TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 14 JANVIER 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 25/01364 – N° Portalis DB3S-W-B7J-Z7KN

N° de MINUTE : 26/00021

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE OSMOSE SISE [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet RB COPRO, SARL

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Me [E], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G121

C/

DEFENDEURS

Madame [D] [F]

[Adresse 6]

[Localité 5]

non représentée

Monsieur [T] [K]

[Adresse 6]

[Localité 5]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 05 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assisté de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

M. [T] [K] et Mme [D] [F] sont propriétaires des lots n°157 et 180 de la résidence Osmose sise [Adresse 2] à [Localité 8] (93).

Par acte de commissaire de justice du 6 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence Osmose sise [Adresse 2] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet RB COPRO, a fait assigner M. [T] [K] et Mme [D] [F] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Condamner solidairement Madame [D] [F] et Monsieur [T] [K] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

9 209,29 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 4ème trimestre 2024 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2024,Ordonner la capitalisation des intérêts,3 500 euros à titre de dommages et intérêts,3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner solidairement Madame [D] [F] et Monsieur [T] [K], aux entiers dépens.

Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que M. [T] [K] et Mme [D] [F], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent pas celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges. Le syndicat des copropriétaires soutient que l’absence de paiement desdites charges occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation solidaire de M. [T] [K] et Mme [D] [F] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui leur a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, M. [T] [K] et Mme [D] [F] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 6 mai 2025 et fixée à l’audience du 5 novembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 14 janvier 2026.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [T] [K] et Mme [D] [F];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 18 janvier 2022, 9 janvier 2024 et 20 novembre 2024 ayant approuvé les comptes des exercices annuels du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 ainsi que le budget prévisionnel du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 20 novembre 2024 au 31 décembre 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce la somme de 449 euros se décomposant comme suit :

frais de mise en demeure du 28 juin 2022 de 28 euros,frais de mise en demeure du 29 novembre 2022 de 28 euros,frais de commandement de payer du 3 février 2023 de 165 euros,frais de mise en demeure du 5 juin 2023 de 30 euros,frais de mise en demeure du 8 novembre 2023 de 30 euros,frais de sommation de payer du 20 décembre 2023 de 168 euros.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er juillet 2021 et le 1er octobre 2024 a été de 14 329,53 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 5 569,27 euros.

Le règlement de copropriété prévoit expressément la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot.

Ainsi, il convient de condamner solidairement M. [T] [K] et Mme [D] [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8 760,26 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 16 septembre 2024, date de la mise en demeure notifiée à M. [T] [K] et Mme [D] [F], sur la somme de 8 005,42 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

La capitalisation est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, s’il n’est pas sollicité en tant que telle de condamnation au paiement des frais nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de constater, au vu de la somme sollicitée au titre des charges impayées, que celle-ci inclut lesdits frais, ainsi que le démontrent l’extrait de compte transmis et les moyens développés par le syndicat des copropriétaires dans son assignation. Il sera donc considéré que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 449 euros au titre des frais susvisés.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 16 septembre 2024.

Les frais de recouvrement réclamés ayant tous été exposés avant cette mise en demeure, le syndicat des copropriétaires est dès lors mal fondé à solliciter leur prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs. Il sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, M. [T] [K] et Mme [D] [F] payent très irrégulièrement les charges de copropriété ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, M. [T] [K] et Mme [D] [F] ont ainsi nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Leur carence est d’autant plus injustifiée que les défendeurs, qui n’habitent pas dans leurs lots au vu de l’adresse à laquelle l’assignation leur a été signifiée, ont vocation à pouvoir percevoir des revenus locatifs leur permettant de payer les charges appelées par le syndic.

M. [T] [K] et Mme [D] [F] étant coauteurs de ce dommage, il y a lieu de les condamner in solidum.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum M. [T] [K] et Mme [D] [F], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, M. [T] [K] et Mme [D] [F] seront condamnés in solidum aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE solidairement M. [T] [K] et Mme [D] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Osmose sise [Adresse 2] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet RB COPRO, la somme de 8 760,26 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2024 sur la somme de 8 005,42 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence Osmose sise [Adresse 2] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet RB COPRO, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE in solidum M. [T] [K] et Mme [D] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Osmose sise [Adresse 2] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet RB COPRO, la somme de 600 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [T] [K] et Mme [D] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Osmose sise [Adresse 2] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet RB COPRO, la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [T] [K] et Mme [D] [F] aux entiers ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 14 janvier 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT