MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 10 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 24/00642 – N° Portalis DB3K-W-B7I-GBTR

AFFAIRE : [G] [D], [I] [U], [S] [D], [O] [N] C/ S.C.P. [Q] [C] [V]

NATURE : 97Z Recours et actions exercés contre les décisions d’autres personnes publiques

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Première Chambre Civile

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [G] [D]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Etienne DES CHAMPS DE VERNEIX, avocat au barreau de LIMOGES substitué par M^e Marie-Laure LEMASSON, avocat au barreau de LIMOGES

Madame [I] [U]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Etienne DES CHAMPS DE VERNEIX, avocat au barreau de LIMOGES substitué par M^e Marie-Laure LEMASSON, avocat au barreau de LIMOGES

Monsieur [S] [D]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Etienne DES CHAMPS DE VERNEIX, avocat au barreau de LIMOGES substitué par M^e Marie-Laure LEMASSON, avocat au barreau de LIMOGES

Madame [O] [N]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Etienne DES CHAMPS DE VERNEIX, avocat au barreau de LIMOGES substitué par M^e Marie-Laure LEMASSON, avocat au barreau de LIMOGES

DEFENDERESSE

S.C.P. [Q] [C] [V]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Laetitia DAURIAC, avocat au barreau de LIMOGES

La cause a été appelée à l’audience collégiale du

11 Décembre 2025 en présence de Monsieur COLOMER, président, de Mesdames GOUGUETet JALLAGEAS, assesseurs et de Madame BRACQ, greffier lors des débats.

A cette audience, Monsieur COLOMER, Premier Vice-Président a été entendu en son rapport oral.

Madame Adèle GATELIER, auditrice de justice, a siégé en surnombre et participé avec voix consultative au délibéré.

A ladite audience, Maîtres Marie-Laure LEMASSON et [B] [W] ont été entendus en leurs observations ;

L’affaire a été mise en délibéré au 10 Février 2026. Le Président a avisé les parties que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe de la première chambre civile ;

A l’audience du 10 Février 2026 le Tribunal Judiciaire a rendu le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE :

Le 21 janvier 2015, Mme [L] a vendu à M. [G] [D], Mme [I] [U], Mme [N] [O] et M. [S] [D] un ensemble de parcelles comportant un étang, situé à [Localité 4] (87) [Adresse 4], pour le prix de 22 000 €.

L’acte de vente a été reçu par Maître [M] [P], Notaire à l’étude de la SCP [Q] et [R].

Par courrier en date du 21 mars 2023, les acheteurs ont été informés par la Direction Départementale des Territoires (DDT) de la Préfecture de la Haute-[Localité 5] que la réglementation actuelle imposait un dossier complémentaire dans la perspective de la mise aux normes du plan d’eau.

Par courrier du 21 avril 2023, les consorts [D] [N] [U] se sont plaints auprès du notaire du fait qu’au jour de la vente, l’étang n’avait pas fait l’objet d’un arrêté préfectoral attestant de sa mise aux normes et qu’ils subissaient un préjudice financier résultant de la nécessité de faire réaliser ces travaux.

Le 16 juin 2023, les nouveaux propriétaires ont déposé auprès des services de l’Etat un dossier de régularisation du plan d’eau à usage de pisciculture à valorisation touristique après avoir fait réaliser une étude par le bureau d’études Conseil Etudes Environnement (CEE).

Le 6 septembre 2023, la DDT a pris un arrêté les autorisant à exploiter le plan d’eau avec des prescriptions complémentaires fondées sur le code de l’environnement.

Le 22 septembre 2023, la société LMT a établi un devis d’un montant de 19 207,25€ TTC pour la réalisation des travaux de mise aux normes du plan d’eau.

Par courriers en date des 23 et 24 septembre 2023, les acheteurs ont sollicité de la SCP de notaires la prise en charge de leur préjudice financier correspondant au coût des travaux de mises aux normes de l’étang et de l’étude réalisée par le bureau d’études CEE, d’un montant total de 20 887,25 €.

Une copie de ce courrier a été adressée à l’assureur de l’étude notariale, la société MMA, qui a proposé, le 7 février 2024, une indemnisation forfaitaire de 5 000 €. Les nouveaux propriétaires ont fait une contre-proposition d’un montant 15 000 € qui a été refusée.

Le 6 juin 2024, M. [G] [D], Mme [I] [U], Mme [O] [N] et M. [S] [D] ont fait assigner la SCP [Q] et [R] devant ce tribunal en vue d’obtenir l’indemnisation de leur préjudice.

==oOo==

Aux termes de leurs écritures communiquées par RPVA le 04 mars 2025, les consorts [D] [N] [U] demandent au tribunal de :

— déclarer recevables et bien fondés leurs demandes à l’encontre de la SCP [Q] et [R] ;

— juger que la SCP [Q] et [C]-cheyron a engagé sa responsabilité délictuelle à leur encontre pour manquement à son obligation d’information et de conseil ;

— condamner la SCP [Q] et [R] à leur verser les sommes suivantes :

20 887,25 € en réparation de leur préjudice financier, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2023 ;

4 000 € en réparation de leur préjudice moral, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

— débouter la SCP [Q] et [R] de toutes demandes, fins et conclusions contraires aux présentes,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir sur les demandes de M. [G] [D], Mme [I] [U], M. [S] [D] et Mme [O] [N] ;

— condamner la SCP [Q] et [R] in solidum à leur verser la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la SCP [Q] et [R] aux entiers dépens de la procédure.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir le notaire a manqué à son devoir de conseil et à son obligation d’information engageant ainsi sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Ils lui reprochent de ne pas s’être s’assuré de la conformité de l’étang aux normes en vigueur au moment de la vente. Ils demandent en conséquence l’indemnisation des préjudices subis à la suite de ce manquement.

Aux termes de leurs écritures communiquées par RPVA le 28 avril 2025, la SCP [Q] et [R] demandent au tribunal de :

— débouter purement et simplement les consorts [D] [Y] [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

A titre infiniment subsidiaire, si par impossible le Tribunal devait entrer en voie de condamnation :

— écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

En toute hypothèse,

— condamner les consorts [D] [Y] [N] au versement de la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Pour s’opposer à la demande d’indemnisation, la société de notaires soutient qu’elle n’a commis aucune faute en se prévalant du courrier du 8 décembre 2008 annexé à l’acte de vente dans lequel il est clairement indiqué que la situation administrative de l’étang est régulière au regard de la réglementation sur l’eau. Dans ces conditions, elle considère qu’elle n’avait pas à consulter l’autorité administrative.

Par ailleurs, elle fait valoir que les travaux prescrits par l’administration en 2023 sont la conséquence d’une évolution législative en soulignant que l’arrêté préfectoral vise des textes qui sont postérieurs à l’acte de vente du 21 janvier 2015.

Enfin, elle souligne que les nouveaux propriétaires ont souhaité exploiter les plans d’eau en pisciculture à des fins de valorisation touristique.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il convient de se référer aux conclusions susvisées.

Par ordonnance du 30 juin 2025, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire et l’a renvoyée à l’audience de plaidoirie.

SUR CE,

Il est constant que les obligations du notaire, lorsqu’elles ne tendent qu’à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui et ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur d’acte, relèvent de sa responsabilité délictuelle (Cass. 1re civ., 23 janv. 2008, n° 06-17.489).

Dans ce cadre, sa responsabilité relève donc de l’article 1240 du code civil qui prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est par ailleurs constant que celui qui est légalement ou contractuellement tenu d’une obligation particulière d’information doit rapporter la preuve de l’exécution de cette obligation (Cass. 1re civ., 25 févr. 1997, n° 94-19.685).

En l’espèce, il incombe au notaire, en application des principes précités, de rapporter la preuve qu’il a satisfait à son obligation et aux demandeurs principaux de rapporter la preuve du lien de causalité existant entre le manquement éventuel du notaire et les préjudices dont ils demandent réparation.

Il est indiqué dans l’acte de vente du 21 janvier 2015 que le propriétaire a reçu de la Direction Départementale de l’agriculture et de la forêt de la Haute-[Localité 5] un courrier en date du 8 décembre 2008 indiquant que le plan d’eau litigieux est considéré comme régulier au titre de la réglementation sur l’eau, étant précisé que l’auteur de ce courrier se réfère à son précédent courrier datant du 31 mars 2005. Ce courrier a été annexé à l’acte litigieux.

Il ne résulte pas de l’acte que le notaire a consulté l’administration afin de s’assurer que le plan d’eau était toujours aux normes à la date de l’acte de vente intervenue 6 ans après le courrier du 8 décembre 2008 et 9 ans après l’écrit auquel il est fait référence dans ce courrier. En omettant cette recherche de nature à informer les acheteurs de la situation exacte du bien vendu, le notaire a manqué à son devoir de conseil.

Le 21 mars 2023, soit plus de huit ans après la vente, les acheteurs ont reçu un courrier des services de la préfecture leur indiquant : « Au vu de la réglementation actuelle, un dossier complémentaire doit être constitué dans la perspective de la mise en ordre de votre plan d’eau ».

À la suite de ce courrier, les nouveaux propriétaires ont sollicité le bureau d’études CEE qui a été chargé de la réalisation du dossier complémentaire pour le prix de 1680 €. Les travaux de mise aux normes réalisées par la société LMT se sont élevés à la somme de 19 207, 25 €.

Ils estiment que leur préjudice financier s’élève en conséquence à la somme de 20 887,25 € TTC.

S’agissant du lien de causalité entre le manquement du notaire à son devoir de conseil et le préjudice allégué, il convient d’observer en premier lieu qu’il est rappelé dans l’arrêté préfectoral du 6 septembre 2023 que « conformément à l’article R.214-39 du code de l’environnement, le préfet peut fixer par arrêté toutes les prescriptions additionnelles que la protection des éléments mentionnés à l’article L. 211-1 rend nécessaire ».

Il est également indiqué : « les mesures envisagées au dossier présenté par le pétitionnaire, et les prescriptions du présent arrêté, permettent de garantir les intérêts mentionnés à l’article L. 211-1 du code de l’environnement ».

Les motifs retenus par les services de l’État concernent :

— l’existence d’un risque en termes de sécurité en lien avec l’écoulement des crues et la nécessité d’aménager des ouvrages évacuateurs des crues adaptées,

— la nécessité de remédier à l’impact thermique que représente l’évacuation des eaux de surface du plan d’eau

— ainsi que la nécessité de remédier au risque de départ des sédiments accumulés dans le plan d’eau en phase de vidange dans le milieu aquatique aval.

L’article L. 221-1 dans sa version applicable à la date de la vente litigieuse prévoyaient la prévention des inondations, la préservation des écosystèmes aquatiques. Les prescriptions de l’arrêté du 6 septembre 2023 correspondent à des objectifs prévus dans la loi applicable à la date de la rédaction de l’acte de vente.

L’article R. 214-39 dans sa version applicable à la date de la vente litigieuse prévoyait également la possibilité pour le préfet de prendre des mesures additionnelles sur le fondement du troisième alinéa du II de l’article L. 214-3 aux termes duquel « si le respect des intérêts mentionnés à l’article L. 211-1 n’est pas assuré par l’exécution des prescriptions édictées en application des articles L. 211-2 et L. 211-3, l’autorité administrative peut, à tout moment, imposer par arrêté toutes prescriptions particulières nécessaires. ».

De même les rubriques n° 1210, 3110 et 3120 de la nomenclature annexée à l’article R. 214-1 du code de l’environnement, rappelées par l’article 3 de l’arrêté du 6 septembre 2023, étaient applicables applicable à la date de la vente litigieuse (21 janvier 2015) pour être déjà prévues dans cette nomenclature.

Seul l’arrêté pris en application de la rubrique 3110, le 11 septembre 2015, a été établi postérieurement à la vente. Le contenu de l’arrêté antérieur n’est pas connu mais le principe de la hiérarchie des normes conduit à considérer que la rubrique 3110 soumettant à autorisation les installations et ouvrages visés par celle-ci, étaient applicables au jour de la vente.

Les autres arrêtés visés en en-tête de l’arrêté préfectoral sont effectivement, pour certains d’entre eux, postérieurs à la vente mais il ressort clairement de la motivation de l’arrêté préfectoral que la décision est fondée sur le pouvoir de fixer des prescriptions additionnelles en vertu de l’article R. 214-39 qui existait au moment de la vente.

Enfin, il convient de relever que le dossier complémentaire réalisé par le bureau d’études CEE mentionne expressément que l’étang est à usage familial que les nouveaux propriétaires prévoient de l’utiliser pour une activité de pêche familiale. L’activité de pisciculture visée à l’article 3 de l’arrêté préfectoral relève la rubrique 3270 de l’article R. 214-1 du code de l’environnement et demeure soumise à une simple déclaration. Cette déclaration n’est donc pas en lien avec les prescriptions de l’arrêté préfectoral qui ont conduit à la réalisation de travaux importants.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que le manquement du notaire à son devoir de conseil présente un lien de causalité direct et certain avec le préjudice subi par les demandeurs principaux dès lors que les caractéristiques techniques du plan d’eau n’avaient pas évolué et que, d’autre part, la législation en vigueur à la date de la vente aurait conduit les services de l’État à prendre la même décision s’ils avaient été consultés à cette époque.

Ce préjudice s’analyse en une perte de chance puisque s’ils avaient eu connaissance des travaux à réaliser et de leur coût, ils auraient soit renoncé à cette acquisition en raison d’un prix de vente (22 000 €) quasiment équivalent au coût des travaux et de l’étude préalable, soit négocié à la baisse le prix de vente afin de tenir compte de la valeur réelle du bien.

Cette perte de chance sera évaluée à 90 %. En conséquence, la société de notaires sera condamnée à leur payer la somme de 18 798,52 € avec intérêts de droit dès lors qu’il n’y a pas lieu de déroger au principe posé par l’article 1231-7 code civil.

Le manquement du notaire à son devoir de conseil leur a causé un préjudice moral caractérisé par les tracas subis à la suite de cette situation et aux difficultés rencontrées pour obtenir une indemnisation. Ce préjudice qui présente un lien de causalité direct et certain avec ce manquement sera évalué à la somme de 400 € pour chacun des quatre propriétaires indivis, soit une somme de 1 600 €.

Sur les autres demandes :

La SCP [Q] et [R], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens.

A la suite de la présente procédure, M. [G] [D], Mme [I] [U], Mme [O] [N] et M. [S] [D] ont exposé des frais non compris dans les dépens. L’équité commande de les en indemniser. La SCP [Q] et [R] sera condamnée à leur payer la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de droit de la décision n’apparaît pas incompatible avec la nature de l’affaire. Il n’y a donc pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement contradictoirement et en premier ressort,

Juge que la SCP [Q] et [R] a manqué à son devoir de conseil à l’occasion de la vente conclue le 21 janvier 2015 entre Mme [L], d’une part, et M. [G] [D], Mme [I] [U], Mme [O] [N] et M. [S] [D], d’autre part ;

Condamne la SCP [Q] et [R] à payer à M. [G] [D], Mme [I] [U], Mme [O] [N] et M. [S] [D], propriétaires indivis, la somme de 18 798,52 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

Condamne la SCP [Q] et [R] à payer à M. [G] [D], Mme [I] [U], Mme [O] [N] et M. [S] [D] la somme de 1 600 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, soit 400 € chacun ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Condamne la SCP [Q] et [R] aux entiers dépens et à payer à M. [G] [D], Mme [I] [U], Mme [O] [N] et M. [S] [D] la somme globale de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

AINSI JUGE PAR :

— Monsieur COLOMER, 1er Vice-Président,

— Madame GOUGUET, Vice-Présidente,

— Madame JALLAGEAS, Vice-Présidente,

QUI EN ONT DELIBERE;

SIGNE ET PRONONCE par Monsieur COLOMER, 1er Vice-Président, assisté de Madame BRACQ, par mise à dispostion au greffe de la Première Chambre Civile du Tribunal Judiciaire de LIMOGES du dix Février deux mil vingt six.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,