MINUTE N° : 26/00026

JUGEMENT

DU 25 Mars 2026

N° RG 26/00071 – N° Portalis DBYF-W-B7K-J6DX

,

[Adresse 1]

ET :

,

[G], [A]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

Au siège du Tribunal,, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. STACHETTI, Magistrat à titre temporaire auprès du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : V. AUGIS

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 janvier 2026

DÉCISION :

Annoncée pour le 25 MARS 2026 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

,

[Adresse 1] (RCS de, [Localité 1] n°564 801 447), société anonyme coopérative, dont le siège social est situé, [Adresse 3]

Représentée par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e EMAURE de la SCP REFERENS, avocat au barreau de TOURS

D’une part ;

DEFENDERESSE

Madame, [G], [A], demeurant, [Adresse 4]

Comparante en personne

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

Madame, [G], [D], [A] est porteuse d’actions dans la société anonyme coopérative à capital et personnel variables, [Adresse 1] qui lui donnent droit à la jouissance du lot n°9 dans l’immeuble du même nom situé, [Adresse 5] à, [Localité 2].

Le 29 décembre 2025, la société anonyme coopérative à capital et personnel variables BEAUJARDIN 2 a fait délivrer assignation à Madame, [G], [D], [A] devant le tribunal judiciaire de TOURS, afin de voir :

condamner cette dernière à lui payer :la somme de 3545,55 € correspondant au montant des charges et fonds travaux de copropriété impayées arrêtés au 20 décembre 2025, avec intérêts au taux à compter de la mise en demeure du 25 octobre 2024 ; la somme de 675,20 € au titre des frais de recouvrement ;la somme de 2000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés ; ordonner la capitalisation des intérêts ;condamner cette dernière à lui payer la somme de 2238,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.

Elle fait valoir que l’objet sociétal comprend non seulement la construction d’un ou plusieurs immeubles mais également leur gestion ; que la défenderesse, en qualité d’associée est soumis aux obligations des articles L213-1 et L212-2 et L212-6 du Code de la construction et de l’habitation ; qu’elle reste devoir au 20 décembre 2025 la somme de 3545,55 € ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Elle sollicite également les frais correspondants aux frais de mise en demeure et de relance ainsi que le coût des diligences exceptionnelles réalisées pour le recouvrement de cette créance. Elle affirme que le non paiement occasionne aux autres actionnaires un préjudice certain puisqu’il déséquilibre financièrement la société.

A l’audience du 28 janvier 2026, la société anonyme coopérative à capital et personnel variables BEAUJARDIN 2, représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

Madame, [G], [D], [A], comparante en personne, reconnaît le non paiement des charges et fonds travaux qu’elle explique par une longue maladie puis la perte de son emploi. Elle indique qu’avec l’aide de sa famille elle est sur le point de virer la somme de 3500 € à la demanderesse et qu’elle ne sait pas comment elle va pouvoir procéder au paiement du surplus, si elle y est condamnée, étant donné que sa situation vient tout juste de se stabiliser. Elle précise en effet qu’elle n’a retrouvé un emploi en CDI que depuis le 13 octobre 2025, moyennant en salaire de base d’environ 1.800 € et qu’elle doit faire face aux charges courantes ainsi qu’au remboursement de son emprunt immobilier pour un peu plus de 600 €.Dans l’hypothèse où elle serait condamnée, elle sollicite des délais de paiement de 200 € par mois.

Madame, [G], [D], [A] précisant réaliser le virement de 3500 € précité dans les tous prochains jours, elle est autorisée à en produire justificatif dans le cadre d’une note en délibéré soumise au contradictoire et devant intervenir le 5 février 2026 au plus tard.

Au terme des débats, la décision a été mise en délibéré au 25 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur La note en délibéré

L’article 16 du code de procédure civile dispose notamment que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, le courriel adressé le 2 février 2026 par Madame, [G], [D], [A] au greffe ne porte pas mention de ce que le Conseil de la demanderesse en a également été rendu destintatire, contrairement à la condition expressément posée en ce sens par le tribunal lors de l’audience.

Ainsi, il n’est pas justifié que cette note en délibéré respecte le principe du contradictoire.

En conséquence, elle est écartée des éléments examinés dans le cadre du présent délibéré.

— Sur les demandes formulées au titre des charges et fonds de travaux échus

L’article L212-6 du code de la construction et de l’habitation énonce que “les associés sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, s’il en existe, dans les conditions prévues à l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Le règlement prévu à l’article L. 212-2 du même code fixe la quote-part qui incombe à chaque lot dans chacune des catégories de charges ; à défaut, il indiquera les bases selon lesquelles la répartition est faite pour une ou plusieurs catégories de charges.(…)”.

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la Loi.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, la S.A.Coopérative à capital et personnel variables, [Adresse 1] verse aux débats :

— le relevé de propriété de Madame, [G], [D], [A] au sein de l’immeuble concerné ;

— son extrait K-Bis ;

— son cahier des charges et son réglement intérieur, ayant vocation à valoir état descriptif de division et réglement de copropriété après sa dissolution ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 9 décembre 2025 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— les procès-verbaux d’assemblée générale des exercices antérieurs, dont le procès-verbal d’assemblée générale du 17 décembre 2024 qui approuvent notamment les comptes de l’exercice n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les attestations établies par le cabinet Citya aux termes desquelles ces différents procès-verbaux n’ont pas été contestés ;

— les appels de charges et de fonds travaux établis au nom de Madame, [G], [D], [A] laissant apparaître la quote-part imputée à celui-ci pour la période comprise entre le 1er janvier 2024 et le 15 décembre 2025 ;

— l’extrait de son compte de copropriétaire, arrêté au 20 décembre 2025 inclus, qui après analyse, fait apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges et fonds travaux : 3 545,55 €

Frais de recouvrement : 1 533,20 €

Total : 5 078,75 €

— la mise en demeure présentée à Madame, [G], [D], [A] le 25 octobre 2024 ;

— des factures établies par la société Citya pour justifier des diligences réalisées par les soins de cette dernière en vue de recouvrer les sommes aujourd’hui réclamées ;

— des factures de frais et honoraires établies par le Conseil de la demanderesse au titre de la présente affaire.

Il ressort de l’ensemble de ces documents que Madame, [G], [D], [A] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 20 décembre 2025 à hauteur de la somme de 3545,55 €, malgré les appels de fonds qui lui ont été adressés et l’assignation qui lui a été délivré.

En conséquence, Madame, [G], [D], [A] sera condamnée à payer à la société anonyme coopérative à capital et personnel variables, [Adresse 1] la somme de 3545,55 € au titre des charges et fonds de travaux échus au 20 décembre 2025 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 29 décembre 2025 ; les lettres de mise en demeure adressées par la société Citya ne pouvant être prises en compte dans la mesure où sa qualité de mandataire de la demanderesse n’est pas démontrée, tandis que la mise en demeure adressée à Madame, [G], [D], [A] le 25 octobre 2024 par le cabinet d’avocats RAISON ne peut davantage être prise en compte dans la mesure où ni son accusé de réception ni un avis de présentation n’est produit.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Les frais non expressément visés par l’article 10-1,doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si, et seulement si, ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance réalisés par l’intermédiaire de la société Citya comme des factures établies par celle-ci, il y a lieu de relever que la demanderesse :

— n’explique pas le fondement de sa demande en ce que les articles précités ne visent que l’hypothèse où ces frais et diligences sont accomplis par un syndic de compropriété, sans justifier que la société Citya aurait présentement cette qualité ;

— ne produit pas le contrat qui pourrait tarifer ces frais et diligences et donner mandat à la société Citya pour recouvrer les sommes nécessaires au fonctionnement de l’immeuble, pas plus qu’elle ne produit les décisions des associés approuvant le mandat qui aurait été donné à ladite société.

S’agissant des facture du Conseil de la demanderesse, elles doivent être écartées du compte de charges et travaux de Madame, [G], [D], [A] pour relever uniquement de l’article 700 du code de procédure civile, examiné après.

En conséquence, les demandes formulées au titre des frais de recouvrement sont rejetées.

— Sur les autres demandes

— Sur la demande de capitalisation des intérêts

Les intérêts n’étant pas échus depuis une année entière, les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ne sont pas remplies.

En conséquence, cette demande de capitalisation des intérêts est rejetée.

— Sur la demande de dommages et intérêt en réparation du préjudice découlant des impayés

Madame, [G], [D], [A] est pour la première fois assignée en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété ou continu de la défaillance de la défenderesse au paiement n’est pas démontré. Dans ces conditions,il n’est pas justifié d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil.

En conséquence, cette demande de dommages et intérêts est rejetée.

— Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code Civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Compte tenu de la situation personnelle et de ressources de Madame, [G], [D], [A] (qui vit seule, qui a connu une période de longue période de maladie avant de perdre son emploi, qui n’a que depuis le 13 octobre 2025 retrouvé un emploi en CDI rémunéré en base à 1800 € nets par mois et qui doit notamment s’acquitter, outre des charges courantes, de l’emprunt immobilier contracté pour acquérir son bien pour un peu plus de 600 € par mois) comme des efforts de règlement réalisés pendant la période de difficultés passées, il convient de lui accorder des délais de paiement sur 18 mois et d’assortir cette mesure d’une clause résolutoire comme il est dit au “PAR CES MOTIFS” ci-après.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, Madame, [G], [D], [A] sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Nonobstant sa situation personnelle et par équité à l’égard de ses associés, Madame, [G], [D], [A] sera également condamnée à payer à la société anonyme coopérative à capital et personnel variables, [Adresse 1] la somme de 800,00 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort

,

Ecarte et rejette des débats la note en délibéré adressée par Madame, [G], [D], [A] au greffe selon courriel du 2 février 2026 ;

Condamne Madame, [G], [D], [A] à payer la société anonyme coopérative à capital et personnel variables, [Adresse 1] la somme de 3545,55 euros (TROIS MILLE CINQ CENT QUARANTE CINQ EUROS ET CINQUANTE CINQ CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 20 décembre 2025, augmentée des intérêts au taux légal de l’assignation du 29 décembre 2025 ;

Autorise Madame, [G], [D], [A] à se libérer de cette dette en 18 (DIX HUIT) mensualités de 200,00 € (DEUX CENTS EUROS) payable le 5 de chaque mois en plus des échéances courantes, la dernière mensualité couvrant le solde du principal et des intérêts ;

Dit que la première mensualité devra être payée au plus tard avant le 5 du premier mois qui suivra la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut de paiement complet et ponctuel d’une mensualité et après une sommation de payer restée infructueuse, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

Rappelle que Madame, [G], [D], [A] peut parfaitement solder sa dette avant la fin des délais fixés ;

Condamne Madame, [G], [D], [A] aux dépens ;

Condamne Madame, [G], [D], [A] à payer la S.A.Coopérative à capital et personnel variables, [Adresse 1] la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes de la société anonyme coopérative à capital et personnel variables, [Adresse 6], [Localité 3].

Ainsi jugé par mise à disposition de la décision au greffe.

LE GREFFIER,

Signé V. AUGIS

Signé B. STACHETTI

LE PRÉSIDENT