TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

Téléphone :, [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 96 07 52

@ :, [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/12954 -

N° Portalis DB3S-W-B7J-4HUQ

Minute : 407/26

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Représentant : M^e Roger LEMONNIER de la SCP

LDGR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0516

C/

Madame, [T], [L], [Z]

Monsieur, [S], [Q]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SCP LDGR

Copie délivrée à :

MME, [Z]

M., [Q]

Le 19 Mars 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 19 Mars 2026 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 02 Février 2026 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis, [Adresse 4]

Représentée par Maître Jonathan PIERRE-LOUIS de la SCP LDGR, Avocats au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame, [T], [L], [Z], demeurant, [Adresse 5]

non comparante

Monsieur, [S], [Q], demeurant, [Adresse 5]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 19 juillet 2023, M., [U], [Y] et Mme, [K], [D] ont donné à bail à Mme, [T], [Z] et M., [S], [Q] un logement situé, [Adresse 6], outre l’emplacement de stationnement n°192, pour un loyer hors charges de 1 400,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 100,00 €.

Par acte du 11 juillet 2023, Action Logement Services s’est portée caution des engagements de Mme, [T], [Z] et M., [S], [Q].

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a actionné la garantie d’Action Logement Services.

Action Logement Services a, en conséquence, fait signifier à Mme, [T], [Z] et M., [S], [Q], par exploit de commissaire de justice du 2 avril 2025, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 3 100,00 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 25 septembre 2025, Action Logement Services a fait assigner Mme, [T], [Z] et M., [S], [Q] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 2 février 2026 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion des locataires.

Action Logement Services, comparante, représentée, soutient oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion de Mme, [T], [Z] et M., [S], [Q] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

? condamner solidairement Mme, [T], [Z] et M., [S], [Q] à payer :

? la somme de 3 446,79 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au terme de avril 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3 100 euros, sur le surplus à compter de l’assignation ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

? une somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement.

Pour un exposé des moyens d’Action Logement Services, il y a lieu de se reporter à l’acte introductif d’instance en date du 25 septembre 2025, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme, [T], [Z], assignée à personne, et M., [S], [Q], assigné à domicile, n’ont pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe du tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 16 du code de procédure civile et en l’absence du défendeur, il est exclu de procéder à une actualisation des demandes à l’audience.

o Sur la qualité à agir d’Action Logement Services

L’article 2306 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, par acte sous signature privée en date du 11 juillet 2023, conclu dans le cadre du dispositif Visale, Action Logement Services s’est portée caution des engagements pris par Mme, [T], [Z] et M., [S], [Q] au titre du contrat de bail conclu le 19 juillet 2023.

L’article 8.1 du contrat de cautionnement stipule expressément le mécanisme de subrogation de la caution dans les droits du bailleur, notamment pour procéder aux actions judiciaires nécessaires au recouvrement des loyers impayés, à la résiliation du contrat et au paiement d’une indemnité d’occupation.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a actionné la garantie d’Action Logement Services.

Par quittance subrogative en date du 2 mai 2025, le bailleur, reconnaît avoir reçu la somme totale de 3 535,67 euros de la part d’Action Logement Services au titre du contrat de caution précité. Ces paiements sont corroborés par les décomptes des cautions fournis à la cause.

En conséquence, il y a lieu de dire que Action Logement Services a qualité pour agir dans la présente procédure, étant subrogé dans les droits du bailleur au titre du contrat de bail précité.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 19 juillet 2023 que Mme, [T], [Z] et M., [S], [Q] doivent payer un loyer d’un montant de 1 400,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 100,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 1 628,99 euros.

La caution produit un décompte démontrant que Mme, [T], [Z] et M., [S], [Q] restaient devoir la somme de 3 446,79 € euros, terme d’avril 2025 inclus. Les termes de loyer des mois de mai et juin 2025 ont été réglés par les locataires.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme, [T], [Z] et M., [S], [Q] au paiement d’une somme de 3 446,79 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 011,12 € à compter du 2 avril 2025, date du commandement de payer, sur le surplus à compter du 25 septembre 2025, date de l’assignation.

Conformément à l’article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que le contrat de bail contient une telle clause en son article 5.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 19 juillet 2023 contient telle une clause résolutoire en son article 7 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 2 avril 2025 pour la somme en principal de 3 100,00 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 juin 2025.

L’expulsion de Mme, [T], [Z] et M., [S], [Q] et de tous occupants de leur chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

o Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de Mme, [T], [Z] et M., [S], [Q] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 3 juin 2025 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 19 juillet 2023.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum Mme, [T], [Z] et M., [S], [Q] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du terme de juillet 2025 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

Action Logement Services ne pourra en réclamer le paiement à Mme, [T], [Z] et M., [S], [Q] que sur production d’une quittance subrogative établie par le bailleur ou par son mandataire et à concurrence des sommes payées par ladite société en exécution de son engagement de caution.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 2 avril 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les défendeurs y seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 juillet 2023 entre M., [U], [Y] et Mme, [K], [D] et Mme, [T], [Z] et M., [S], [Q] concernant l’appartement à usage d’habitation situé, [Adresse 6], outre l’emplacement de stationnement n°192 sont réunies à la date du 3 juin 2025 ;

CONDAMNE solidairement Mme, [T], [Z] et M., [S], [Q] à verser à Action Logement Services la somme de 3 446,79 €, au titre de l’arriéré des loyers et des charges terme d’avril 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 011,12 € à compter du 2 avril 2025, sur le surplus à compter du 25 septembre 2025 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme, [T], [Z] et M., [S], [Q] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme, [T], [Z] et M., [S], [Q] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE in solidum Mme, [T], [Z] et M., [S], [Q] à payer à Action Logement Services l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de l’échéance de juillet 2025 et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

RAPPELLE que Action Logement Services ne pourra réclamer paiement de cette indemnité d’occupation que sur production d’une quittance subrogative établie par le bailleur ou par son mandataire et à concurrence des sommes payées par ladite société en exécution de son engagement de caution ;

CONDAMNE in solidum Mme, [T], [Z] et M., [S], [Q] à payer à M., [U], [Y] et Mme, [K], [D] une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme, [T], [Z] et M., [S], [Q] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à, [Localité 2] le 19 mars 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION