SELARL LEXCO

(vestiaire: 719)

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EXTRAIT DES MINUTES

DU SECRÉTARIAT-

GREFFE DU

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

AJ Tribunal judiciaire de Bordeaux

A rendu le jugement dont la teneur suit :

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CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

50Z

N° RG 18/06917 N° Portalis

-

DBX6-W-B7C-SOA3

Minute n° 2021/00224.

AFFAIRE :

S.A.S. CHATEAU DE BEAU

SITE, X Y Z,

AA AB épouse Z, S.A.S. LE BEAU SITE

EXPLOITATION

C/

AC AE

S.A.R.L. SALZEDO

-Grosses délivrées… le 9 Mars 2021

Avocats : la SELARL

DUCOS-ADER/OLHAGARAY

ASSOCIES la SELAS EXEME ACTION la SELARL LEXCO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 09 MARS 2021

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré

Madame Caroline BARET, Vice-Président,

Statuant à Juge Unique

Isabelle SANCHEZ Greffier, lors des débats et du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 01 Décembre 2020

JUGEMENT

Contradictoire

En premier ressort

Délibéré du 02.02.2021, prorogé au 16.02.2021, prorogé au

02.03.2021, prorogé au 09.03.2021

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDEURS

S.A.S. CHATEAU DE BEAU SITE

35 route de Mathas

Château Beau Site

33640 PORTETS

représentée par Maître Marie-josé MALO de la SELARL DUCOS-ADER/OLHAGARAY & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

Monsieur X Y Z- né le […] à […] (75013) de nationalité […]

35 route de Mathas

Château Beau Site

33640 PORTETS

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représenté par Maître Marie-josé MALO de la SELARL

DUCOS-ADER/OLHAGARAY & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX.

Madame AA AB épouse Z née le […] à […] (75015) de nationalité […]

35 route de Mathas

Château Beau Site

33640 PORTETS

représentée par Maître Marie-josé MALO de la SELARL

DUCOS-ADER/OLHAGARAY & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

S.A.S. LE BEAU SITE EXPLOITATION

35 route de Mathas

33640 PORTETS

représentée par Maître Marie-josé MALO de la SELARL

DUCOS-ADER/OLHAGARAY & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEUR

Monsieur AC AE […] à RUEDA (ESPAGNE)-

18 allée de la Source

33380 MARCHEPRIME

représenté par Maître Arnaud CHEVRIER de la SELARL LEXCO, avocats au barreau de BORDEAUX

PARTIE INTERVENANTE :

S.A.R.L. SALZEDO ayant pour nom com^mercial™

INVEST-BORDEAUX

3 rue de Lagorce

33320 LE TAILLAN MEDOC

2

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représentée par Maître Daniel LASSERRE de la SELAS EXEME

ACTION, avocats au barreau de BORDEAUX

FAITS ET PROCEDURE :

Vu l’assignation en dommages et intérêts délivrée le 24 juillet 2018 à Monsieur AF AG, sur requête de la SAS Château de Beau Site prise en la personne de ses représentants légaux, de Monsieur et Madame AH pris en leur nom personnel et de la SAS Beau Site

Exploitation prise en la personne de ses représentants légaux, tendant à voir juger que le défendeur a commis une faute en rompant brutalement les pourparlers et négociations relatifs

à l’acquisition des actions de la SAS Château Beau Site, demandant réparation de divers préjudices, ainsi que sa condamnation au paiement de 5000€ au titre de l’article 700 du CPC, outre les dépens, avec exécution provisoire, en constatant l’intervention volontaire de la SARL Salzedo et en la déclarant recevable.

Vu les conclusions récapitulatives de Monsieur AG en date du 23 novembre 2020, demandant au Tribunal de déclarer irrecevable la demande de la société Beau Site

Exploitation, pou défaut d’intérêt à agir, et jugeant qu’il a usé de son droit de rompre les négociations de manière loyale et de parfaite bonne foi, de débouter les parties demanderesses de leurs prétentions, et de les condamner à lui payer 6000€ au titre de l’article 700 du CPC, ainsi que les dépens

Vu les dernières conclusions de la SARL Salzedo en date du 1er décembre 2020, demandant de déclarer recevable son intervention volontaire, et la condamnation de Monsieur AG

à lui payer 100 000€ de dommages et intérêts en réparation de son préjudice, outre 3500 € au titre de l’article 700 du CPC, et les dépens, avec exécution provisoire.

Vu les dernières conclusions de la SAS Château-de-Beau-Site-prise-en-la-personne-de-ses- représentants légaux, de Monsieur et Madame AH pris en leur nom personnel et de la SAS

Beau Site Exploitation prise en la personne de ses représentants légaux, Vu l’ordonnance de clôture.

DISCUSSION:

Liminairement, l’irrecevabilité des demandes de la SAS Beau Rivage Exploitation est soulevée pour défaut d’intérêt à agir. Il sera fait droit à cette exception, celle-ci n’ayant pas de lien direct avec l’assigné.

Il est ensuite expressément renvoyé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de celles-ci conformément aux dispositions de l’article

455 du CPC.

Il sera uniquement rappelé que mandat de recherche non exclusif a été régularisé le 20 septembre 2017 entre Invest Bordeaux représenté par Monsieur AI et Monsieur AG, pour une maison de caractère près de Bordeaux, durée 6 mois, la contrepartie financière étant de 10% à la signature de tout compromis de vente, et au cas de réalisation, de 5% HT du prix du bien.

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Dans ce cadre va être présenté à Monsieur AG le château Beau Site, origine du litige.

AJ bien est détenu par une SAS et grevé de locations à usage d’habitation, commercial ou de bail rural.

AJs pourparlers vont s’engager à partir du 29 novembre 2017, sur la troisième proposition de Monsieur AG faite à hauteur de 2 540 000€, avec pour condition essentielle que la propriété soit vide de toute occupation au jour de la réitération, le cadre étant posé par lettre d’intention prévoyant un compromis de vente par notaire le 18 décembre 2017 et les signatures définitives le 30 septembre 2018. Sans délai, soit après état des lieux du 1er décembre 2017, la SAS Château de Beau Site va co signer, daté du 6 décembre 2017, la rupture anticipée du bail consenti à la société Sports et Loisirs, moyennant la remise d’actifs, pour le 31 août 2018. Elle précise avoir également mis fin au bail à ferme pour le 1er septembre 2018,

Elle soutient le retard à engager les négociations entre Monsieur AG et les consorts AJ AK titulaires du bail d’habitation, et la volte face de l’assigné au niveau de la prise en charge et ne peut fournir plus d’explications sur la rupture subite des négociations le 19 février 2018. Elle précise que le fait que les parts objets de la cession soient nanties et que le permis de construire le chai ait été refusé ne pouvaient causer problème, et caractérise la faute qu’elle entend reprocher à l’assigné par ses atermoiements et nouvelles exigences.

SUR CE:

AJs négociations dans le cadre d’une lettre d’intention obéissent au régime des pourparlers, prévu par l’article 1112 du Code civil, qui dispose que chaque partie est libre de rompre unilatéralement et à tout moment les pourparlers précontractuels, à condition de le faire de bonne foi.

Il en résulte que la rupture unilatérale des pourparlers ne saurait constituer, en soi, un fait générateur de responsabilité.

La Cour de cassation rappelle dans certains arrêts l’existence d’un « droit de rupture unilatérale des pourparlers précontractuels » (Cass. 3ª civ., 28 juin 2006). Néanmoins, il s’agit d’un droit relatif dont l’exercice abusif est sanctionné, la faute

s’apparentant à un manquement aux obligations de loyauté et de bonne foi, souverainement apprécié.

En l’espèce, la lecture attentive des mails échangés entre les conseils des parties, et les échanges avec le négociateur immobilier permettent de constater que la situation va se détériorer pendant les vacances de l’acquéreur, où les vendeurs vont durcir leur position concernant l’indemnisation des locataires en cours de rupture de bail et où l’agent immobilier va découvrir (mails à partir du15 janvier 2018) l’enlèvement d’actifs prévus dans la vente, de nombreux problèmes juridiques non résolus-(tel celui fiscal du règlement de l’indemnité de départ des locataires par l’acquéreur et non par le titulaire du bail), les soucis concernant les stocks de vin, la volonté du vendeur de procéder dans le bilan en cours à certains »arbitrages »

d’immobilisations qui ne regardent pas l’acquéreur (mail du15 janvier).

Il résulte aussi des mails des 13 et 14 février, dont Monsieur AG n’a pas pu ne pas avoir

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connaissance bien qu’ils soient adressés à des tiers, une volonté de rompre de la part de

Monsieur AH et de réclamer des dédommagements.

Force est de relever que le droit à être parfaitement informé ne peut être une attitude fautive, et que le fait de constater l’impossibilité d’obtenir des réponses claires et d’en tirer conséquences ne peut constituer un abus dans la rupture.

En l’espèce il semble qu’un climat d’incertitude se soit instauré dès décembre, puisque Monsieur AG a fait recenser les actifs par huissier. Il était aussi légitime de s’interroger sur la nature de la fin du bail rural, tout congé devant être donné un an auparavant et comprendre des contreparties, ce qui pouvait entrainer des procédures après la cession. Il n’est pas non plus anodin de proposer à la vente des parts nanties, sachant que dans ce cas le bénéficiaire de la sureté dispose d’un droit irréfragable de préemption.

Aucun abus n’est ainsi caractérisé et AJs demandeurs seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes.

Concernant l’intervention volontaire de la SARL Salzedo, celle-ci ne pourra non plus prospérer, en l’absence de toute faute délictuelle, les dispositions contractuelles sus développées ne lui permettant de prétendre à aucune indemnisation en l’état de ce dossier.

Il sera statué sur les dispositions de l’article 700 du CPC sans les termes du dispositif, étant rappelé qu’en la matière aucune condamnation solidaire ne peut être prononcée.

PAR CES MOTIFS:

AJ tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort prononcé par mise

à disposition au greffe :

DECLARE IRRECEVABLE la SAS BEAU SITE EXPLOITATION pour défaut d’intérêt à agir,

DEBOUTE la SAS Château de Beau Site prise-en-la-personne-de-ses-représentants légaux, Monsieur et Madame AH pris en leur nom personnel et la SARL Salzedo de l’intégralité de leurs demandes,

LES CONDAMNE chacun à payer à Monsieur AG la somme de 800€ au titre de

l’article 700 du CPC,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE la SAS Château de Beau Site prise en la personne de ses représentants légaux, Monsieur et Madame AH pris en leur nom personnel et la SARL Salzedo aux entiers dépens.

AJ présent jugement a été signé par Madame Caroline BARET Vice-Présidente et par Isabelle SANCHEZ, Greffier. шт LE GREFFIER LE PRESIDENT

а CB Св 5

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N° RG 18/06917 N° Portalis DBX6-W-B7C-SOA3

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EN CONSÉQUENCE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Mande et Ordonne :

A tous Huissiers de Justice sur ce requis de mettre le présent jugement à exécution.

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux judiciaires d’y tenir la main

A tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main forte lorsqu’il en seront légalement requis.

En foi de quoi, la minute du présent jugement a été signée par le Président et par le Greffier.

La présente, délivrée par Nous, Greffier soussigné,

AJ 09 Mars 2021

E IR IA DE IC

D JU L A

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