TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Expropriations

N° RG 25/00023 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZNAQ

JUGEMENT DU 10 OCTOBRE 2025

DEMANDEUR :

L’ ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTS-DE-FRANCE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 27]

représenté par M^e Audrey D’HALLUIN, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.C.I. [L] FILS, prise en la personne de ses gérants M. [D] [L] (absent) et M. [F] [L] (présent), domiciliés en cette qualité au siège sis [Adresse 23]

représentée par M^e Dominique BELLENGIER, avocat au barreau de LILLE

En présence de Madame [J] [T], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Septembre 2025, après avoir entendu :

Me d’Halluin

M^e Bellengier

Mme [T]

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 10 Octobre 2025.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 10 Octobre 2025

EXPOSE DU LITIGE

La Métropole européenne de Lille (MEL), l’Etablissement public foncier des Hauts de France (EPF), la Société publique locale d’aménagement (SPLA) « La Fabrique des Quartiers » et l’ANRU mènent depuis plusieurs années un projet d’aménagement de requalification du [Adresse 36] à [Localité 38] dans le cadre du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPRU).

L’enquête publique unique préalable à la déclaration d’utilité publique et parcellaire du projet s’est déroulée du 26 juin au 10 juillet 2023.

Le projet été déclaré d’utilité publique le 15 avril 2024 et les parcelles concernées par le projet cessibles au profit de l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France.

La parcelle cadastrée [Cadastre 33] d’une contenance de 60 m² correspondant au [Adresse 4] à [Localité 38] appartenant à la S.C.I. [L] Fils est concernée par le projet.

Le 15 mai 2024, le service des Domaines a évalué l’immeuble à 39 000 euros assorti d’une indemnité de remploi de 5 100 euros.

L’Etablissement public foncier des Hauts de France, autorisé à acquérir les immeubles nécessaires à l’exécution du projet, a adressé son mémoire valant offre par acte de commissaire de justice signifié le 25 février 2025 à la S.C.I. [L] Fils.

Faute d’accord, l’Etablissement public foncier des Hauts de France a saisi le juge de l’expropriation, par mémoire reçu au greffe le 31 mars 2025 et a maintenu son offre d’une indemnité totale de 44 100 euros conforme à l’évaluation des Domaines. Sur la base de dix-neuf termes de comparaison, il retient un prix de 500€/m²P pour une surface 77,10m²P.

Dans ses conclusions enregistrées au greffe le 12 mai 2025, Mme le commissaire du gouvernement estime l’offre satisfactoire.

La visite des lieux s’est déroulée le 20 mai 2025, en présence du représentant de l’Etablissement public foncier des Hauts de France et de son conseil, de Mme le commissaire du gouvernement, et du représentant de la S.C.I. [L] Fils.

Dans son mémoire en défense reçu le 8 septembre 2025, la S.C.I. [L] Fils demande à la juridiction de fixer son indemnisation de la manière suivante :

— indemnité principale : 57 000 euros

— indemnité de remploi : 6 900 euros

— indemnité de l’article 700 : 3 200 euros.

Elle fait valoir avoir acheté l’immeuble au prix de 33 538 euros le 24 juillet 2003. Elle explique que l’immeuble a été loué plusieurs années et qu’elle projetait de le rénover avant d’être stoppée dans ses projets par la procédure d’expropriation. Elle argue d’une surface de 81 m² et conteste le caractère inhabitable du bien. Elle discute les termes de comparaison et demande un prix de 700€/m²P correspondant au prix retenu dans le cadre d’une autre expropriation dans le même quartier et relative à un bien similaire.

Dans ses conclusions complémentaires du 10 septembre 2025 reçues le 15 septembre 2025, Mme le commissaire du gouvernement réévalue son offre à la somme totale de 45 200 euros dont 40 000 euros d’indemnité principale et 5 200 euros de remploi. Elle maintient le prix de 500€/m²P et la surface de 77,10 m²P.

Dans son mémoire en réplique du 11 septembre 2025 reçu le 15 septembre 2025, l’Etablissement public foncier des Hauts de France maintient son offre. Il confirme la surface de 77,10 m²P au regard de la fiche cadastrale. Il confirme l’inhabitabilité de l’immeuble.

L’affaire a pu être utilement retenue à l’audience du 12 septembre 2025, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 10 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ressort des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause de l’utilité publique que :

— les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;

— la consistance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ;

— l’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence.

I- Sur l’indemnité principale d’expropriation

1/ Sur la consistance du bien

Le bien est situé sur la commune de [Localité 38], dans le quartier du Pile. Il s’agit d’une maison bâtie en R+2 avec briques peintes au rez-de-chaussée. La façade est en mauvais état.

Lors du transport, il a été constaté que la maison était encombrée de matériaux, le rez-de-chaussée et la cour étant de ce fait inaccessible. Si certains travaux de rénovation avaient été initiés (pose d’escaliers neufs), la remise en état n’en était qu’à ses prémisses : une partie des plafonds et des enduits muraux est tombée, le plancher des combles est ouvert, la toiture présente une éventration au niveau d’un emplacement de velux, une fenêtre au 1er étage est cassée… La maison ne comporte plus aucun aménagement ni élément de confort (pas de chauffage, électricité, eau, ni cuisine, ni salle d’eau ni WC). La porte d’entrée est sécurisée par des planches vissées, la vitre de la porte est cassée.

La maison est en très mauvais état, inhabitable. Il ne manque pas seulement les aménagements intérieurs, mais encore la structure doit être reprise (fenêtre à remplacer, toiture, plancher des combles).

Le bien et classé en zone UCA 7.1.4 par le PLUi de la MEL en vigueur, soit un zonage dédié à « la mise en œuvre du projet de renouvellement urbain du [Adresse 36] et [Adresse 37] à [Localité 38] »

2/ Sur la surface

La propriétaire discute la surface au regard des mentions cadastrales. Or, il ressort des explications de Mme le commissaire du gouvernement que si la fiche descriptive de l’immeuble mentionne une surface pondérée de 81 m², cette donnée comprend des correctifs d’ensemble (coefficients SP, SG, d’entretien…), est déterminée par l’application des articles 324L à 324V de l’annexe 3 du code général des impôts et sert au calcul de l’imposition foncière.

La surface réelle de l’immeuble correspond à la surface de 72 m² indiquée dans le descriptif pour la partie principale, à laquelle il convient d’ajouter la surface de 17 m² pour le grenier au titre des éléments incorporés avec pondération à 0,3, soit 5,10 m²P. La surface utile pondérée est ainsi de 77,10 m².

3/ Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 34] [Localité 35], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l²'immeuble.

En l’espèce, il convient de fixer la date de référence, à un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique soit le 26 juin 2022.

4/ Sur la méthode à appliquer

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l’expropriation, la juridiction tient ainsi compte des offres, des demandes, des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d’urbanisme.

La méthode par comparaison autorise la prise en compte de mutations de terrains d’un zonage équivalent, intervenues dans une période récente dans un secteur géographique comparable

La méthode par comparaison implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d’urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.

Les parties s’accordent sur l’application de la méthode par comparaison.

5/ Sur l’estimation du bien

Les parties citent les termes de comparaison suivants :

Termes de comparaison cités par l’autorité expropriante :

N

Réf. enregistrement

Réf. Cadastrales

Adresse

Date mutation

Surface

terrain (m²)

SUP (surface utile pondérée en m²)

Prix total

Prix/m²

(SUP)

1

5914P03

2022P13410

CW 875

[Adresse 29]

18/03/22

96

83,9

30 000

357,57

2

5914P03

2021P15203

CX 87

[Adresse 13]

27/07/21

73

73

45 000

616,44

3

5914P03

2024P05913

CX 78

[Adresse 32]

[V]

27/02/24

62

79,7

52 000

652,45

4

5914P03

2022P14850

CX 57

[Adresse 3]

29/03/22

97

98,8

70 000

708,50

5

5914P03

2023P15338

DW 16

[Adresse 16]

ROUBAIX

19/01/22

178

99,5

78 000

783,92

6

5914P03

2021P27696

CX 36

[Adresse 19]

[V]

23/11/21

52

64

56 500

882,81

7

5914P03

2023P0[Immatriculation 25]

[Adresse 7]

26/01/23

64

89,25

95 000

1064,43

8

5914P03

2024P01507

CX 105-601

[Adresse 8]

05/01/24

93

75,4

81 200

1076,92

9

5914P03

2023P3[Immatriculation 24]

[Adresse 10]

[V]

07/11/23

62

97

110 000

1134

10

5914P03

2022P03077

CX 67

[Adresse 18]

11/01/22

34

59

68 000

1152,54

11

5914P03

2022P31709

CX 147-609

[Adresse 31]

04/08/22

97

80

97 000

1212,5

12

5914P03

2022P2[Immatriculation 11]

[Adresse 17]

[V]

24/05/22

60

88,4

110 000

1244,34

13

5914P03

2023P10648

CX 76

[Adresse 6]

[V]

03/04/23

61

92,1

115 000

1248,64

14

5914P03

2023P3[Immatriculation 28]

[Adresse 2]

[V]

20/11/23

56

68,1

90 000

1321,59

15

5914P03

2023P27293

CX 18

[Adresse 15]

ROUBAIX

01/09/23

95

84

113 000

1345,24

16

5914P03

2023P22130

CX 8

[Adresse 21]

[V]

27/06/23

55

88

123 000

1397,73

17

5914P03

2023P22238

CX 89

[Adresse 30]

27/06/23

64

81

114 000

1407,41

18

5914P03

2024P0[Immatriculation 26]

[Adresse 1]

[V]

27/02/24

49

92

148 000

1608,7

19

5914P03

2021P22432

CX 611-145

[Adresse 5]

13/10/21

100

76,4

130 000

1701,57

Termes de comparaison cités par la S.C.I. [L] Fils :

23

Jugement du 14/03/2025

BZ 500

[Adresse 20]

52

70,65

50 000

700

Maison entièrement déshabillée, sans aménagement, inhabitable

équivalent au terme cité par Mme le commissaire du gouvernement.

Termes de comparaison complémentaires cités par Mme le commissaire du gouvernement

N

Réf. enregistrement

Réf. Cadastrales

Adresse

Date mutation

Surface

terrain (m²)

SUP (surface utile pondérée en m²)

Prix total

Prix/m²

(SUP)

Observations

20

5914P03

2023P08500

BZ 560

[Adresse 9]

14/03/2023

51

72,9

70 000

960,22

Maison en état médiocre, vitres cassées

21

5914P03

2023P26009

BZ 582

[Adresse 22]

25/07/2023

49

61

27 500

450,82

Maison en mauvais état, plafonds délabrés,

22

Jugement du 13/12/[Immatriculation 14]

[Adresse 12]

46

72

65 000

900

Maison avec des travaux stoppés, nécessitant d’importants travaux de rénovation, sans équipement, inhabitable

23

Jugement du 14/03/2025

BZ 500

[Adresse 20]

52

70,65

50 000

700

Maison entièrement déshabillée, sans aménagement, inhabitable

L’ensemble des termes cités correspondent à des cessions et acquisitions récentes d’immeubles à usage d’habitation situés dans le même îlot et présentant des surfaces similaires.

Le terme 5 correspond à une adjudication et sera donc écarté comme non révélateur du marché libre.

Les termes 2 à 4, 6, 7, 9, 10, 12 à 14, 16 à 18 correspondent à des immeubles acquis par l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France, visités par le service des Domaines. Mme le commissaire du gouvernement fournit des photographies réalisées lors de ces visites.

Il résulte de ces photographies que les termes 4, 6, 9 10, 12, 13, 14, 16, 17, 18 sont habités et dans un état correct. Les maisons de ces termes sont donc dans un état trop éloigné de l’immeuble à évaluer, qui n’a ni cuisine, ni salle d’eau/Wc, ni chauffage et dont le couvert n’est pas assuré (toiture éventrée), et seront donc écartés. S’agissant du terme 7, si la maison n’est pas occupée à la date de la visite, l’immeuble apparaît également dans un état correct, avec des revêtements de sols (carrelage/parquet flottant) récents et en bon état, une cuisine, un radiateur, des points de lumière etc. De même, compte tenu de son état correct, il sera écarté.

S’agissant des termes 2 et 3, ils apparaissent dans un état passable, voire dégradé et se rapprochent suffisamment de l’immeuble en cause pour être retenus.

Les photographies des façades des biens des termes 8, 11, 15 et 19 sont produites dans leurs écritures par l’autorité expropriante et par Mme le commissaire du gouvernement. Ces photographies laissent apparaître un bon état des façades, sans fenêtre cassée ni enduit ou joints à reprendre. En outre, il est spécifié dans les actes des termes 11 et 19 que des travaux ont été réalisés. Au regard de ces façades et du prix supérieur à la moyenne des cessions, ces biens apparaissent en bien meilleur état que l’immeuble à évaluer et ces termes seront donc écartés.

Le terme 1 correspond à un immeuble décrit dans l’acte de cession comme en état d’abandon et pour lequel une procédure d’état d’abandon manifeste a été initiée. Si le prix est très bas, un arrêté de péril a été levé et il n’est pas soumis à un arrêté d’insalubrité. Son état est donc suffisamment comparable au bien en cause pour être retenu.

Mme le commissaire du gouvernement produit également des photographies des biens des termes 20 à 23. Le bien objet du terme 20 apparaît en mauvais état, avec notamment un radiateur décroché du mur, des WC avec des traces d’humidité et une façade à rénover, mais habité, et avec un système de chauffage et des sanitaires/salle d’eau. Le terme 21 apparaît dans un état similaire au bien à évaluer, avec des traces d’humidité importantes, des plafonds en partie tombés, de la tapisserie arrachée. D’après les photographies, le bien du terme 22 a fait l’objet d’un début de rénovation, avec la pose d’isolants et de rails, ainsi que de nouvelles fenêtres. S’agissant du terme 23, les fenêtres sont en bon état, les sols sont propres, les plafonds et murs ont été mis à nu et sont prêts à la pose de l’isolant.

L’état de ces biens est suffisamment proche de l’immeuble à évaluer pour être retenus.

Il convient de retenir les termes 1, 2, 3 et 20 à 23 comme suffisamment pertinents. Il ressort de ces sept termes un prix moyen de 574,44 €/m²P.

Si les biens des termes 22 et 23 sont inhabitables, comme le bien litigieux, leur rénovation est bien plus avancée que celle de celui de la société [L]. Quant aux termes 2, 3 et 20, bien que vétustes et en mauvais état, ils apparaissent en meilleur état que celui en cause, puisque les photographies laissent apparaissent du carrelage au sol, des fenêtres non cassées et divers équipements (WC, évier, radiateur…).

L’immeuble dans l’état le plus proche de celui de la S.C.I. [L] apparaît être, au regard des photographies produites, celui du terme 21 d’un prix de 450,82€/m²P.

Dans ces conditions, compte tenu de l’état du bien, qui ne dispose plus d’aucun aménagement, et qui n’a pas encore fait l’objet d’un réel début de rénovation puisque seuls les escaliers ont été remplacés alors que la toiture est éventrée, qu’une fenêtre est cassée et que l’ensemble est à restaurer, il convient, à l’instar de Mme le commissaire du gouvernement, de fixer le prix à 500 €/m²P

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, l’indemnité principale de dépossession revenant à la S.C.I. [L] Fils doit être fixée à 40 000 euros (500€ x 77,10 m² = 38 550 € arrondi à 40 000 euros).

II- Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir de manière forfaitaire les frais de tous ordres qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire.

Il convient de fixer l’indemnité de remploi de la manière suivante :

—  8 000 euros x 25 % = 2 000 euros

—  32 000 euros x 10 % = 3 200 euros

= 5 200 euros.

III- Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts de France. Il sera également condamné à payer à la S.C.I. [L] Fils la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation du Nord, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

FIXE la date de référence au 26 juin 2022 ;

FIXE l’indemnité de dépossession revenant à la S.C.I. [L] Fils, pour la parcelle cadastrée [Cadastre 33] d’une contenance de 60 m² correspondant au [Adresse 4] à [Localité 38] à 45 200 euros se décomposant ainsi :

indemnité principale : 40 000 euros indemnité de remploi : 5 200 euros ;

CONDAMNE l’Etablissement public foncier des Hauts de France à payer à la S.C.I. [L] Fils la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

LAISSE les dépens à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

Le Greffier Le juge de l’expropriation