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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 28 Août 2025

Première Chambre – Cabinet 6

DOSSIER : N° RG 25/00066 – N° Portalis DB2R-W-B7J-DZFW

DEMANDERESSE

S.N.C. KELI IMMOBILIER,

prise en la personne de ses représentants légaux,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par la SARL ISABELLE BOGGIO, avocats au barreau de BONNEVILLE, et la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDERESSES

Compagnie d’assurance ALLIANZ IARD

en sa qualité d’assureur multirisque de la Résidence [Adresse 12]

prise en la personne de son représentant légal en exercice,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL LEGIS’ALP, avocats au barreau de BONNEVILLE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE RESIDENCE DE [Adresse 12],

pris en la personne de son syndic la société FONCIA MONT-BLANC [Localité 8] FEIGE, et pris en son établissement [Adresse 4] à [Localité 8],

prise en la personne de son représentant légal,

représentée par l’ASSOCIATION CABINET RIBES ET ASSOCIES, avocats au barreau de BONNEVILLE

S.A.S. FONCIA MONT BLANC [Localité 8]

pris en sa qualité de syndic de la copropriété résidence de [Adresse 12]

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par la SCP PIANTA & ASSOCIES, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS

JUGE DES RÉFÉRÉS

Martine PERNOLLET, Vice-Présidente

GREFFIÈRE

Sabine GAYDON, lors des débats,

Aude WERTHEIMER, lors du déléré,

DÉBATS

A l’audience publique du 19 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 28 Août 2025 par mise à disposition au greffe.

ORDONNANCE

Contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe par Martine PERNOLLET, assistée de Sabine GAYDON.

I. FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte notarié du 30 mars 2022, la SNC KELI IMMOBILIER a acquis un bien immobilier, composant le lot n°3, au sein de la Résidence [Adresse 12] sis [Adresse 7] à [Localité 8].

La SNC KELI IMMOBILIER dénonce une humidité anormale et des infiltrations dans ce bien immobilier. Une recherche de fuite a permis de mettre en évidence l’existence d’une ancienne fuite qui semblerait trouver son origine au sein des parties communes et qui n’a jamais été signalée au moment de la vente.

La société YD PLOMBERIE, missionnée pour la recherche de fuite, expose que les infiltrations résulteraient de la mise en eaux des caniveaux du parking de la terrasse, qui génèrent une arrivée d’eau dans les caniveaux du parking en sous-sol qui est en charge et qui n’évacue pas les eaux de pluie qui viennent s’infiltrer sur le mur des locaux de la SNC KELI.

La SNC KELI IMMOBILIER dénonce une dégradation importante de son bien du fait de l’humidité et des infiltrations qui le touchent. Aucune solution amiable n’a pu être trouvée avec le syndic de l’immeuble malgré une lettre recommandée du 24 décembre 2024 qui sollicitait des informations sur les sinistres antérieurs. Cette lettre recommandée est restée vaine.

Par exploits de commissaire de justice en date des 17 mars 2025, la SNC KELI IMMOBILIER a assigné le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12] et son syndic, la SAS FONCIA MONT BLANC [Localité 8] devant le Président du tribunal judiciaire de Bonneville, afin d’enjoindre le défendeur de communiquer le rapport d’expertise amiable de la société POLYEXPERT , de réaliser tous travaux de nature à mettre un terme aux désordres et de verser une provision de 350 000 euros à valoir sur le préjudice subi. Et à titre subsidiaire , elle demande la désignation d’un expert et la condamnation du défendeur à verser une provision ad litem du coût de la consignation. Elle sollicite une somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* Dans ses dernières conclusions soutenues oralement, au visa des articles 145, 834 et 835 du code de procédure civile, la SNC KELI IMMOBILIER demande au juge des référés :

RECEVOIR la société KELI IMMOBILIER en ses conclusions ,

Y faisant droit,

ORDONNER la jonction de la présente instance avec celle faisant l’objet de l’assignation en intervention de la société ALLIANZ délivrée par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble RÉSIDENCE DE [Adresse 12] [Adresse 12] devant le Président du Tribunal judiciaire de BONNEVILLE ,

DONNER ACTE à la concluante qu’elle se désiste en l’état de l’instance des demandes provisionnelles formées au sein de son exploit introductif d’instance,

DESIGNER tel expert judiciaire qu’il plaira au Juge des référés avec pour mission

de :

— Se rendre sur place avec les parties appelées

— Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles pour l’accomplissement de sa mission

— Visiter les locaux correspondant au lot n°3 de l’état descriptif de division de l’immeuble [Adresse 12]

— Examiner les désordres allégués

— Donner son avis sur l’origine des désordres et les travaux de nature à y mettre un terme définitif

— Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis

— Indiquer et évaluer le coût des travaux nécessaires afin de faire disparaître de manière pérenne les nuisances et chiffrer le coût desdits travaux,

DIRE que l’Expert sera mis en œuvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du Code de Procédure Civile et qu’en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées et s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des Experts près de ce Tribunal,

DIRE qu’en cas de difficultés, l’Expert saisira le Président qui aura ordonné l’expertise ou le Juge désigné par lui.

FIXER la provision à consigner au Greffe, à titre d’avance sur les honoraires d’Expert dans le délai qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir

RESERVER les dépens.

Par exploits de commissaire de justice en date du 21 mai 2025 (RG n°25/119), le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12] a assigné la SA ALLIANZ IARD, es qualité d’assureur multirisque immeubles de l’immeuble situé [Adresse 12] [Adresse 6], afin de l’appeler en cause.

Les instances étant pendantes et présentant un lien évident, et face à l’absence de contestations, la jonction des dossiers RG n°25/66 et 25/119 a été ordonnée lors de l’audience du 19 juin 2025.

* Dans ses dernières conclusions soutenues oralement, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12] demande au juge des référés de :

DÉBOUTER purement et simplement la société KELI IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes principales fondées sur le dommage imminent ou le trouble manifestement illicite en raison de l’absence de toute démonstration en ce sens ;

JUGER qu’en l’absence de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite, les seules mesures pouvant être ordonnées par le juge des référés sont celles qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ;

DÉBOUTER purement et simplement la société KELI IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes principales en raison de la contestation sérieuse tenant à une possible prescription de l’action ;

DÉBOUTER purement et simplement la société KELI IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes principales en raison de la contestation sérieuse tenant à l’identité du syndicat des copropriétaires secondaire concerné par le sinistre visé dans l’assignation ;

DÉBOUTER purement et simplement la société KELI IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes principales en raison de la contestation sérieuse tenant à la multitude de causes possibles du sinistre et ainsi à la possible responsabilité de divers acteurs non présents à la cause ;

JUGER que la société KELI IMMOBILIER se désiste de l’ensemble de ses demandes de provisions formulées dans son acte introductif d’instance en date du 17 mars 2025 ;

DÉBOUTER la société KELI IMMOBILIER de sa demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires au paiement, à titre de provision sur les dépens, d’une somme dont le montant sera identique à la consignation initiale nécessaire à l’intervention de l’Expert judiciaire ;

CONDAMNER la société KELI IMMOBILIER à communiquer le rapport d’expertise d’assurance diligentée le 24 septembre 2024 sous astreinte de 400 euros par jour de retard ;

En conséquence,

ORDONNER la réalisation d’une expertise judiciaire afin notamment de déterminer la date d’apparition des désordres, leur(s) cause(s), les possibles responsabilités engagées ainsi que le montant des réparations nécessaires ;

CONDAMNER la société KELI IMMOBILIER au paiement des frais de l’expertise judiciaire qui viendrait à être ordonnée ;

En tout état de cause,

DÉBOUTER purement et simplement la société KELI IMMOBILIER de sa demande de condamnation sous astreinte de communiquer le rapport d’expertise de 2018 dès lors que la société FONCIA MONT BLANC [Localité 8] a procédé à cette communication par conclusions notifiées le 12 mai 2025 ;

DÉBOUTER purement et la société KELI IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes dirigées contre le Syndicat des copropriétaires ;

PRENDRE ACTE des protestations et réserves d’usage formulées par le Syndicat des copropriétaires sur la demande de désignation d’un expert judiciaire ;

CONDAMNER KELI IMMOBILIER aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile,

CONDAMNER KELI IMMOBILIER à la somme de 4.000 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

* Dans ses dernières conclusions soutenues oralement, la SAS FONCIA MONT BLANC [Localité 8] émet des protestations et réserves, demande le rejet de toutes les autres demandes ainsi que la condamnation de la SNC KELI IMMOBILIER au paiement de la somme de 3.000,00 euros au titre des frais irrépétibles.

* Dans ses dernières conclusions soutenues oralement, la SA ALLIANZ IARD émet également des protestations et réserves, et demande l’extension des missions d’expertise.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties, pour les moyens développés.

L’audience a eu lieu le 19 juin 2025, le délibéré a été fixé au 28 août 2025.

II. MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de prendre acte du désistement de la SNC KELI IMMOBILIER de ses demandes de provisions.

A) Sur la demande d’expertise judiciaire :

* La SNC KELI IMMOBILIER sollicite une expertise judiciaire aux fins de rechercher l’origine des fuites et de l’humidité dénoncées dans le lot de copropriété n°3 lui appartenant.

A ce titre, elle verse au débat l’acte d’achat, le procès-verbal de constat du 13.11.2024, le devis des travaux et le rapport du cabinet ELEX du 19.10.2018.

Le lot n°33 de la Résidence [Adresse 12] sis [Adresse 12] présente en effet une humidité anormalement élevée et des infiltrations qui le rendent impropre à son exploitation et qui semblent perdurer.

Les rapports transmis par les parties apparaissent contradictoires. Dès lors, la SNC KELI IMMOBILIER justifie d’un motif légitime à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire aux fins de rechercher l’origine des désordres dénoncés, les responsabilités encourues et le montant des travaux de remise en état. Cette expertise permettra d’apporter des éléments essentiels en cas de jugement au fond.

* La société ALLIANZ IARD demande que les missions d’expertise soient ainsi complétées :

— Vérifier dès la première réunion d’expertise, et au plus vite par la suite, si les opérations d’expertise se déroulent bien au contradictoire de l’ensemble des parties concernées par le litige ; au besoin, suggérer que les opérations d’expertise soient étendues à de nouvelles parties,

— Rechercher et décrire l’origine, l’étendue, les circonstances et les causes de ces désordres, en examinant notamment s’ils sont imputables à une mauvaise exécution de travaux, un défaut ou vice de fabrication d’un ou de plusieurs matériels, un défaut d’entretien ; en cas de causes multiples, évaluer les proportions de chacune d’entre elles;

Ces missions apparaissent plus précises, et complètent ainsi les missions sollicitées par la SNC KELI IMMOBILIER. Il convient de faire droit à la demande de la SA ALLIANZ IARD.

B) Sur la demande de communication de pièce :

*L’article 138 du Code de procédure civile dispose que: “Si, dans le cours d’une instance, une partie entend faire état d’un acte authentique, ou sous seing privé auquel elle n’a pas été partie ou d’une pièce détenue par un tiers, elle peut demander au juge saisi de l’affaire d’ordonner la délivrance d’une expédition ou la production de l’acte ou de la pièce”.

*En l’espèce, la demanderesse n’ a pas communiquer le rapport d’expertise établi le 24 septembre 2024 alors qu’elle fonde une partie de ses demandes sur son existence seul le rapport de 2018 est versé aux débats.

Il convient de condamner la société KELI IMMOBILIER à communiquer le rapport d’expertise d’assurance diligentée le 24 septembre 2024 dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, et au-delà sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un mois.

C) Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile:

* Il convient de rejeter les demandes de frais irrépétibles formulées par le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] et la SAS FONCIA MONT BLANC.

* Il convient de laisser les dépens à la charge de la SNC KELI IMMOBILIER, sauf meilleur accord entre les parties ou jugement au fond.

PAR CES MOTIFS

Martine PERNOLLET, Vice-Présidente, statuant publiquement, par mise à disposition du greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons la jonction des dossiers RG n°25/66 et 25/119 ;

Prenons acte du désistement de la SNC KELI IMMOBILIER de ses demandes de provisions ;

Jugeons parfait le désistement de la SNC KELI IMMOBILIER de sa demande de provisions ;

Prenons acte des protestations et réserves émises par la SA ALLIANZ IARD et la SAS FONCIA MONT BLANC [Localité 8], et le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12] ;

Ordonnons une expertise judiciaire entre la SNC KELI IMMOBILIER, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12], la SAS FONCIA MONT BLANC [Localité 8] en sa qualité de syndic et la SA ALLIANZ es qualité d’assureur multirisque de la Résidence [Adresse 12] ;

Commettons pour y procéder Monsieur [W] [P] [W], expert près la Cour d’appel de [Localité 10], [Adresse 2] à [Localité 9] – C-03.05 – Étanchéités des parois enterrées, cuvelages,

Disons que l’expert aura pour mission de :

— Se rendre sur place avec les parties appelées

— Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles pour l’accomplissement de sa mission

— Visiter les locaux correspondant au lot n°3 de l’état descriptif de division de l’immeuble [Adresse 12]

— Vérifier dès la première réunion d’expertise, et au plus vite par la suite, si les opérations d’expertise se déroulent bien au contradictoire de l’ensemble des parties concernées par le litige ; au besoin, suggérer que les opérations d’expertise soient étendues à de nouvelles parties,

— Examiner les désordres allégués,

— Rechercher et décrire la date d’apparition, l’origine, l’étendue, les circonstances et les causes de ces désordres, en examinant notamment s’ils sont imputables à une mauvaise exécution de travaux, un défaut ou vice de fabrication d’un ou de plusieurs matériels, un défaut d’entretien ; en cas de causes multiples, évaluer les proportions de chacune d’entre elles,

— Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis

— Indiquer et évaluer le coût des travaux nécessaires afin de faire disparaître de manière pérenne les nuisances et chiffrer le coût desdits travaux.

Disons que l’expert pourra s’adjoindre de tout sapiteur de son choix ;

Ordonnons que la SNC KELI IMMOBILIER devra consigner à la régie d’avances et de recettes de ce tribunal la somme de SIX MILLE EUROS (6 000,00 euros), à parfaire éventuellement sur injonction, à titre d’avance sur la rémunération de l’expert, et ce avant le 30 octobre 2025,

Rappelons que la consignation peut être payée par virement sur le compte :

BIC : [XXXXXXXXXX011]

IBAN : [XXXXXXXXXX011]

Rappelons que lors de la passation du virement il convient d’indiquer à l’établissement bancaire teneur du compte courant concerné que celui-ci doit impérativement préciser dans le libellé même de l’opération les références du dossier :

N° RG ou MI ou PORTALIS de l’affaire ; nom des parties ; date et nature de la décision

Disons qu’à défaut l’opération pourra être rejetée par le service de la régie du tribunal

Rappelons qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la présente désignation sera caduque, que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et qu’il pourra commencer ses opérations dès qu’il aura reçu avertissement par le greffe du versement de la consignation,

Disons que, dès après la première réunion des parties, l’expert désigné devra leur adresser, dans un délai de 15 jours, le détail et le calendrier des investigations à réaliser et un devis prévisionnel de ses honoraires et débours,

Disons que, sauf conciliation entre les parties, l’expert déposera un pré-rapport de sa mission, qu’il impartira à celles-ci un délai raisonnable pour présenter leurs observations, qu’il y répondra dans son rapport définitif qui devra être déposé avant le 30 mai 2026 et qu’il en adressera une copie à chacune d’elles, conformément à l’article 173 du Code de Procédure Civile,

Commettons le juge chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Bonneville, pour en surveiller l’exécution, et à défaut, son suppléant,

Condamnons la société KELI IMMOBILIER à communiquer le rapport d’expertise d’assurance diligentée le 24 septembre 2024 dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, et au-delà sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un mois,

Laissons les dépens à la charge de la SNC KELI IMMOBILIER sauf meilleur accord entre les parties ou jugement au fond.

Rejetons les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé à BONNEVILLE, par mise à disposition au greffe, le 28 août 2025.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par la Vice-Président et par la Greffière.

LA GREFFIÈRE, LE JUGE DES RÉFÉRÉS,

Aude WERTHEIMER Martine PERNOLLET