N° RG : N° RG 22/03313 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WR2W

5EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

30Z

N° RG : N° RG 22/03313 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WR2W

Minute n° 2024/00

AFFAIRE :

S.A.S.U. CAMY

C/

S.C.I. JO.CO.SY

Grosses délivrées

le

à

Avocats :

la SCP CLARA – COUSSEAU – OUVRARD – PAGOT – REYE – SAUBOL E – SEJOURNE ET ASSOCIES

M^e Benoit DARRIGADE

M^e Hortense PEYER

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 05 DECEMBRE 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente

Monsieur Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président

Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente

Pascale BUSATO Greffier, lors des débats

Isabelle SANCHEZ Greffier lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Octobre 2024, tenue en double rapporteurs avec l’accord des parties

Délibéré au 05 Décembre 2024

Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 785 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Prononcé publiquement et par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE :

S.A.S.U. CAMY

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Michel SAUBOLE de la SCP CLARA – COUSSEAU – OUVRARD – PAGOT – REYE – SAUBOL E – SEJOURNE ET ASSOCIES, avocats au barreau de POITIERS, avocats plaidant, M^e Benoit DARRIGADE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant

N° RG : N° RG 22/03313 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WR2W

DEFENDERESSE :

S.C.I. JO.CO.SY

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Hortense PEYER, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant

******

EXPOSE DU LITIGE

Faits constants :

Le 31 décembre 2015, la SCI JO.CO.SY a consenti à la société SYCAR (ci-après “le preneur”) un bail commercial (ci-après “le bail”) portant sur un local d’un immeuble sis à ARES (GIRONDE), [Adresse 5].

Par acte notarié en date du 30 juin 2021, la SCI JO.CO.SY (ci-après “le vendeur”) , a vendu à la SAS CAMY (ci-après “l’acquéreur”), le dit immeuble pour le prix de 1.200.000€ (ci-après “l’immeuble”).

Une copie du bail a été annexé à l’acte authentique. Le loyer annuel qui a été indiqué dans cette copie du bail commercial affectant le bien vendu était de 117.000 euros hors taxe, soit un montant mensuel de 9.750 euros HT.

En août 2021, à l’occasion d’un échange de courriers entre l’acquéreur de l’immeuble, nouveau bailleur, et le preneur, au sujet d’une prochaine augmentation de loyer, il a été constaté qu’une erreur sur le prix du loyer avait été porté sur la copie du bail annexé à l’acte de vente ; en fait le loyer courant réel était de 97.500 euros HT annuel, soit 8.125 euros HT par mois.

Le 20/09/2021, il a été signifié à l’acquéreur la cession du fonds de commerce du preneur à la société LAXADIS, qui est ainsi devenu le preneur.

Un litige entre l’acquéreur, bailleur et le nouveau preneur est intervenu au sujet du montant du loyer, l’acquéreur/nouveau bailleur faisant prévaloir le montant figurant au bail annexé à l’acte de vente et le nouveau preneur faisant prévaloir celui figurant à l’acte de cession du fonds de commerce.

Procédure:

Par assignation délivrée le 28/04/2022, la SAS CAMY a assigné la SCI JO.CO.SY devant le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX aux fins d’indemnisations au titre d’une responsabilité contractuelle.

Il convient de préciser que depuis cette assignation :

— la SCI JO.CO.SY a constitué avocat et fait déposer des conclusions,

— l’ordonnance de clôture est en date du 4/09/2024.

Les débats s’étant déroulés à l’audience du 3/10/2024, l’affaire a été mise en délibéré au 5/12/2024.

PRÉTENTIONS DU DEMANDEUR, l’acquéreur, la SAS CAMY :

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28/09/2023 et reprises à l’audience, le demandeur, au visa des articles 1130, 1137, 1178 et 1241 du Code Civil, sollicite du Tribunal de :

CONDAMNER la SCI JO.CO.SY à payer à la société CAMY, au titre de son préjudice, la somme de CENT QUATRE-VINGT MILLE EUROS (180.000 €) ;

CONDAMNER la SCI JO.CO.SY à payer à la société CAMY la somme de TROIS MILLE EUROS (3.000 €) en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Dans l’hypothèse où la société CAMY serait contrainte d’avoir à faire procéder à l’exécution forcée des condamnations prononcées à défaut de règlement spontané ;

CONDAMNER la SCI JO.CO.SY à supporter intégralement le montant des sommes retenues par l’huissier de justice, agissant en application des dispositions des articles A 444-10 et suivants du Code de Commerce, issus de l’arrêté du 26 février 2016 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice, en sus des sommes mises à sa charge au titre des frais nécessaires à la défense de ses intérêts en justice non compris dans les dépens ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONDAMNER la SCI JO.CO.SY aux entiers dépens et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile, M^e Benoît DARRIGADE, Avocat au Barreau de BORDEAUX, pourra recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance.

L’acquéreur soutient que la communication par le vendeur, lors de la vente de l’immeuble d’un bail différent par son montant sensiblement supérieur à celui en réalité en vigueur, constituerait une tromperie qui l’aurait amenée à conclure un contrat sur la base d’une croyance erronée et que sans cette tromperie, il aurait contracté à des conditions de prix substantiellement différentes.

Il affirme que la production d’un faux acte de bail constituerait une manœuvre frauduleuse constitutive de dol, en ce qu’elle révélerait en soi l’intention de tromper.

Par ailleurs, à supposer que le vendeur n’ait pas eu l’intention de tromper, en lui fournissant une fausse information, il l’aurait induit en erreur par sa négligence dont il devrait répondre par application de l’article 1241 Code civil.

Il prétend que la valeur d’un immeuble commercial dépendrait directement du montant du loyer que l’acquéreur espère percevoir, qu’ainsi, s’il avait été loyalement informée du loyer réel de 97 500 euros HT, il aurait acquis ledit immeuble moyennant un prix inférieur à celui qu’il a accepté de payer.

S’agissant de son préjudice il propose deux analyses : l’une basée sur le taux de rapport entre montant du loyer et prix de vente, la seconde basée sur la perte estimée des loyers escomptés sur une durée raisonnable, soit pour la première une somme de 180.000€ et la seconde une somme de 177.125€.

PRÉTENTIONS DU DÉFENDEUR, le vendeur la SARL JOCOSY :

Dans ses dernières conclusions en date du 6/04/2023 le défendeur demande au tribunal de :

DEBOUTER la société CAMY de l’ensemble de ses demandes, fins, et prétentions ;

CONDAMNER la société CAMY à payer à la société JOCOSY la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens ;

En tant que de besoin et en cas de condamnation,

SUSPENDRE l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Le vendeur affirme que la SCI JO.CO.SY aurait été transformée en SARL JOCOSY et conclu sous cette dénomination sociale. A l’audience, l’acquéreur reconnaît que les deux entités, qui présentent le même numéro de registre du commerce (RC), sont une seule personne morale.

Le vendeur prétend que le dol en tant que vice du consentement suppose la réunion de conditions tenant d’une part à l’auteur même du dol, à savoir des manoeuvres ou mensonges à caractère intentionnel d’autre part à sa victime, à savoir que l’erreur provoquée par le dol chez la victime devrait être telle qu’elle n’aurait pas contracté ou l’aurait fait, mais à des conditions substantiellement différentes.

S’il a reconnu qu’il s’agissait là d’une erreur purement matérielle, il ne l’aurait commise que par négligence, son gérant étant par ailleurs gérant de la société propriétaire du fonds de commerce titulaire du bail avant qu’il ne soit cédé ; alors que le gérant de la société de l’acquéreur devait se trouver également gérant de la société cessionnaire du fonds de commerce, ce qui lui aurait permis de réaménager les conditions du bail entre les deux parties, qu’il aurait contrôlé l’une et l’autre ; il affirme qu’il n’aurait pas eu l’intention de tromper l’acquéreur.

De plus, selon lui, le montant du loyer facturé au locataire ne constituerait pas dans l’acte de vente une condition substantielle du consentement de l’acquéreur ; le montant du loyer n’aurait pas été érigé en condition déterminante de la conclusion de la vente de l’immeuble, aucune clause n’existerait en ce sens ; alors que la différence de montant serait peu significative et revient à une différence de 1.625 euros par mois.

S’agissant du préjudice, l’acquéreur ne serait pas fondé à réclamer réparation d’un quelconque préjudice en l’absence de toute caractérisation du dol qu’il prétend avoir subi.

Subsidiairement, le juge du fond devrait évaluer la chance perdue, laquelle ne saurait résulter d’un écart du prix de vente pour 180.000€ ; alors qu’il n’aurait jamais accepté de céder son bien pour un prix de 1.000.000 euros, bien qu’il aurait acquis en 2015 pour un montant de 1.050.000 euros.

Il ne saurait pas plus résulter d’une supposée perte de loyers escomptés en ce qu’aucun indice ne permettrait d’anticiper un quelconque renouvellement du bail par le cessionnaire ; alors que le fonds de commerce aurait, depuis, été victime d’un incendie très important.

Pour le surplus de l’exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux dernières écritures notifiées aux dates sus mentionnées aux parties

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’indemnisation de l’acquéreur en raison de l’existence d’un supposé dol commis lors de la vente

Il convient de relever que cette demande repose sur la démonstration d’un dol, d’une tromperie sur le montant du loyer commercial affectant le bien vendu ; celui figurant à l’acte de vente étant sensiblement plus élevé que celui résultant juridiquement du bail commercial cédé avec le fonds de commerce.

Les parties s’accordent sur le fait que la copie de bail annexé à l’acte de vente de l’immeuble est pour le moins inexact et défavorable à l’acquéreur car inopposable au preneur.

En droit, selon l’article 1137 du Code civil :

«  Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. "

Alors – qu’en vigueur depuis la réforme intervenue en 2016 – l’article 1178 du même code dispose que :

« Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord.

Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle"

C’est ce dernier alinéa qui sert de fondement à la demande car celle-ci est strictement indemnitaire. Le demandeur sollicite l’indemnisation des conséquences du dol sans pour autant demander la nullité de l’acte vicié.

Cette nouvelle disposition légale est la consécration de la jurisprudence : Cassation, chambre civile 1, 25 juin 2008, n°07-18.108 ; Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 12 octobre 2004, 01-14.704 ; Cour de Cassation, Chambre commerciale, du 14 mars 1972, 70-12.659.

Il appartient donc à la partie qui prétend avoir subi un dol ayant vicié son consentement et qui demande la réparation des conséquences financières de démontrer l’existence de ce dol, à savoir des manoeuvres, un mensonge ou encore une dissimulation intentionnelle.

Dans chacune de ces trois hypothèses factuelles, il s’agit, à l’évidence, d’un comportement intentionnel de son auteur, d’une action ou d’une omission consciente, entièrement dirigée vers un but, celui de tromper son co contractant.

En l’espèce, le gérant de la société venderesse explique qu’ayant alors également la direction de la société preneuse, il s’agissait d’un projet de bail, lequel n’aurait pas été enregistré.

Le vendeur affirme que n’étant pas présent en personne lors de la passation de l’acte de vente (représenté par un clerc de notaire) et donc pas à même de constater la méprise, il s’agirait d’une erreur, “d’une simple négligence sans intention de tromper de la part de la société JOCOSY”.

S’il est exact qu’il a été jugé que l’annexion à un acte de vente d’un bail, alors qu’aucune location n’était en cours à la date de signature, caractérisait une tromperie du vendeur (Cass. 3ème Civ. 11 fév. 2014 – no 12-29.986), pour autant le fait d’annexer un bail inexact sur son seul montant, alors que le montant réel avait été par ailleurs pré-contractuellement communiqué à l’autre partie, ne saurait à lui seul démontrer l’intention coupable de tromper son co contractant.

Au cas présent le vendeur justifie avoir informé son co contractant dans le cadre d’un projet d’acte de cession du fonds de commerce, préalablement à la cession des murs, de l’existence d’un loyer d’un montant de 97.500€ et non de 117.000€ (sa pièce n°7).

En outre il convient également de rappeler que le projet initial faisait de l’acquéreur de l’immeuble et du cessionnaire du fond de commerce un ensemble dirigé par la même personne, ce qui s’oppose à toute volonté de tromper.

Il convient donc de retenir que l’acquéreur ne rapporte pas la preuve du caractère intentionnel de l’erreur sur le montant du bail figurant en annexe de l’acte de vente.

Par ailleurs, ne constituent pas un dol, les erreurs ou négligences d’une partie, même si elles ont généré une erreur d’appréciation substantielle chez l’autre partie.

Aussi, l’acquéreur échoue à démontrer l’existence du dol dont il demande réparation des conséquences financières.

Sur la supposée responsabilité du vendeur pour négligence d’avoir produit un bail erroné en annexe d’un acte notarié de vente

Bien que non formalisé à titre subsidiaire à son dispositif, l’acquéreur soutient que la négligence admise par le vendeur suffirait alors à fonder sa demande d’indemnisation au seul visa du dernier alinéa de l’article 1178 du Code civil, lequel renvoie à la responsabilité extra contractuelle.

En droit, l’article 1178 du Code Civil dispose que :

(en vigueur depuis le 01 octobre 2016)

“Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord.

Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle”

La question qui se pose est de savoir si ce dernier alinéa peut ou non fonder juridiquement une demande d’indemnisation sur la seule démonstration d’une faute de négligence.

A l’évidence cet alinéa vient – comme indiqué ci-dessus – corroboré la jurisprudence antérieure qui autorisait la victime d’un vice du consentement à un acte à obtenir l’indemnisation des conséquences dommageables sans pour autant demander la nullité du dit acte. En aucun cas il n’institue une action autonome d’indemnisation ; il appartient à la partie lésée d’apporter la preuve de la cause de sa lésion ; la seule référence (en terme de renvoi aux conditions) à la responsabilité extra contractuelle ne peut suffire à s’affranchir de cette règle.

Enfin, en présence d’un contrat non annulé, la négligence invoquée par l’acquéreur et reconnue par le vendeur – qui s’est produite à l’occasion de la conclusion de l’acte – ne saurait entraîner la condamnation de ce dernier sur le fondement d’une responsabilité extra contractuelle (article 1241 du code civil).

Aussi, en l’absence de démonstration de la cause de non validité de l’acte, aucune action ne peut prospérer.

En l’espèce, comme déjà débattu ci-dessus, l’acquéreur ne démontre pas l’existence du fait qui pourrait entraîner la nullité de l’acte (sans la demander), ici le dol.

L’acquéreur sera débouté de sa demande d’indemnisation fondée tant sur un supposé dol que sur une négligence du vendeur.

Sur les autres demandes :

— sur les dépens,

Les dépens seront supportés par la partie qui succombe, en application de l’article 696 du code de procédure civile, ici l’acquéreur, la société CAMY.

N° RG : N° RG 22/03313 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WR2W

— sur la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Compte tenu de la négligence que reconnaît le vendeur et qui constitue le point de départ du présent litige, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie tout ou partie des frais non compris dans les dépens qu’elle a engagé pour faire valoir ses droits et assurer correctement sa défense.

— sur l’exécution provisoire,

L’exécution provisoire de la décision à venir est de droit et il n’y a pas lieu à l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

— DÉBOUTE la société CAMY de l’ensemble de ses demandes ;

— DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

— REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties ;

Le présent jugement a été signé par Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente et par Madame Isabelle SANCHEZ, Greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE