N° RG 23/02044 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XSAM

7EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 05 NOVEMBRE 2024

50G

N° RG 23/02044

N° Portalis DBX6-W- B7H-XSAM

Minute n°2024/

AFFAIRE :

SCEA SOCIETE CIVILE D’EXPLOITATION AGRICOLE DES JARDINS DU CHAIGNE

C/

SAS NESSENCE

Grosse Délivrée

le :

à

SELARL EMMANUEL LAVAUD

SELAS OPTEAM AVOCATS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7ème Chambre Civile,

Madame BOULNOIS, Vice-Président,

Madame PINAULT, Juge,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 10 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 05 Novembre 2024

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

SCEA DES JARDINS DU CHAIGNE

[Adresse 7]

[Localité 1]

représentée par M^e Emmanuel LAVAUD de la SELARL EMMANUEL LAVAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

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DÉFENDERESSE

SAS NESSENCE

[Adresse 2]

[Localité 3]

et aussi :

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Basile MERY-LARROCHE de la SELAS OPTEAM AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

RG 23-2044

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 16 septembre 2021, la SCEA SOCIETE CIVILE D’EXPLOITATION AGRICOLE DES JARDINS DU CHAIGNE s’est engagée à vendre, et la SAS NESSENCE à acquérir, au prix de 1 630 000 euros, un bien immobilier situé [Adresse 8], sous les seules conditions suspensives de droit commun et d’obtention d’un certificat d’urbanisme informatif au plus tard le jour de la réitération authentique de la vente, prévue pour intervenir au plus tard le 20 janvier 2022.

Par avenant du 18 janvier 2022, les parties ont reporté la date de réitération au 09 septembre 2022, laquelle n’est finalement pas intervenue.

A défaut pour la société NESSENCE d’avoir versé le montant de la clause pénale réclamée par le conseil de la venderesse suivant mise en demeure du 17 janvier 2023, la SOCIETE CIVILE D’EXPLOITATION AGRICOLE DES JARDINS DU CHAIGNE l’a fait assigner en référé par acte du 08 février 2023 aux fins de versement d’une provision de 160 000 euros à ce titre. Par ordonnance du 03 juillet 2023 confirmée en appel le 13 juin 2024, la demande de provision a été rejetée en présence de contestations sérieuses relatives à l’existence d’un accord sur la renonciation à la vente et à l’absence de mise en demeure de signer l’acte de réitération.

Par acte du 09 mars 2023, la SOCIETE CIVILE D’EXPLOITATION AGRICOLE DES JARDINS DU CHAIGNE a fait assigner la société NESSENCE devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux mêmes fins.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 juin 2024, la SOCIETE CIVILE D’EXPLOITATION AGRICOLE DES JARDINS DU CHAIGNE demande de :

— condamner la SAS NESSENCE au versement d’une provision de 160 000 euros assortie des intérêts de retard au taux légal ;

— condamner la SAS NESSENCE au versement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient que les conditions d’application de la clause pénale stipulée à la promesse de vente sont acquises, l’ensemble des conditions suspensives étant remplies et le refus de la défenderesse de réitérer la vente, manifesté à deux reprises en janvier 2023, n’étant ainsi pas justifié. Elle affirme qu’en application de l’article 1231-5 du code civil, aucune mise en demeure préalable de signer l’acte de vente n’était nécessaire à l’application de la clause, dès lors que l’inexécution était définitive du fait de la renonciation unilatérale de la société NESSENCE à acquérir et de son absence de contestation sur le principe du versement d’une pénalité rappelé par le notaire puis le conseil de la venderesse, montrant qu’elle n’était pas en mesure d’acquérir le bien. Elle conclut à l’absence de toute diminution de la pénalité prévue au regard, tant du caractère exceptionnel du bien dont il est justifié qu’il aurait aisément trouvé acquéreur pendant la période litigieuse, que de la situation particulièrement difficile rencontrée de ce fait par son gérant qui souhaitait acquérir un bien en Espagne et y recevoir des soins médicaux importants, mais qui a dû renoncer à une telle acquisition du fait de la défenderesse. Elle prétend subsidiairement à l’octroi de dommages et intérêts d’un même montant, du fait du temps perdu, de la difficulté de vendre son bien dans le contexte d’un marché immobilier à la baisse et de l’impossibilité de bénéficier des fruits du placement envisagé, en raison de la violation par la société NESSENCE de son obligation de contractualiser de bonne foi prévue à l’article 1104 du code civil, la défenderesse n’ayant jamais justifié de difficultés pour acquérir le bien litigieux et n’y ayant renoncé qu’un an après le terme initialement fixé, après avoir provoqué l’abandon de la vente qu’elle n’avait manifestement jamais eu l’intention de concrétiser.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 02 septembre 2024, la défenderesse conclut au rejet des demandes adverses et à la condamnation de la demanderesse au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Elle soutient qu’aucune des conditions préalables à la mise en oeuvre de la clause pénale n’est remplie en l’absence de justification de la purge du droit de préemption de la commune et de la levée des conditions suspensives dans les délais contractuellement prévus, à tout le moins en l’absence de justification auprès de l’acquéreur de leur réalisation, et en l’absence de mise en demeure de signer l’acte de cession et de justification d’une inexécution définitive, une cession restant possible au jour où la venderesse a sollicité sa renonciation à acquérir, sans que la société NESSENCE ait jamais reconnu être débitrice au titre de la clause pénale. Elle ajoute que l’absence de signature de l’acte définitif n’est que la conséquence d’un accord des parties pour mettre un terme à leur engagement contractuel tel qu’il résulte des échanges de courriels et par SMS intervenus entre les parties. Elle affirme qu’aucun manquement à son obligation d’exécuter le contrat de bonne foi n’est démontré et que le préjudice allégué demeure en tout état de cause hypothétique et non personnel à la demanderesse.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 21 juin 2024.

MOTIFS

Conformément à l’accord des parties et afin de permettre un débat contradictoire sur les dernières conclusions notifiées par la demanderesse la veille de l’ordonnance de clôture, celle-ci sera révoquée par application des articles 16 et 803 du code de procédure civile et la clôture sera prononcée au jour de l’audience de plaidoirie.

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En application de ces dispositions, la promesse de vente du 16 septembre 2021 stipule en page 7 qu’ “Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de CENT SOIXANTE-TROIS MILLE EUROS (163 000,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente”.

L’avenant du 18 janvier 2022, modifiant la clause prévue en page 20 de l’acte, prévoit par ailleurs qu’ “En cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l’acte authentique de vente aura lieu au plus tard le 9 septembre 2022 (…) moyennant le versement du prix stipulé payable comptant et des frais par virement. (…) Si le défaut de réitération à la date prévue de réalisation dûment constaté provient de la défaillance de l’ACQUEREUR, le VENDEUR pourra toujours renoncer à poursuivre l’exécution de la vente en informant l’ACQUEREUR de sa renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception, ce dernier faisant foi ou par exploit d’huissier. Les parties seront alors libérées de plein droit de tout engagement sauf à tenir compte de la responsabilité de l’ACQUEREUR par la faute duquel le contrat n’a pas pu être exécuté, avec les conséquences financières y attachées notamment la mise en oeuvre de la stipulation de pénalité, et de dommages-intérêts si le VENDEUR subit un préjudice direct distinct de celui couvert par la clause”.

Si la société NESSENCE soutient qu’en l’espèce la clause pénale ne peut être mise en oeuvre en l’absence de justification de la purge du droit de préemption et de la transmission d’un certificat d’urbanisme prévues à son profit à titre de conditions suspensives du compromis de vente, aucune notification à l’acquéreur d’un tel certificat d’urbanisme avant la réitération de l’acte n’était toutefois prévue à l’acte, seule l’obtention au plus tard le jour de la réitération authentique de la vente d’un certificat d’urbanisme informatif ne révélant aucune contrainte ou servitude étant requise en page 7 du compromis ; il ressort par ailleurs des mentions de l’ordonnance du 03 juillet 2023 que le juge des référés a pu prendre connaissance de la réception dès octobre 2021 par le notaire d’un certificat d’urbanisme indiquant que le terrain n’était pas soumis au droit de préemption urbain. Il n’est donc pas justifié par la société NESSENCE que les conditions suspensives n’auraient pas été réalisées en l’espèce.

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En revanche, il n’est pas contesté que, malgré les termes du compromis, aucune mise en demeure n’a été adressée par la SOCIETE CIVILE D’EXPLOITATION AGRICOLE DES JARDINS DU CHAIGNE à la société NESSENCE d’avoir à réitérer l’acte en la forme authentique avant le terme fixé par l’avenant à la promesse de vente.

Pour prétendre à l’absence de nécessité d’une telle mise en demeure pour mettre en oeuvre la clause pénale, la SOCIETE CIVILE D’EXPLOITATION AGRICOLE DES JARDINS DU CHAIGNE ne peut valablement soutenir en avoir été déchargée au motif d’une inexécution définitive.

En effet, l’examen des échanges entre les parties, leurs conseils et les notaires montre que :

— malgré le dépassement du terme fixé au 09 septembre 2022 pour la réitération de la vente en la forme authentique, le gérant de la société NESSENCE adressait le 14 novembre 2022 à celui de la SOCIETE CIVILE D’EXPLOITATION AGRICOLE DES JARDINS DU CHAIGNE un SMS indiquant notamment “J’apprends que je dois me rentre à [Localité 9] demain pour rencontrer (…) sur un projet global de financement de nos activités. Notre directeur général (…) viendra donc sans moi demain et à tous pouvoirs pour avancer sur l’acquisition. Désolé de ce contretemps” ;

— par un courriel du 14 janvier 2023, le dirigeant de la SOCIETE CIVILE D’EXPLOITATION AGRICOLE DES JARDINS DU CHAIGNE a adressé le 14 janvier 2023 au gérant de la SAS NESSENCE un courriel aux termes duquel il indiquait “(…) J ai eu des propositions d achat d étrangers anglophones malheureusement la maison est bloquée je ne peux pas attendre plus longtemps maintenant avec des dates de signature aléatoire et aussi incertaine je pense que maintenant les délais sont déraisonnable entre septembre 2021 et janvier 2023 et que la raison voudrait de m envoyer une lettre de renonciation pour que je prenne des engagements fermes avec la clinique rénale de [Localité 5] sur des dates sûres (…) les acheteurs anglophones peuvent acheter très rapidement !!! (…)” ;

— ce dirigeant adressait le même jour un SMS au gérant de la défenderesse indiquant “je vous ait envoyé ce soir un mail pour vous demander de m envoyer un mail de renonciation à l achat des jardins du Chaigne (…) je ne peux donc plus attendre ayant des acheteurs anglophones avec une date certaine d achat et les fonds Plus le temps passe plus l espérance de vie diminue je vous demande donc de m envoyer pour mardi 16 janvier 2023 au plus tard une lettre de renonciation à l achat (…)” ;

— en réponse, le gérant de la société NESSENCE indiquait par courriel du 15 janvier 2023 “Je dois me rapprocher de Me [E] [X] pour formaliser votre demande si besoin était compte tenu que tous les délais sont dépassés pour la libération de votre bien et que notre compromis est caduque depuis plusieurs mois. Selon ma compréhension et mes conseils, le bien est libre de tout engagement et vous pouvez signer un autre compromis sans autre formalisme. Je ne m’oppose pas à ce que vous vendiez votre maison à un tiers puisque notre compromis est caduque (…)”, puis par SMS du même jour : “Vous êtes libre de céder votre bien sans autre contrainte car notre compromis est caduque depuis plusieurs mois désormais. Mais j’échangerai avec Me [E] [X] pour savoir si il est nécessaire de produire un autre document” ;

— le 16 janvier 2023, Maître [X], notaire de la société NESSENCE, indiquait par courriel au notaire de la SOCIETE CIVILE D’EXPLOITATION AGRICOLE DES JARDINS DU CHAIGNE : “Cher confrère, En tant que de besoin je vous confirme que Monsieur [Z] [G] [gérant de la SOCIETE CIVILE D’EXPLOITATION AGRICOLE DES JARDINS DU CHAIGNE] est libre de vendre son bien immobilier car libre de tout engagement”.

Il apparaît ainsi qu’alors que le terme stipulé pour réitérer la vente était dépassé depuis le 09 septembre 2022, les parties n’ont pas cessé toute négociation, jusqu’à la demande adressée par la SOCIETE CIVILE D’EXPLOITATION AGRICOLE DES JARDINS DU CHAIGNE à la société NESSENCE de renoncer officiellement à l’acquisition en raison du retard pris dans celle-ci et de la présence d’acquéreurs potentiels, ce à quoi la défenderesse a immédiatement répondu en renonçant effectivement à l’acquisition, rappelant la caducité du compromis de vente depuis plusieurs mois.

Au vu de ces seuls éléments soumis aux débats, aucun d’entre eux ne permet d’affirmer que dès le 09 septembre 2022, l’absence de réitération de la vente était devenue définitive et justifiait ainsi l’absence de toute mise en demeure d’y procéder, tel que pourtant prévu à l’acte. L’absence de réaction de la société NESSENCE à la mise en demeure du conseil de la demanderesse, le 17 janvier 2023, d’avoir à verser l’indemnité prévue à la clause pénale, ne saurait à l’évidence démontrer qu’en septembre 2022 la défenderesse n’était en réalité pas en mesure d’acheter, qu’une inexécution de la promesse aurait donc été définitive à cette date et qu’elle aurait pu en conséquence dispenser la venderesse de mettre en demeure l’acquéreur d’avoir à réitérer l’acte.

Par ailleurs, aucun caractère fautif ni unilatéral à la renonciation de la défenderesse à se prévaloir de la promesse de vente n’est démontré par la demanderesse.

En conséquence, cette dernière n’est fondée, ni à prétendre à la mise en oeuvre de la clause pénale prévue au compromis de vente, ni à solliciter une indemnisation pour manquement de l’acquéreur à son obligation de contracter et d’exécuter de bonne foi la promesse, prévue à l’article 1104 du code civil, aucun manquement ni manoeuvre tel que soutenu n’étant démontré à son encontre.

Par suite, la demanderesse sera déboutée de l’ensemble de ses prétentions.

Elle supportera les dépens et paiera à la défenderesse une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture et PRONONCE la clôture au jour de l’audience de plaidoirie ;

REJETTE l’intégralité des demandes de la SCEA SOCIETE CIVILE D’EXPLOITATION AGRICOLE DES JARDINS DU CHAIGNE ;

CONDAMNE la SCEA SOCIETE CIVILE D’EXPLOITATION AGRICOLE DES JARDINS DU CHAIGNE à payer à la SAS NESSENCE la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCEA SOCIETE CIVILE D’EXPLOITATION AGRICOLE DES JARDINS DU CHAIGNE aux dépens.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7ème Chambre Civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT