RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00188 – N° Portalis DB3U-W-B7J-PC3K

MINUTE N° : 26/00402

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :demandeur

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 24 AVRIL 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société BATIGERE-HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Pascale BOYAJEAN-PERROT, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Madame [G] [V] [U]

Décédée

Monsieur [I] [C] [N]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Noémie GOURDON,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée par Noémie GOURDON, juge placée déléguée, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 juin 2021, la Société BATIGERE EN ILE DE FRANCE, aux droits de laquelle estvenue la Société BATIGERE HABITAT, a donné à bail à Madame [V] [U] [G] un logement situé au [Adresse 4] [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 29 septembre 2025, la Société BATIGERE HABITAT a fait signifier à Madame [V] [U] [G] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2025, la Société BATIGERE HABITAT, a fait assigner Madame [V] [U] [G] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité de Montmorency aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation du 14 juin 2021, et à défaut, d’ordonner la résiliation judiciaire de ce bail, constater que Madame [V] [U] [G] est occupante sans droit ni titre du logement, ordonner l’expulsion de Madame [V] [U] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier,juger que cette expulsion pourra intervenir sans délai à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux, en application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, dire que le sort des meubles sera réglé par les dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 et des articles 200 à 209 de son décret d’application en date du 31 juillet 1992,condamner Madame [V] [U] [G] à lui payer la somme de 988,71 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 16 décembre 2025 avec intérêts de droit à compter de la délivrance du commandement de payer, fixer l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant du loyer révisable qui aurait été dû si le bail avait été poursuivi, augmenté des charges, et ce jusqu’à la libération des lieux se matérialisant soit par l’expulsion soit par la remise des clés, et condamner Madame [V] [U] [G] au paiement de cette indemnité, condamner Madame [V] [U] [G] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, comprenant le coût du congé et de l’assignation, et des éventuels frais d’expulsionjuger que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

À l’audience du 9 mars 2026, à titre liminaire Monsieur [C] [N] [I] se présente comme le compagnon de Madame [V] [U] [G] résidant avec elle au sein de l’appartement et informe du décès de celle-ci depuis le 5 mai 2024. Il sollicite d’intervenir volontairement à la procédure.

La Société BATIGERE HABITAT, représenté par son conseil, indiquant apprendre le décès de la locataire et l’occupation par Monsieur [C] [N] [I] à l’audience, maintient l’intégalité de ses demandes actualisant le fondement de la résiliation sur le constat de la fin du bail au décès de Madame [V] [U] [G] et l’absence de possibilité de transfert du bail à Monsieur [C] [N] [I] qui est occupant sans droit ni titre. Elle actualise le montant de la créance à la somme de 4.447,29 euros en présence d’un surloyer, et 928,63 euros hors application du surloyer. Elle souligne une reprise du paiement du loyer à compter du mois de septembre 2025 avec des versements supérieurs au montant du loyer. Pour le surplus elle s’en rapporte aux termes de son assignation pour la condamnation à une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer sans application du surloyer dirigeant désormais ses demandes à l’égard de Monsieur [C] [N] [I].

Par ailleurs, elle indique s’opposer à une régularisation du bail avec Monsieur [C] [N] [I] et indique s’en rapporter sur l’octroi d’éventuels délais pour quitter les lieux.

Monsieur [C] [N] [I] indique qu’il n’avait pas prévenu le bailleur ni de sa présence dans le logement ni du décès de sa compagne, continuant de régler les échéances à sa place Il sollicite à titre principal de rester dans le logement et de régulariser un nouveau bail avec le bailleur. A titre subsidiaire il sollicite un délai pour quitter les lieux. Pour le règlement de la dette, il sollicite des délais de paiement et propose de payer 150 euros par mois en sus du règlement du loyer courant.

Enfin, il communique l’acte de décès de Madame [V] [U] [G] du 5 mai 2024 à [Localité 4].

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe dont il a été donné connaissance à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 24 avril 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

A titre liminaire, aux termes de l’article 66 du code de procédure civile, constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l’intervention est volontaire ; l’intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie.

De plus l’article 325 du même code prévoit que l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En l’espèce, à l’audience Monsieur [C] [N] [I] fait part de son intervention volontaire dans cette procédure.

Il résulte des pièces produites, notamment de l’acte de décès de Madame [V] [U] [G] au 5 mai 2024, du décompte locatif démontrant une poursuite des règlements du loyer postérieurement à son décès et des éléments inscrits au sein du diagnostic social et financier que Monsieur [C] [N] [I] était occupant du logement à minima depuis le décès de la locataire.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande d’intervention volontaire de Monsieur [C] [N] [I].

Compte tenu de l’information sur le décès de Madame [V] [U] [G] lors de l’audience, du contexte dans lequel Monsieur [C] [N] [I] intervient volontaire, la décision étant susceptible d’appel, le jugement sera contradictoire.

Sur les demandes principales

Sur la demande de résiliation du bail

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Val d’Oise par la voie électronique le 19 décembre 2025 soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bienfondé de la demande :

Il résulte de l’article 14 de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

En outre, selon l’article 40 de la loi précitée, en matière de logement d’habitation à loyer modéré, l’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Ces deux conditions ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

En l’espèce, il résulte des débats et il est constant entre les parties que Monsieur [C] [N] [I] n’avait pas informé le bailleur de sa présence dans le logement aux côtés de Madame [V] [U] [G], ni du décès de cette dernière au 5 mai 2024, ni de sa présence dans les lieux postérieurement à son décès.

Au regard de ces éléments il ne peut donc pas se prévaloir d’une quelconque qualité de concubin notoire, puisque son existence et sa qualité de concubin était inconnue du bailleur. Il ne rapporte pas non plus la preuve qu’il vivait avec la Madame [V] [U] [G] au moins un an avant son décès.

Aussi, il ne peut pas se prévaloir d’un droit au transfert du bail.

En conséquence, il résulte de ce qui précède que le bail s’est trouvé résilié au décès de Madame [V] [U] [G], soit le 5 mai 2024.

Il convient de débouter Monsieur [C] [N] [I] de sa demande de maintien dans les lieux compte tenu de son occupation sans droit ni titre et il n’appartient pas au juge de se substituer à l’expression de la volonté contractuelle des parties dans le cadre d’une régularisation d’un nouveau bail.

Il convient dès lors de constater que Monsieur [C] [N] [I] est occupant sant droit ni titre. Dès lors, son expulsion et de tout occupant de leur chef sera ordonnée.

En outre, il convient de préciser que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail a pris fin depuis le 5 mai 2024, Monsieur [C] [N] [I] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [C] [N] [I] à son paiement à compter du 5 mai 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus.

Sur la demande en paiement de la dette locative

En application de l’article 1353 du Code Civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En outre, aux termes des articles L441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 14 juin 2021, du commandement de payer délivré le 29 septembre 2025 et du décompte de la créance actualisé au 3 mars 2026, que la Société BATIGERE HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés à hauteur de 928,63 euros. Le décompte locatif actualisé démontre que la dette, sans application des surloyers, a diminué ce qui démontre la reprise du paiement du loyer courant et le versement de sommes complémentaires dans le but de solder la dette.

Compte tenu du décès de Madame [V] [U] [G], seule titulaire du bail, de l’impossibilité de justifier de ses ressources, et de l’occupation sans droit ni titre de Monsieur [C] [N] [I] qui n’est pas locataire, il n’est pas possible de retenir l’application d’un surloyer.

Enfin, il résulte des développements précédents et il est établi entre les parties qu’à minima depuis le décès de Madame [V] [U] [G], Monsieur [C] [N] [I] assurait le paiement des loyers et occupe le logement.

Au titre de cette occupation, il est donc redevable du paiement des loyers et charges impayés, devenues des indemnités d’occupation à compter de la fin du bail au 5 mai 2024.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [C] [N] [I] à payer à la Société BATIGERE HABITAT la somme de 928,63 euros au titre des sommes dues au 3 mars 2026, échéance du mois de février incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement compte tenu de l’actualisation de la créance.

Compte tenu des efforts de régularisation de la dette et de reprise des paiements par Monsieur [C] [N] [I], de l’absence d’opposition par la Société BATIGERE HABITAT, il convient de lui accorder des délais de paiements selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Il convient de préciser qu’à défaut de règlement de ces échéances ou du paiement des indemnités d’occupation, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

Sur la demande reconventionnelle de délais d’expulsion

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, la bailleresse ne s’oppose pas à l’octroi de délais à l’égard de Monsieur [C] [N] [I] pour quitter les lieux.

Au regard de ces éléments, du contexte dans lequel il poursuivi l’occupation du logement et de sa situation personnelle telle qu’elle ressort du diagnostic social et financier, il convient d’accorder à Monsieur [C] [N] [I] un délai de six mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [C] [N] [I] aux dépens de l’instance.

Il convient également de condamner Monsieur [C] [N] [I] à payer à La Société BATIGERE HABITAT, la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DÉCLARE Monsieur [C] [N] [I] recevable en son intervention volontaire ;

DECLARE la Société BATIGERE HABITAT venant aux droits de la Société BATIGERE EN ILE DE FRANCE recevable en son action à l’encontre de Monsieur [C] [N] [I] ;

CONSTATE la résiliation au 5 mai 2024 du bail conclu le 14 juin 2021, pour un logement situé au [Adresse 5] [Localité 5] par le décès de la locataire Madame [V] [U] [G] ;

DIT que Monsieur [C] [N] [I] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 5 mai 2024 ;

ACCORDE à Monsieur [C] [N] [I] un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés situés au [Adresse 6] à [Localité 3] ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’issue de ce délai, l’expulsion de Monsieur [C] [N] [I] ainsi que tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [C] [N] [I] à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [C] [N] [I] à payer à La Société BATIGERE HABITAT venant aux droits de la Société BATIGERE EN ILE DE FRANCE, l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 5 mai 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNE Monsieur [C] [N] [I] à payer à La Société BATIGERE HABITAT venant aux droits de la Société BATIGERE EN ILE DE FRANCE la somme de 928,63 euros au titre des sommes dues au 3 mars 2026, échéance du mois de février incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

ACCORDE un délai à Monsieur [C] [N] [I] pour le paiement de cette somme ;

AUTORISE Monsieur [C] [N] [I] à s’acquitter de la dette en 31 fois, en procédant à 6 versements de 150 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du paiement de l’indemnité d’occupation,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT qu’à défaut de paiement de l’indemnité d’occupation ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

CONDAMNE Monsieur [C] [N] [I] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE Monsieur [C] [N] [I] à payer à la Société BATIGERE HABITAT venant aux droits de la Société BATIGERE EN ILE DE FRANCE, la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE