TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 1]

[Localité 1]

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REFERENCES :

N° RG 25/03566

N° Portalis DB3S-W-B7J-24TQ

Minute :

JUGEMENT

Du : 29 avril 2026

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2]

C/

Madame [N] [E]

Monsieur [P] [L]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 11 février 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 29 avril 2026 ;

Sous la présidence de Madame Odile BOUBERT, juge du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Amel OUKINA, greffière principale ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2]

représenté par son syndic, le Cabinet AJ IMMO

AJ ARTPRIM, SARL

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Denis BARGEAU, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [N] [E]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Monsieur [P] [L]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentés par M^e Julien DI BARBORA, avocat au barreau de PARIS

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Denis BARGEAU

M^e Julien DI BARBORA

Expédition délivrée à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 19-02-25, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à Bagnolet , pris en la personne de son syndic, a fait assigner MME [E] [N] et M. [L] [P] devant ce tribunal en paiement de charges de copropriété et autres sommes accessoires.

A l’audience le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son conseil, maintient ses demandes suivantes selon les termes de l’assignation :

—  4 468.06 euros au titre des charges de copropriété , avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure le 20-11-24,

—  168 euros au titre des frais de recouvrement,

—  1500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La dette est actualisée à la somme de 5693.07 euros au 01-01-26.

Régulièrement cités à l’audience, MME [E] [N] et M. [L] [P] représentés par leur conseil soutiennent que :

— le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de sa créance en ce que le montant de celle-ci n’est pas certaine et exigible, que les frais ne sont pas justifiés au titre des années 2022 et 2023 ; que les procès verbaux des assemblées générales ne sont pas présentés,

— la somme de 9 159.14 euros doit être déduite des écritures comptables,

— ils ont obtenu l’annulation de l’assemblée générale du 28-03-24 et sont dispensé des frais de procédure.

Ils sollicitent donc le débouté des demandes du syndicat des copropriétaires et sa condamnation au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Le conseil du syndicat des copropriétaires s’oppose à l’octroi de délais de paiement et soutient que la demande est régulière ; que l’ immeuble a fait l’objet d’un arrêté de péril.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— la matrice cadastrale,

— les appels de charges et travaux,

— les relevés individuels de charges,

— les procès-verbaux des assemblées générales,

— le contrat de syndic,

— le décompte de la créance ,

— la mise en demeure du 20-11-24 sur la somme de 3826.91 euros.

Les comptes de 2022, 2023 et 2024 ont été approuvés par les assemblées générales.

Le solde antérieur de repise de l’ancien syndic de 2015 a été réglé par les défendeurs en septembre 2015.

Il ressort de ces documents que MME [E] [N] et M. [L] [P] restent devoir la somme de 5507.07 euros déduction faite des frais de mise en demeure de 186 euros à titre de charges de copropriété et de travaux suivant arrêté de compte au 01-01-26, appel du 1er trimestre 2026 inclus.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la sommation du 20-11-24 sur la somme de 3826.91 euros , et le surplus à compter du 01-01-26.

Sur la solidarité :

En ce qui concerne la condamnation solidaire de MME [E] [N] et M. [L] [P] réclamée par le syndicat, il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, qui ne produit pas le règlement de copropriété, ne justifie pas d’une clause de solidarité, de sorte que les copropriétaires indivis, doivent être condamnés à supporter la dette à hauteur de leur part et portion dans l’indivision.

Sur les frais de recouvrement :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, par ordonnance du 30-10-19, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Les frais d’assignation relèvent des dépens et les honoraires d’avocat et d’huissier, et plus généralement les frais irrépétibles de procédure, sont quant à eux régis par l’article 700 du code de procédure civile. Les honoraires du syndic pour « remise du dossier à l’avocat » ne constituent pas des frais nécessaires.

La demande en paiement au titre des frais, sera par conséquent accueillie à hauteur de la seule somme de 168 euros.

Sur les dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence des défendeurs à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l’allocation de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Selon l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En l’espèce MME [E] [N] et M. [L] [P], partie perdante, seront condamnés aux entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de MME [E] [N] et M. [L] [P] les frais exposés par le demandeur dans la présente instance et non compris dans les dépens.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe, après débats en audience publique :

Condamne solidairement MME [E] [N] et M. [L] [P] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic, à proportion de leurs droits dans l’indivision les sommes de :

—  5 507.07 euros au titre des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter du 20-11-24 sur la somme de 3826.91 euros et pour le surplus à compter du 01-01-26,

—  168 euros au titre des frais nécessaires ,

—  500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que MME [E] [N] et M. [L] [P] pourront se libérer de sa dette au moyen de règlements mensuels de 280 euros en plus des charges courantes, la 24ème mensualité étant majorée du solde, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification de la présente décision,

Dit qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, le solde deviendra immédiatement exigible,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Condamne solidairement MME [E] [N] et M. [L] [P] aux dépens et rappelle l’exécution provisoire .

Le Greffier Le Président