Tribunal Judiciaire de Bordeaux, 7e chambre civile, 5 novembre 2024, n° 22/01880

TJ Bordeaux 5 novembre 2024

Arguments

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Rejeté
Caractère parfait et définitif de la vente
La cour a estimé que l'offre d'achat était nulle en raison de l'interposition entre le mandataire et l'acquéreur, ce qui rendait la vente forcée impossible.
Accepté
Interposition prohibée entre le mandataire et l'acquéreur
La cour a constaté que le mandataire et l'acquéreur avaient la même dirigeante, ce qui constitue une interposition prohibée, entraînant la nullité de l'offre d'achat.
Rejeté
Dommages et intérêts pour la nullité de l'offre d'achat
La cour a rejeté cette demande, considérant que la nullité de l'offre d'achat ne justifiait pas une telle condamnation.
Rejeté
Dépens et frais de justice
La cour a condamné la SAS VIVRAGER 8 à verser une somme à Madame [K] au titre de l'article 700, ce qui a conduit à un rejet de la demande de la SAS VIVRAGER 8.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bordeaux, 7e ch. civ., 5 nov. 2024, n° 22/01880
Numéro(s) :	22/01880
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Amalle HAZHAZPierre-Jean DONNADILLE
Parties :	SAS VIVRAGER 8

Texte intégral

N° RG 22/01880 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WMH4

7EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 05 NOVEMBRE 2024

50G

N° RG 22/01880

N° Portalis DBX6-W-B7G- WMH4

Minute n°2024/

AFFAIRE :

SAS VIVRAGER 8

[GD] [K]

Grosse Délivrée

le :

M^e Pierre-Jean DONNADILLE

M^e Frédéric QUEYROL

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7ème Chambre Civile,

Madame BOULNOIS, Vice-Président,

Madame PINAULT, Juge,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DEBATS :

à l’audience publique du 10 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 05 Novembre 2024

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

SAS VIVRAGER 8

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Frédéric QUEYROL, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

représentée par M^e Amalle HAZHAZ de l’AARPI FOSTER AVOCATS, avocat au barreau de NANTES (avocat plaidant)

DÉFENDERESSE

Madame [GD] [K]

née le 17 Juillet 1938 à [Localité 18] (GIRONDE)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 11]

représentée par M^e Pierre-Jean DONNADILLE, avocat au barreau de BORDEAUX

N° RG 22/01880 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WMH4

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [GD] [K] est propriétaire d’un bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 11].

Elle a signé le 04 novembre 2021 avec la SARLU FERDINANTES PATRIMOINE un mandat de vente sans exclusivité de ce bien sous la forme d’un viager avec un bouquet de 239 000 € FAI et une rente mensuelle de 1 800 €.

Le 26 novembre 2021, une offre d’achat a été présentée par la SAS VIVRAGER 8 selon les modalités suivantes :

§ Versement d’un bouquet d’un montant de 130 000 euros net vendeur

§ Versement d’une rente mensuelle d’un montant de 2 000 euros

§ Les frais d’agence immobilière sont à la charge de l’acheteur pour un montant de 38.280 euros au profit de FERDINANTES PATRIMOINE

§ Revalorisation annuelle de la rente sur l’indice du coût de la construction.

Madame [K] a contresigné cette offre mais n’a pas régularisé la vente, en dépit d’une mise en demeure de la SAS VIVRAGER 8 en date du 07 janvier 2022.

Par acte du 07 mars 2022 la SAS VIVRAGER 8 a fait délivrer assignation à madame [K] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir ordonnée la vente forcée de son bien immobilier.

Le 13 mai 2022, le Juge de la mise en état a ordonné une médiation judiciaire qui a échoué.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 06 décembre 2023, la SAS VIVRAGER 8 demande au tribunal de

« CONSTATER le caractère parfait et définitif de la vente en viager occupé consentie entre la société VIVRAGER 8 et Madame [GD] [K] au prix se décomposant comme suit :

o un bouquet d’un montant de cent trente mille euros net vendeur (130.000 euros)

o une rente mensuelle d’un montant de deux mille euros (2000 euros)

et portant sur l’immeuble dont la désignation suit :

A [Localité 11]

[Adresse 4]

Une maison d’habitation située sur une parcelle de terrain d’une superficie de 1201 mètres carrés, Formant le LOT n°11 du lotissement « [Adresse 15]»

Ledit immeuble figurant au cadastre rénové de ladite commune, section FK numéro [Cadastre 7] (anciennement cadastrée AH numéro [Cadastre 5]) pour une contenance de 12a 01ca

Tel et ainsi que le bien existe s’étend se poursuit et comporte actuellement avec toutes ses aisances dépendances immeubles par destination, sans aucune exception ni réserve.

N° RG 22/01880 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WMH4

ORIGINE DE PROPRIETE

1.L’immeuble appartient à Madame [GD] [K] pour l’avoir acquis le 25 mai 1998 de : Madame [H] [YI] [MZ] [U], née à [Localité 17] le 05 février 1942, sans profession, demeurant à [Adresse 9], veuve non remariée de Monsieur [Y] [A] [DI] [O] [T], de nationalité française

Suivant acte reçu par Me [X] [E], notaire associé de la SOCIETE TITULAIRE D’UN OFFICE NOTARIAL A [Localité 8] [Adresse 1] avec la participation de Maître [KE] [F], Notaire à [Localité 19] (Lot et Garonne), le 25 mai 1998.

Moyennant le prix de 250.000 francs.

ORIGINE DE PROPRIETE ANTERIEURE

2.L’immeuble dont dépend le lot acquis par Madame [GD] [K] appartient à Madame [U] veuve [T] pour l’avoir acquis durant son veuvage, avec d’autres biens étrangers de :

La société à responsabilité limitée dénommée SARL DU [Adresse 15], dont le siège social est à [Adresse 12], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de BORDEAUX sous le numéro B 413 075 193.

Suivant acte reçu par Me [X] [V], Notaire à [Localité 8], le 01 août 1997. Moyennant le prix principal de 490.000 francs payé comptant et quittancé à l’acte. 2. L’immeuble dont dépend la parcelle de terrain appartient à la SARL DU [Adresse 15], vendeur, pour l’avoir acquis, de :

Monsieur [UH] [L], [S], gérant de sociétés né à [Localité 14] (Lot et Garonne) le 25 mai 1929

Demeurant à [Adresse 13].

Époux de Madame [IC] [C] [PB]. Aux termes d’un acte reçu par Madame [V] notaire à [Localité 8] le 22 juillet 1997 ;

Moyennant le prix principal hors taxes de un million cinq cent mille francs ; Une expédition de cet acte a été publiée au troisième bureau des hypothèques de [Localité 10] les 19 septembre 1997 et 9 janvier 1998, volume 1997P numéro 11368.

Une attestation rectificative a été publiée au troisième bureau des hypothèques de [Localité 10] le 9 janvier 1998, volume 1998P numéro 289.

3.Ledit immeuble appartenait à Monsieur [L] [UH], pour l’avoir acquis seul en sa qualité d’époux séparé de biens,

De Monsieur [ED] [M], Suivant acte reçu par Maître [PU] notaire à [Localité 8], le 5 mars 1969.

Cette acquisition a eu lieu moyennant le prix principal de 269.500 francs, qui a été stipulé payable partie contant et quittancée aux termes de l’acte et Partie à terme dont l’acquéreur s’est libéré depuis.

Une expédition dudit acte de vente a été publiée au bureau des hypothèques de [Localité 10] III, le 2 mai 1969, volume 5620 numéro 25.

L’état délivré sur cette publication s’est révélé négatif en tous points ;

4.Une partie dudit immeuble appartenait à Monsieur [M], pour l’avoir reçu à titre d’échange au cours de son second mariage, d’un immeuble qui lui appartenait seul,

De Monsieur [FU] [TO] [N],

Aux termes d’un acte reçu par Maître [J] notaire à [Localité 8] le 20 novembre 1964. Lequel échange a eu lieu sans soulte de part ni d’autre.

Une expédition de cet acte a été publiée à [Localité 10] III le 4 décembre 1964 volume 4475 N°24. Un état révélant une inscription au profit du Crédit Agricole a été révélée dont la radiation a été effectuée le 27 janvier 1969.

Une autre partie dudit immeuble, dépendait de la communauté de biens ayant existé entre Monsieur [M] et Madame [C] dite [D] [I], avec d’autres biens, pour avoir été acquis, De Monsieur [W] [HT] [B],

Aux termes d’un acte reçu par Maître [G] notaire à [Localité 11] le 21 avril 1925.

En conséquence,

§ORDONNER à Madame [GD] [K], sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, de convenir d’un rendez-vous de signature avec Maître [Z] [HJ], Notaire à [Localité 16], [Adresse 3], afin de régulariser la promesse synallagmatique de vente

§En tant que de besoin, ORDONNER à Madame [GD] [K], sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, de convenir d’un rendez-vous de signature avec Maître [Z] [HJ], Notaire à [Localité 16], [Adresse 3], afin de régulariser l’acte authentique de vente définitif ;

§CONDAMNER Madame [GD] [K] à verser à la société VIVRAGER 8 la somme de 5.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

§CONDAMNER Madame [GD] [K] aux entiers dépens de l’instance.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 09 février 2024, madame [GD] [K] demande au tribunal de :

RABATTRE l’ordonnance de clôture partielle rendue le 3 mars 2023 au jour de l’audience de plaidoirie,DEBOUTER la société VIVRAGER 8 de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,ORDONNER la nullité du mandat de vente régularisé le 04 novembre 2021ORDONNER la nullité de l’offre d’achat en date du 26 novembre 2021CONDAMNER la société VIVRAGER 8 à verser à Madame [K] une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,CONDAMNER la société VIVRAGER 8 aux entiers dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 21 juin 2024.

MOTIFS

I/ Sur la demande en vente forcée du bien

Selon l’article 1582 du code civil : «La vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé».

L’article 1583 du code civil dispose que : «Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé».

C’est au visa de ces deux textes que la SAS VIVRAGER 8 sollicite la vente forcée du bien immobilier appartenant à madame [K], au motif que l’offre d’achat du 26 novembre 2021, contresignée par cette dernière témoigne d’un accord des parties sur la chose et sur le prix, ce qui vaut vente.

Pour s’y opposer, madame [K] fait valoir :

— la nullité du mandat de vente,

— la nullité de l’offre d’achat au motif, d’une part, de l’existence d’une interposition entre le mandataire chargé de vendre le bien immobilier et l’acquéreur de ce bien, et d’autre part, en raison de l’incapacité à contracter de madame [K], dont le consentement n’était pas libre et éclairé au moment de la signature de l’offre d’achat.

a) Sur la demande de nullité du mandat de vente

Au visa de l’article 72 de la loi n° 70-9 du 02 janvier 1970, et de son décret n°2016-1278 du 29 septembre 2016, il est prévu à peine de nullité que : «[…] Tous les mandats sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats conforme à un modèle fixé par arrêté du ministre chargé de l’économie. Le numéro d’inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat, qui reste en la possession du mandant. Ce registre est à l’avance coté sans discontinuité et relié. Il peut être tenu sous forme électronique dans les conditions prescrites par les articles 1365 et suivants du code civil. Les mandats et le registre des mandats sont conservés pendant dix ans».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Madame [K] soutient que le mandat de vente serait nul au motif qu’elle a signé un mandat portant un n°1 alors que le mandat produit aux débats par l’agence immobilière porte un n°6 et que cette incohérence constitue une irrégularité dans l’inscription chronologique au registre des mandats.

Le mandat de vente qu’elle verse aux débats porte le n°1 mais ne comporte ni la signature ni l’identité du mandataire, alors que la société FERDINANTES PATRIMOINE produit, quant à elle, un mandat complet portant le n°de registre 6, qui contient l’identité du mandataire et la signature des deux parties.

Madame [K] ne conteste pas avoir signé ce document et ne démontre pas qu’un exemplaire de ce document ne lui aurait pas été remis par l’agence.

Elle n’est pas non plus en mesure de démontrer que ce mandat n°6 n’a pas été régulièrement inscrit sous ce numéro au registre des mandats, le mandat n°1 ayant pu, quant à lui, ne jamais être inscrit dans la mesure où il n’avait pas été rempli par le mandataire.

Par conséquent, faute de pouvoir démontrer une irrégularité dans l’inscription de ce mandat au registre tenu par l’agence, elle ne peut se prévaloir du texte précité pour solliciter la nullité du mandat de vente. Elle sera déboutée de sa demande.

N° RG 22/01880 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WMH4

b) Sur la demande de nullité de l’offre d’achat

L’article 1596 du code civil dispose que : «Ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux mêmes, ni par personnes interposées

Les tuteurs, des biens de ceux dont ils ont la tutelle

Les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre

Les administrateurs, de ceux des communes ou des établissements publics confiés à leurs soins Les officiers publics, des biens nationaux dont les ventes se font par leur ministère».

En application de cet article, applicable à toutes les ventes, il est nécessaire de rechercher l’interposition entre le mandataire chargé de vendre un bien immobilier et l’acquéreur, personne morale distincte, mais ayant le même dirigeant et le même siège social.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la SARLU FERDINANTES PATRIMOINE a pour gérante et unique associée, madame [R] [P], laquelle est également présidente associée de la SAS ADRIELLE, société présidant la SAS VIVRAGER 8.

En dépit du montage juridique qui a créé artificiellement la SAS ADRIELLE pour présider la société VIVRAGER 8, les sociétés mandataire et acquéreuse ont en réalité la même dirigeante, madame [P], laquelle se présente d’ailleurs dans l’offre d’achat comme gérante de la société VIVRAGER 8.

En outre, au moment de la signature de l’offre d’achat, les sociétés FERDINANTES PATRIMOINE et VIVRAGER 8 avaient le même siège social situé [Adresse 2].

Il ne peut être soutenu que madame [P] ne s’est investie dans l’opération que pour le compte de la SAS VIVRAGER 8 et non en qualité de mandataire de madame [K] alors que, le mandat de vente porte sa signature, et qu’elle est l’unique associée de la SARLU FERDINANTES PATRIMOINE, mandataire de l’opération de vente.

Ainsi, l’offre d’achat portant également la signature de madame [P], l’opération a été effectuée, certes, au profit d’un acquéreur juridiquement distinct du mandataire, mais en réalité totalement contrôlé par celui-ci.

Le mandataire chargé de l’opération de vente doit donc être considéré comme le véritable acquéreur du bien par personne interposée.

Il importe peu, comme elle le soutient (même si ce n’est pas démontré), que la société VIVRAGER 8 ait informé madame [K] de cette situation dès lors que l’interposition est établie et qu’il s’agit d’une transaction prohibée par l’article 1596 du code civil précité.

L’offre d’achat doit être annulée sur ce fondement, sans qu’il ne soit nécessaire d’analyser le moyen tiré de l’incapacité à contracter de madame [K].

Par suite, la demande de vente forcée sera rejetée.

II/ Sur les autres demandes

Partie perdante, la SAS VIVRAGER 8 supportera les dépens et paiera à madame [GD] [K] une somme que l’équité commande de fixer à 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

DÉBOUTE madame [GD] [K] de sa demande de nullité du mandat de vente ;

PRONONCE la nullité de l’offre d’achat de la SAS VIVRAGER 8 ;

DÉBOUTE la SAS VIVRAGER 8 de sa demande de vente forcée ;

CONDAMNE la SAS VIVRAGER 8 à payer à madame [GD] [K] une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS VIVRAGER 8 aux dépens.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7ème Chambre Civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT