2027.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant du montant réclamé par le syndicat des copropriétaires, certaines sommes ne sont pas suffisamment explicitées et justifiées au regard des pièces comptables versées aux débats (« solde charges au 30/09/2021 » : 17,12 euros ; « frais d’envoi – Eskenazy » le 15 novembre 2022 : 6,49 euros ; « appel défaut de trésorerie » le 1er janvier 2023 : 471,60 euros ; état daté de la vente du parking lot n°15 le 25 juin 2024 : 380 euros ainsi que trois appels de provisions sur travaux du 1er octobre 2024 : 73,20 euros + 82,73 euros + 59,06 euros).

Dès lors, du montant de 7.732,58 euros réclamé au titre des charges de copropriété dues pour la période du 10 septembre 2021 au 1er octobre 2024, sera retiré le montant de 1.090,20 euros correspondant au total des sommes mentionnées ci-dessus, insuffisamment justifiées.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [E] [V] et Madame [W] [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.542,38 euros au titre des appels de charge et fonds de travaux échus au 1er octobre 2024.

La condamnation solidaire des débiteurs sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2024, date de l’assignation.

Sur la demande en paiement des provisions prévues à l’article 14-1 sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application dudit article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Ces dispositions instituent donc une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu’elles visent, dérogatoire au droit commun, confiée au président du tribunal judiciaire.

En l’espèce, contrairement à ce que soutient la partie demanderesse, la présente juridiction n’est absolument pas compétente pour statuer sur une demande fondée sur l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, une telle demande étant du ressort exclusif du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond. L’interprétation des deux alinéas de cette disposition légale faite par le syndicat des copropriétaires dans son assignation apparaît erronée.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation des consorts [V] de ce chef.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie uniquement de l’envoi d’une mise en demeure par avocat aux consorts [V] le 13 juin 2024, par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 19 juin 2024. Toutefois, le remboursement de cette mise en demeure n’est pas sollicité.

Les autres frais ne sont absolument pas justifiés dans les pièces versées aux débats.

En conséquence, les demandes de remboursement de frais du syndicat des copropriétaires à l’encontre de Monsieur [E] [V] et de Madame [W] [V] seront rejetées dans leur intégralité, ces frais n’étant pas suffisamment justifiés.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne caractérise pas suffisamment la mauvaise foi ou la résistance abusive des débiteurs, qui ont effectué des paiements très réguliers jusqu’au 30 septembre 2023.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation des consorts [V] de ce chef.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [E] [V] et Madame [W] [V], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens de la présente instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 1.000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La partie demanderesse sera déboutée de toute autre demande, plus ample ou contraire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

— Condamne solidairement Monsieur [E] [V] et Madame [W] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « LES JARDINS D’ARABELLA » sise [Adresse 2] la somme de 6.542,38 euros au titre des appels de charge et fonds de travaux échus au 1er octobre 2024, cette somme étant assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2024, date de l’assignation ;

— Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence « LES JARDINS D’ARABELLA » sise [Adresse 2] de sa demande formée sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965;

— Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence « LES JARDINS D’ARABELLA » sise [Adresse 2] de sa demande formée sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

— Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence « LES JARDINS D’ARABELLA » sise [Adresse 2] de sa demande formée au titre de dommages et intérêts;

— Condamne in solidum Monsieur [E] [V] et Madame [W] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « LES JARDINS D’ARABELLA » sise [Adresse 2] la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne in solidum Monsieur [E] [V] et Madame [W] [V] aux dépens de l’instance ;

— Rappelle que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

— Déboute la partie demanderesse de toute autre demande, plus ample ou contraire.

La minute de la présente décision a été signée par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 29 Janvier 2026

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Sakina HAFFOU Grégoire AMAND