REPUBLIQUE FRANÇAISE N° minute : 26/00068

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE

PREMIÈRE CHAMBRE

DOSSIER N° RG 23/01791

N° Portalis DB2R-W-B7H-DSKA

MC/LT

JUGEMENT DU 02 Mars 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDERESSE

Madame [Y] [L]

née le 25 Décembre 1947 à [Localité 1]

de nationalité Française, retraitée, demeurant [Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 2] [Localité 3],

représentée par Maître Pierre BRIFFOD de la SCP BRIFFOD/PUTHOD/CHAPPAZ, avocats au barreau de BONNEVILLE.

DÉFENDEURS

S.C.P. [G] [A] – [B] [R] ET [C] [W] [U] [W] – Notaires et Associés, SCP au capital de 1 449 000 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des sociétés de THONON-LES-BAINS sous le numéro 495 381 444, dont le siège social est sis [Adresse 3], aux poursuites et diligences de son représentant légal demeurant audit siège,

représentée par Maître Alex BOUVARD de la SCP CABINET BOUVARD, avocats au barreau de BONNEVILLE.

Monsieur [T] [P] [V] [F]

né le 02 Septembre 1981 à [Localité 4]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4] (SUISSE),

représenté par Maître Thomas DUNAND de la SELARL DUNAND AVOCAT, avocats au barreau d’ANNECY.

Maître [B] [R]

de nationalité Française, notaire, demeurant [Adresse 3],

représenté par Maître Alex BOUVARD de la SCP CABINET BOUVARD, avocats au barreau de BONNEVILLE.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Marie CHIFFLET, Vice-Présidente

ASSESSEURS : Madame Anne-Sophie VILQUIN, Vice-Présidente

Madame Christelle ROLQUIN, Vice-Présidente

GREFFIÈRE

Madame Léonie TAMET

INSTRUCTION ET DEBATS

Clôture prononcée le : 24 Septembre 2025

Débats tenus à l’audience publique du : 12 Janvier 2026 devant VILQUIN Anne-Sophie qui en a fait rapport et en a rendu compte au tribunal en cours de délibéré, conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Date de délibéré indiquée par le Président : 02 Mars 2026

DECISION

Jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 02 Mars 2026, rédigé par CHIFFLET Marie.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Selon promesse unilatérale du 8 juin 2022, passée par devant Maître [B] [R], Madame [Y] [L] a consenti à Monsieur [T] [F] une promesse unilatérale de vente portant sur des droits immobiliers sur des parcelles situées à [Localité 5], [Localité 6], pour un prix de 471 000 euros.

Par acte en date du 31 octobre 2023, Madame [Y] [L] a fait assigner Monsieur [T] [F], devant le tribunal judiciaire de Bonneville aux fins principales de voir constater la caducité de la promesse unilatérale de vente et condamner Monsieur [T] [F] à lui payer la somme de 41 700 euros au titre de la clause pénale.

Par actes du 21 juin 2024, Madame [Y] [L] a appelé en cause Maître [B] [R] et la SCP [G] [A] – [B] [R] – [C] [W] – [U] [W] aux fins principales de les voir condamner, si elle était déboutée de ses demandes à l’égard de Monsieur [T] [F], à lui payer la somme de 47 100 euros à titre de dommages et intérêts.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 10 décembre 2024, Madame [Y] [L] demande de :

— constater la caducité de la promesse unilatérale de vente du 8 juin 2022,

— condamner Monsieur [F] à verser à Madame [L] la somme de 41.700 euros au titre de la clause pénale,

— dans l’hypothèse où Madame [L] serait déboutée de ses demandes à l’égard de Monsieur [F], condamner in solidum Maître [B] [R], Notaire, et la SCP [G] [A] [J] [R] [C] [W] et [U] [Q] à payer à Madame [L] la somme de 47.100 euros à titre de dommages et intérêts,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner in solidum Monsieur [F], Maître [B] [R], Notaire et la SCP [G] [A] [J] [R] [C] [W] et [U] [Q] à payer à Madame [L] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner in solidum aux entiers dépens, avec application au profit de la SCP Briffod-Puthod-Chappaz des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Madame [Y] [L] fait valoir :

— que l’absence de délimitation du terrain ne constitue pas une indétermination de l’objet de la vente, en présence d’un acte comportant l’accord des parties sur la contenance du terrain vendu, sa localisation et son prix, dès lors que la situation cadastrale du lot principal et la contenance de la parcelle à détacher étaient précisées,

— qu’il appartenait à Monsieur [F] de mandater un géomètre, elle-même n’ayant aucune obligation de division du terrain,

— que la caducité de la promesse est imputable à la carence de Monsieur [F] à fournir un cautionnement ou verser l’indemnité d’immobilisation, si bien qu’il est redevable de la clause pénale, qui survit à la caducité de la promesse et dont le montant, qu’elle n’a proposé qu’à titre amiable ne saurait s’imposer,

— que le temps d’immobilisation du terrain a été particulièrement long, la vente a été bloquée pendant une année outre le temps nécessaire aux négociations, de sorte que Madame [Y] [L], âgée de 76 ans, a été contrainte de continuer à entretenir ce bien, ce qui s’avère physiquement compliqué en raison de son âge,

— que Maître [R] a omis de préciser le montant de l’indemnité d’immobilisation, rendant cette clause inefficace, et la privant de la possibilité de prétendre à son versement.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 27 février 2025, Monsieur [T] [F] demande de :

À titre principal,

— ordonner la nullité de la promesse unilatérale de vente régularisée entre les parties le 8 juin 2022,

En tout état de cause,

— débouter Madame [L] de l’intégralité de ses demandes, fins, moyens et prétentions,

À titre subsidiaire,

— limiter les demandes indemnitaires de Madame [L] à la somme forfaitaire de 5 000 euros

— au surplus, débouter Madame [L] de l’intégralité de ses demandes, fins, moyens et prétentions,

En tout état de cause

— condamner in solidum, la SCP [G] [A], [B] [R], [C] [W] et [U] [Q] et Maitre [B] [R], Notaire, à relever indemne Monsieur [T] [F] contre toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

— condamner Madame [L], ou qui mieux le devra, à payer à Monsieur [F] la somme de 5 000 euros à titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, distraits au profit de Maitre Dunand, avocat sur son affirmation de droit,

— débouter Madame [L], la SCP [G] [A], [B] [R], [C] [W] et [U] [Q] et Maitre [B] [R], de l’intégralité de ses demandes, fins, moyens et prétentions dirigées contre Monsieur [T] [F],

— rejeter la demande d’exécution provisoire du jugement sur les demandes de Madame [L].

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [T] [F] fait valoir :

— que la promesse unilatérale de vente est nulle car le contrat ne portait pas sur un contenu certain,

— que l’absence de bornage avec les parcelles voisines rendait le contenu de la vente incertain, la mesure des parcelles étant impossible,

— que la condition suspensive d’obtention d’un procès-verbal de bornage ne pouvait qu’incomber à Madame [L], alors propriétaire,

— que le cautionnement ou le versement de l’indemnité d’immobilisation ne pouvait pas intervenir puisque la promesse ne stipulait aucune somme à ce titre,

— que la seule sanction du défaut de cautionnement ou de versement de l’indemnité d’immobilisation est la caducité ou le non avenu de la promesse,

— que la clause pénale n’a été stipulée que pour le cas de refus de réitération de la vente en cas de réalisation de l’ensemble des conditions suspensives et levée de l’option, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque toutes les conditions suspensives n’ont pas été réalisées et qu’aucun acte authentique ne lui a été proposé,

— que conformément à l’article 1231-5 du code civil la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, Madame [L] ne l’ayant jamais mis en demeure de procéder à la consignation ou au cautionnement prévu dans la promesse,

— que la pénalité est manifestement excessive, Madame [L] n’ayant subi aucun préjudice, la promesse étant devenue caduque deux mois après sa signature et Madame [L] ayant elle-même proposé une sortie amiable moyennant une indemnité de 5000 euros .

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 9 mai 2025, Maître [B] [R] et la SCP [G] [M] – [B] [R] – [C] [W] demandent de :

— débouter Madame [L] et Monsieur [F] de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre le notaire et la SCP notariale,

— condamner Madame [L], ou qui mieux le devra, au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [L], ou qui mieux le devra, aux entiers dépens avec application au profit de la SCP cabinet Bouvard, Avocats conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de leurs prétentions, elles font valoir :

— que Maître [R] a effectivement omis de chiffrer précisément le montant de l’indemnité d’immobilisation dans la promesse unilatérale de vente, mais qu’aucune des conditions suspensives contenues dans la promesse n’a été accomplie de sorte que la caducité de la promesse était inévitable,

— que le préjudice doit s’entendre en termes de perte de chance, rien ne certifiant que le bénéficiaire aurait, in fine, versé ladite indemnité si elle avait été clairement mentionnée,

— qu’il ne peut être fait droit à la demande de 47 100 euros correspondant à la clause pénale mentionnée à la promesse, l’ensemble des conditions suspensives n’ayant pas été réalisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Attendu que selon l’article 1178 du code civil, un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul ;

Qu’au titre des conditions requises pour la validité d’un contrat, l’article 1163 du code civil dispose : " l’obligation a pour objet une prestation présente ou future.

Celle-ci doit être possible et déterminée ou déterminable.

La prestation est déterminable lorsqu’elle peut être déduite du contrat ou par référence aux usages ou aux relations antérieures des parties, sans qu’un nouvel accord des parties soit nécessaire. » ;

Qu’en l’espèce, l’objet de la promesse de vente consentie par Madame [L] le 8 juin 2022 a été désigné dans l’acte comme étant des « des parcelles de terrains à bâtir figurant sous teintes bleue, jaune et orange au plan demeuré ci-annexé, à prendre pour une surface d’environ 1572 m² dans les parcelles suivantes », listées comme étant les parcelles section B2537, B [Cadastre 1], B [Cadastre 2] et B [Cadastre 3] ;

Que le plan annexé, susceptible de permettre, au sein de ces parcelles, la détermination des limites de l’objet vendu par référence aux contours des teintes bleue, jaune et orange n’est pas annexé à la promesse produite aux débats, et ne fait l’objet d’aucune production par ailleurs, le seul plan cadastral produit ne permettant en rien de connaître la délimitation de la surface vendue au sein des quatre parcelles ;

Et attendu que si la promesse de vente stipule qu’il appartient au bénéficiaire de la promesse, à titre de condition suspensive, de « faire mesurer la surface réelle des parcelles vendues », cette clause, qui n’a pour objet que de vérifier l’exactitude de la contenance vendue, ne saurait s’analyser comme une clause laissant au bénéficiaire la liberté de choisir lui-même la délimitation matérielle de la surface vendue, au sein des quatre parcelles visées dans la désignation du bien ;

Que dès lors, l’objet de la promesse n’est pas déterminable, un nouvel accord des parties étant nécessaire pour fixer les contours de la surface vendue ;

Qu’en conséquence, la nullité de la promesse de vente sera prononcée, la demande en paiement de la clause pénale qu’elle contient étant de ce fait sans objet ;

Attendu qu’à titre superfétatoire, même à supposer valide la promesse, la clause pénale n’a été stipulée que pour le cas de refus de passer l’acte de vente malgré la réalisation des conditions suspensives, ce qui n’est pas le cas en l’espèce dès lors que la condition suspensive d’obtention d’un procès-verbal de bornage avec les parcelles voisines, distincte de la condition suspensive de mesurage incombant au bénéficiaire, n’a pas été réalisée et que cette défaillance est imputable à la promettante, la réalisation du bornage ne pouvant qu’incomber au propriétaire, bien que ses frais aient été mis à la charge du bénéficiaire ;

Que la demande en paiement de la pénalité n’aurait donc pas pu prospérer ;

Attendu enfin que la responsabilité du notaire rédacteur de l’acte peut être engagée, notamment lorsqu’il manque à son obligation de s’assurer de la validité et de l’efficacité de l’acte ;

Qu’encore faut-il, pour que sa responsabilité soit retenue, que son manquement soit à l’origine du préjudice subi par celui qui l’invoque ;

Qu’en l’espèce, en premier lieu, il est établi et constant que Maître [R], en rédigeant la promesse de vente, n’a pas indiqué le montant de l’indemnité d’immobilisation due par le bénéficiaire en l’absence de levée de la promesse ;

Que cette omission est de nature à priver cette clause d’effet, l’absence de tout montant faisant nécessairement obstacle à ce que l’obligation de Monsieur [F] de constituer une garantie à ce titre ou de verser cette indemnité dans les mains du notaire puisse être exécutée et réclamée, et à ce que Madame [L] puisse disposer de l’indemnité en cas de non réalisation de l’acquisition malgré la réalisation de toutes les conditions suspensives ;

Mais attendu que d’une part, la promesse étant annulée, le manquement du notaire dans la rédaction de la clause relative à l’indemnité d’immobilisation est sans lien avec le préjudice allégué par Madame [L], résultant du défaut de recouvrement de cette indemnité contractuelle ;

Que d’autre part et en tout état de cause, l’une des conditions suspensives, relative à l’obtention d’un procès- verbal de bornage, n’étant pas réalisée du fait de Madame [L], cette dernière n’aurait pas pu prétendre au bénéfice de l’indemnité d’immobilisation, celle-ci ne lui étant alors pas acquise, selon les termes de la promesse ;

Que Madame [L] n’a donc subi aucun préjudice du fait du manquement qu’elle allègue ;

Qu’en second lieu, Madame [L] n’invoque aucun manquement du notaire quant à la rédaction de l’objet de la promesse, dont la détermination est insuffisante à sa validité, ni aucun préjudice à ce titre ;

Qu’en conséquence, sa demande de dommages et intérêts formée contre le notaire et son étude ne peut qu’être rejetée ;

Attendu que Madame [L], succombant principalement à l’instance, sera condamnée aux dépens dont distraction, ainsi qu’au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Monsieur [F] ;

Attendu en revanche que l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Maître [R] et la SCP notariale dont elle est associée ;

Attendu que l’exécution provisoire est de droit et que rien ne justifie de l’écarter, la présente décision n’emportant aucun transfert de droit irrémédiable ;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

PRONONCE la nullité de la promesse unilatérale de vente passée devant Maître [B] [R], consentie par Madame [Y] [L] à Monsieur [T] [F] ;

DEBOUTE Madame [Y] [L] de sa demande en paiement au titre de la clause pénale ;

DEBOUTE Madame [Y] [L] de sa demande de dommages et intérêts formée contre Maître [B] [R] et la SCP [G] [A] [B] [R] [C] [W] et [U] [Q] ;

CONDAMNE Madame [Y] [L] à payer à Monsieur [T] [F] la somme de 3000 euros (TROIS MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Maître [B] [R] et la SCP [G] [A] [B] [R] [C] [W] et [U] [Q] ;

CONDAMNE Madame [Y] [L] aux dépens ;

ACCORDE à Maître Thomas DUNAND et la SCP CABINET BOUVARD le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par Marie CHIFFLET, Vice-Présidente, et Léonie TAMET, greffière présente lors de la mise à disposition au greffe du jugement.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Léonie TAMET Marie CHIFFLET