N° RG : N° RG 21/08614 – N° Portalis DBX6-W-B7F-V624

5EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

30Z

N° RG : N° RG 21/08614 – N° Portalis DBX6-W-B7F-V624

Minute n° 2024/00688

AFFAIRE :

S.C.P. SILVESTRI-BAUJET, Société BOULANGERIE DE [Localité 6]

C/

Commune DE [Localité 6]

Grosses délivrées

le

à

Avocats :

la SCP DACHARRY & ASSOCIES

la SELAS ELIGE BORDEAUX

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 19 DECEMBRE 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente

Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président

Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente

Greffier, lors des débats et du prononcé

Isabelle SANCHEZ

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Octobre 2024,

Délibéré au 19 décembre 2024

Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 785 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSES :

S.C.P. SILVESTRI-BAUJET es qualité de liquidateur judiciaire de la société BOULANGERIE DE [Localité 6] désigné par jugement du 16 mars 2023

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Jérémy LAMBERT de la SELAS ELIGE BORDEAUX, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

Société BOULANGERIE DE [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Jérémy LAMBERT de la SELAS ELIGE BORDEAUX, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

DEFENDERESSE :

Commune DE [Localité 6] représentée par son maire en exercice

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Hélène SEURIN de la SCP DACHARRY & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

PARTIE INTERVENANTE :

******

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte authentique en date du 27 novembre 2019, la commune de [Localité 6] a donné à bail à Madame [F] [S] et à Monsieur [E] [O], un local sis [Adresse 3]. La destination des lieux loués était l’exploitation d’une activité de boulangerie.

Suivant acte authentique en date du 26 avril 2021, un « Avenant à Bail Commercial » a eu pour objet la substitution pure et simple des preneurs, Madame [F] [S] et Monsieur [E] [O], au profit de la SAS BOULANGERIE DE [Localité 6], dont les associés sont Madame [F] [S] et Monsieur [E] [O].

Reprochant à la commune de ne pas avoir entrepris les travaux nécessaires pour sortir le local de son état d’insalubrité et permettre l’exploitation d’un commerce de boulangerie, la société BOULANGERIE DE [Localité 6] a, par acte délivré le 8 novembre 2021, saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux sur le fondement des articles 1719, 1720, 1724, 1603, 1604, 1217, 1223 et 1231-1 du code civil aux fins de condamner la commune de [Localité 6] à réaliser l’intégralité des travaux nécessaires à la mise en conformité, de réduire le loyer à proportion du temps de la partie de la chose louée dont elle a été privée, à lui verser des sommes à titre de dommages et intérêts et à exécuter le contrat de vente de matériel conforme aux stipulations contractuelles et en état de fonctionnement, et de prononcer la réduction du prix de vente.

Selon jugement du 16 mars 2022, la société BOULANGERIE DE [Localité 6] a fait l’objet d’une ouverture de liquidation judiciaire.

N° RG : N° RG 21/08614 – N° Portalis DBX6-W-B7F-V624

Par conclusions notifiées par RPVA le 31 mai 2022, la SCP JEAN DENIS SILVESTRI-BERNARD BAUJET est intervenue volontairement dans la procédure, es qualité de liquidateur judiciaire de la société BOULANGERIE DE [Localité 6].

Par ordonnance du 21 décembre 2022, le juge commissaire du tribunal de commerce de Bordeaux a constaté la résiliation de plein droit du bail commercial en l’absence de paiement de loyers et charges postérieurement au jugement de liquidation.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 septembre 2024.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 novembre 2023, la SCP JEAN DENIS SILVESTRI-BERNARD BAUJET, es qualité de liquidateur de la société BOULANGERIE DE [Localité 6] (ci-après le liquidateur) demande au tribunal judiciaire de Bordeaux de :

— recevoir son intervention volontaire,

— débouter la commune de [Localité 6] de l’ensemble de ses demandes,

— juger que la résiliation judiciaire du bail est intervenue aux torts exclusifs de la commune de [Localité 6] MAJEURE,

— condamner la commune à verser à la société BOULANGERIE DE [Localité 6] une somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi par la société BOULANGERIE DE [Localité 6] résultant des inexécutions contractuelles de la commune dans le cadre du bail commercial,

— prononcer la réduction du prix de vente pour tenir compte des manquements du vendeur dans la délivrance du matériel objet du contrat,

— condamner la commune à verser à la société BOULANGERIE DE [Localité 6] une somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du lourd préjudice financier subi par elle dans le cadre du contrat d’achat de matériel et équipements,

— la condamner à verser à la société BOULANGERIE DE [Localité 6] une somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi,

En tout état de cause,

— condamner la commune au paiement de la somme de 8000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, le liquidateur expose que la commune a failli à ses obligations de bailleur justifiant la résiliation du bail à ses torts, ainsi qu’à ses obligations en sa qualité de cédant du matériel destiné à l’activité de la boulangerie, ce qui justifie sa condamnation à réparer l’ensemble des préjudices subis par la société.

En premier lieu, s’agissant des inexécutions contractuelles, le liquidateur se fonde sur les articles 1719 (obligation de délivrance et de jouissance paisible), 1720 (obligation du bailleur de délivrer la chose en bon état de réparation), 1724 (réduction du prix du bail) et 606 du code civile (grosses réparations), outre l’article 1603 du code civil (obligation pour le vendeur de délivrer et garantir la chose vendue).

Il soutient que la prise des lieux en l’état ne décharge pas le bailleur de son obligation d’entretien d’autant que la commune avait promis à la suite de cet état de lieux de réaliser le nettoyage et les travaux nécessaires à l’utilisation des locaux, raison pour laquelle les associés de la société présents lors de l’état des lieux n’ont émis aucune réserve. Il rappelle que la société devait exercer une activité alimentaire au sein des locaux et qu’au vu de l’état des lieux signé même sans réserve, les locaux ne pouvaient au moment de la prise à bail permettre l’exercice de son activité.

Il souligne qu’en dépit de nombreuses tentatives d’échanges avec la commune, ce n’est que lors d’un entretien du 26 juin 2020 que celle-ci s’est engagée à procéder à la dératisation du bâtiment. Néanmoins, elle n’y a jamais procédé.

Les désordres affectant le local loué sont selon la société LA BOULANGERIE DE [Localité 6] les suivants : le plafond se désagrège et se délite un peu plus chaque jour (fissures et trous dont la commune avait connaissance et qui se serait engagée à faire vérifier le bâtiment sans que cela soit suivi d’effet). Il est également reproché à la commune de ne pas avoir justifié de la réparation de la toiture en 2016 alors qu’en application de l’article 606 du code civil, les grosses réparations sont à la charge du bailleur. Sont également soulignées les moisissures persistantes et la présence manifeste et massive de rats qui constituent des risques sanitaires pour les consommateurs. Le liquidateur souligne que les dégâts dus aux rats n’ont jamais été réparés, que la porte arrière n’a jamais pu se verrouiller en raison de gonds défectueux : là encore les travaux promis par la commune n’auraient pas été réalisés. Il ajoute que la peinture refaite par la commune l’a été sans nettoyage des murs recouverts de crasse et de salpêtre. La saleté du local lors de la prise à bail est soulignée. Il ajoute que le four à bois, intégré au local, est détérioré, les pierres et le mortier se décollant, ce qui affecte les produits confectionnés et conduit à leur destruction. L’absence d’isolation thermique de ce four diminuerait son efficacité et les interventions réalisées relevaient du rafistolage maladroit voire dangereux. Il ajoute que par constat d’huissier du 21 avril 2021, réalisé aux frais de la société BOULANGERIE DE [Localité 6], il a été constaté que le four était définitivement hors d’usage. Il conteste les allégations de la commune selon lesquelles seule la grille du four posait problème, celui-ci étant dans son ensemble dans un état déplorable, ce qui ne saurait être remis en cause par une attestation de révision du four datant de 2016, soit 3 ans avant la prise à bail et alors que le four a été exploité entre temps par une autre société ayant une « mauvaise réputation » puis inexploité durant un an en raison de sa liquidation judiciaire. Il insiste sur le très mauvais état du four qui constitue un obstacle à l’exploitation correcte de son activité et s’avère très dangereuse pour les exploitants. Il conteste les allégations de la commune selon lesquelles la société LA BOULANGERIE DE [Localité 6] serait responsable de l’état dégradé du four et souligne sa mauvaise foi.

Il souligne qu’en raison de nombreux travaux qui ont dû être entrepris, générant des cessations d’activité de la boulangerie, et en raison du fait que le fonds n’a jamais été en mesure d’accueillir une activité de boulangerie dans des conditions satisfaisantes, elle n’a jamais eu la jouissance paisible de la chose louée. En conséquence de cette situation, la société BOULANGERIE DE [Localité 6] se trouve aujourd’hui en situation de liquidation judiciaire.

Le liquidateur souligne que la commune a ainsi conduit la société LA BOULANGERIE DE [Localité 6] à l’état de cessation des paiements et demande en application de l’article 1217 du code civil, la résolution du contrat et la réparation des conséquences de l’inexécution.

Même si la résiliation du bail est intervenue de plein droit du fait de la liquidation judiciaire, il est demandé au tribunal de juger, au regard du fait que les locaux n’ont jamais été conformes à la destination prévue au bail et que les inexécutions ont commencé dès la signature, que la résolution du bail conclu le 27 novembre 2019 est intervenue aux torts exclusifs de la commune et de la condamner à réparer l’ensemble des préjudices.

En deuxième lieu, il est reproché à la commune d’avoir cédé à la société BOULANGERIE DE [Localité 6] du matériel d’exploitation défectueux, pour un prix de 35 000 euros, les contraignant à acquérir par ailleurs le matériel indispensable au démarrage de leur activité. Il soutient ainsi que la chambre de pousse était hors service : la plafond est d’ailleurs tombé, ce qui a été à l’origine de la fermeture de la boulangerie pendant 2 jours en raison de fuites importantes, que la caisse enregistreuse était inexploitable car non conforme à l’article 88 de la loi n°2015-1785 du 29 décembre 2015 de finances pour 2016, contraignant les preneurs à en acquérir une nouvelle, que le meuble à pains a été investi par les rats ce qui a contraint les associés de la société à le jeter et à en acquérir un nouveau, que le crumbler à chapelure, le four ventilé et l’étuve inférieure SALVA n’ont jamais été remis malgré relances, que le four ventilé, hors d’usage, a conduit la société à supporter la somme de 4000 euros pour pallier le défaut du four ventilé nécessaire à l’exploitation.

Il conteste les allégations de la commune selon lesquelles les associés de la société BOULANGERIE DE [Localité 6] auraient réalisé un déménagement sauvage en pillant des installations, s’étant contentés de vendre le matériel qu’ils avaient acquis, avec les éléments de raccordement associés et souligne que la plainte pour vol en réunion déposée par la commune a été classée sans suite. Le liquidateur demande en conséquence une réduction judiciaire à hauteur de 70% du prix de vente pour tenir compte des manquements du vendeur dans la délivrance du matériel objet du contrat.

Si le tribunal devait « déclarer irrecevable » la demande de résiliation judiciaire du bail, le liquidateur demande au tribunal de relever que les inexécutions contractuelles de la commune ont causé à la société un préjudice dont il demande réparation en application de l’article 1217 du code civil et de l’article 1231-1 du même code.

Sur les préjudices découlant des inexécutions contractuelles du bail : il est soutenu que la date d’ouverture initialement prévue a été repoussée en raison de l’état d’insalubrité des locaux et que la boulangerie a été fermée à plusieurs reprises pour pallier aux désordres persistants. Il estime que l’ensemble a conduit à une perte significative du chiffre d’affaires et a mené à l’état de cessation des paiements : son préjudice correspondrait a minima à la valeur du fonds de commerce. Il estime, en se fondant sur une attestation d’un expert comptable, que si le fonds avait pu être exploité normalement, il aurait pu générer un chiffre d’affaires de 130 000 euros annuels, estimation basse. Sur cette base, soulignant que la valorisation d’un fonds de commerce de boulangerie est usuellement estimé entre 80 et 100% de son chiffre d’affaires, il est demandé une somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts pour compenser les nombreuses pertes subies et les manquements du bailleur à ses obligations.

Sur les préjudices découlant des inexécutions contractuelles au titre du contrat de cession de matériel, il est souligné que pour leur permettre l’exploitation de leur activité, les associés ont accepté la proposition de la commune d’acquérir le matériel pour un montant de 35 000 euros. Or ce matériel était vétuste, inexploitable et impropre à sa destination, alors qu’il s’agissait de matériel essentiel en vue du démarrage de l’activité, les obligeant à investir en sus. Le préjudice est évalué à 20 000 euros.

Sur le préjudice moral, il est soutenu au visa des articles 1217 et 1231-1 du code civil que le comportement défaillant et la mauvaise foi de la commune ont mis à mal le projet d’une vie de la société, de ses associés et de son dirigeant qui ont tenté en vain de sauver leur activité. Le préjudice moral est évalué à 20 000 euros.

Sur la demande reconventionnelle de la commune, il est soutenu que le bail a été résilié par ordonnance du juge commissaire du 21 décembre 2022, date à laquelle la société avait quitté les lieux de sorte qu’aucune indemnité d’occupation ne peut lui être réclamée. Il ajoute qu’en application de l’article L. 621-9 du code de commerce, aucune indemnité d’occupation ne peut être demandée par le bailleur suite à la liquidation judiciaire, seule la résiliation du bail pouvant être demandée par lui. Il s’oppose en conséquence au paiement d’indemnités d’occupation. Il s’oppose également à la demande formée au titre de la remise en état des lieux, soulignant que ces locaux donnés à bail lui ont été donnés dans un état déplorables.

En réplique, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 septembre 2023, la commune de [Localité 6] demande au tribunal de :

— débouter la liquidation judiciaire de la société BOULANGERIE DE [Localité 6] de ses demandes,

A titre reconventionnel,

De la condamner à lui verser une somme de 18 640 euros à titre de dommages et intérêts

De la condamner à lui verser 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre liminaire, elle soutient que la demande de résiliation judiciaire formée est inutilement maintenue dès lors que le bail a été résilié à sa demande par le juge commissaire. Elle souligne par ailleurs que la demande ne précise pas à la date à laquelle le bail devrait être résilié, de sorte que cette prétention inutilement maintenue devra être écartée. Elle explique que dans le cadre de sa politique destinée à favoriser le maintien des commerces en centre bourg et notamment d’une boucherie et d’une boulangerie, le maire a été autorisé par délibération du conseil municipal du 9 mai 2019, à racheter le matériel du précédent boulanger alors en liquidation judiciaire et par délibération du 16 septembre 2019, le conseil municipal a pris une nouvelle délibération fixant le montant du loyer du bail à conclure avec le futur exploitant et le prix de rachat du matériel. Le matériel a été cédé à monsieur [O] et à madame [S], en l’état, pour 35 000 euros. Elle indique avoir fait annexer au bail un état des lieux daté du 27 novembre 2019 établi par huissier, annexé au bail commercial conclu le 27 décembre 2019. Elle explique que le bail devait prendre effet le 3 février 2020 moyennant un loyer mensuel de 800 euros HT avec 3 mois de franchise. Tenant compte de la crise sanitaire et de son impact sur l’exploitation, elle indique avoir accordé une diminution de loyer de 50% puis une gratuité temporaire jusqu’au mois de septembre 2020. Elle indique avoir accepté la conclusion de l’avenant au bail pour substituer la SAS LA BOULANGERIE DE [Localité 6] aux deux personnes physiques. Elle explique que par courrier du 5 octobre 2021, elle a été informée de l’impossibilité d’ouvrir la boulangerie du fait de l’état de santé de monsieur [O]. Toutefois, ils auraient profité de cette période pour vider le fonds de commerce avant d’y cesser toute activité.

Sur les manquements allégués, elle souligne qu’en dépit des déclarations de la demanderesse concernant l’état du local, cela n’a pas empêché les preneurs de conclure un avenant au bail en substituant la société aux deux personnes physiques pour exercer l’activité de boulangerie. Elle souligne que la société BOULANGERIE DE [Localité 6], personne morale distincte de ses associés, ne peut à l’évidence prétendre être indemnisée que pour des fautes dont elle aurait été victime postérieurement à sa création, de sorte qu’il n’y a lieu d’examiner les doléances de la société qu’à compter du 26 avril 2021. Elle expose que si les prétendus désordres affectant le four à bois constatés par l’huissier le 13 avril 2021 avaient été si importants, l’acte du 26 avril n’aurait pas été signé. S’agissant de l’état des lieux, la commune souligne qu’elle a régulièrement entretenu les locaux ainsi qu’en atteste sa comptabilité. Elle ajoute qu’à l’entrée dans les lieux, aucune réserve n’a été formulée et que les premières récriminations ont été exprimées par monsieur [O] et madame [S] à l’occasion d’un entretien avec le maire de la commune le 26 juin 2020 et qu’à cette date, aucune doléance n’a été exprimée concernant le four à bois. Elle souligne que sur l’année 2020, la commune a réalisé des travaux et fourni du matériel pour 27 719 euros. Elle ajoute que l’immeuble a été expertisé le 21 septembre 2020, ne révélant aucun désordre empêchant l’exploitation, même si l’attention de l’exploitant était attirée sur la mauvaise utilisation des installations électriques. La commune estime que le liquidateur ne démontre pas le mauvais état de l’immeuble de nature à compromettre l’exploitation du fonds. Elle ajoute que le constat d’huissier du mois de juin 2022, après le départ des exploitants, révèle l’état dans lequel ils ont laissé le local vidé de ses équipements fixes.

Sur le matériel, la commune soutient que le matériel a été cédé en l’état, qu’aucune réserve n’a été émise et que les équipements nécessitant des réparations ont été pris en charge par la commune. Elle ajoute avoir acquis un four ventilé neuf en remplacement de l’ancien hors d’usage. S’agissant du four à bois, elle indique qu’il avait été révisé en 2016 et se trouvait en bon état de marche, ayant été utilisé par rois boulangers différents sans problème de fonctionnement et qu’en 2021, il avait été constaté que la grille devait être remplacée mais qu’au lieu de cela, les exploitants l’ont laissée fondre. La grille a ensuite été remplacée. Quant à la chute de pierres réfractaires, la comme soutient que cela résulte d’une mauvaise utilisation du four, relevé par un professionnel spécialisé dans les fours à bois, notamment la nécessité de ne pas utiliser la VMC en même temps. Elle en déduit qu’aucun des éléments d’équipement de l’établissement n’est à l’origine des difficultés de la société et qu’aucune faute ne saurait lui être reprochée.

Sur l’évaluation du préjudice, la commune souligne qu’aucune pièce comptable ne vient étayer la demande tant concernant la perte de chiffre d’affaires que les investissements supposés réalisés en équipements. Elle indique que lors du déménagement, les lieux ont été pillés, emportant le four électrique neuf qui lui appartenait et qui n’avait pas été cédé à la société et rappelle la mauvaise foi du locataire alors qu’elle a tenté d’aider financièrement cette entreprise lors de la pandémie en 2020, à hauteur de 23 800 euros.

A titre reconventionnel, la commune indique que pour la période antérieure au jugement de liquidation judiciaire, la société avait laissé s’accumuler une dette locative de 4000 euros, qu’elle a été contrainte de saisir le juge commissaire pour prononcer la résiliation du bail et qu’elle n’a pu reprendre possession des lieux qu’au mois d’avril 2022, date à laquelle elle a pu, après avoir reçu les clés, établir un constat d’état de lieux ; elle estime que sur la base du loyer en vigueur (960 euros par mois), la liquidation devra être condamnée à lui verser une indemnité d’occupation de 8640 euros arrêtée à fin décembre, 2022, somme à parfaire. Elle ajoute que lorsqu’elle pourra reprendre possession des lieux, des travaux seront à prévoir pour la remise en état des lieux. Elle demande à ce titre une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation du bail commercial conclu le 27 novembre 2019

Selon l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.

Selon l’article 1224 du même code, la résolution peut résulter soit de l’application d’une clause résolutoire du contrat soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Selon l’article 1226 de ce code, le créancier peut à ses risques et périls résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire son engagement dans un délai raisonnable, l’article 1227 précisant que la résolution peut en toute hypothèse être demandée en justice. Pour que cette demande puisse être suivie d’effet, encore faut-il que le contrat dont il est demandé la résiliation existe au jour où le tribunal statue.

En l’espèce, il est constant que le bail commercial a été résilié par ordonnance du juge commissaire du tribunal de commerce de Bordeaux du 21 décembre 2022.

La circonstance que la demande de résiliation a été formée par conclusions notifiées par RPVA le 31 mai 2022, soit avant l’ordonnance du juge commissaire, n’enlève pas le fait qu’au jour où le tribunal statue, le bail a d’ores et déjà été résilié.

Dès lors, il y a lieu de constater que la demande de résiliation judiciaire du bail est devenue sans objet.

Sur la demande de dommages et intérêtsSelon l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Selon l’article 1231 du même code, à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a été préalablement mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur peut être condamné à des dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Les articles 1719 et 1720 du code civil mettent à la charge du bailleur, d’une part, les obligations de délivrer au preneur la chose louée et de lui permettre de jouir paisiblement des lieux loués et d’autre part de procéder en cours de bail à toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

La partie demanderesse reproche au bailleur d’avoir troublé la jouissance des locaux loués, aux motifs que la date d’ouverture a été reportée en raison de la délivrance de locaux insalubres, de mise à disposition de locaux dans un état qui ne permettait pas leur exploitation en un commerce de boulangerie, pas plus que l’équipement ne le permettait. Elle fonde son préjudice sur une perte de chance de réaliser un meilleur chiffre d’affaires si elle avait pu fonctionner normalement.

Il ressort des pièces produites que par lettre datée du 10 décembre 2020, le conseil de madame [S], de monsieur [O] et de la SAS BOULANGERIE DE [Localité 6] (qui n’avait pas encore été substituée aux preneurs), a mis en demeure la commune de [Localité 6], dans un délai de 10 jours, de : « reconnaître et remédier à l’intégralité des désordres affectant les locaux objets du bail commercial (…) remplacer l’ensemble du matériel défectueux acquis à la commune de [Localité 6] et de proposer une juste indemnité compte tenu des lourds préjudices subis », la mise en demeure précisant qu’à défaut de respecter les obligations dans le délai, une procédure judiciaire pourrait être engagée.

Cette mise en demeure faisait état de la présence de rats, du fait que le plafond se désagrégeait, de l’état du plancher et de la toiture qui ne garantissait pas la sécurité des usagers, de moisissure, de l’absence de possibilité de verrouiller la porte arrière et du fait que la commune a livré un local qui n’a pas été repeint et sale.

En l’espèce, il ressort des termes du bail commercial du 27 décembre 2019 que le preneur prend « les lieux loués dans l’état actuel sans pouvoir exiger aucune réparation du bailleur conformément à l’état des lieux établi contradictoirement et par acte extra judiciaire établi par maître [J] huissier de justice à [Localité 5] (…) ».

Selon ce procès-verbal de constat d’état des lieux réalisé le 7 novembre 2019, l’huissier a constaté que l’ensemble des murs extérieurs de la bâtisse avait été repeint à neuf, que l’entrée et une pièce ont été entièrement peintes à neuf, y compris le plafond. Il a également constaté que les portes ont été repeintes à neuf, de même qu’une porte de passage. Les bouches de ventilation ont été nettoyées. Néanmoins, il a relevé que le seuil était fendu au niveau de l’extérieur et le dallage en état d’usage, avec quelques marches cassées. Le sol carrelé était sale au moment de l’état des lieux. Il a également constaté que tout était fonctionnel au niveau électrique sous réserve de quelques prises à refixer et du manque d’enjoliveurs sur quelques prises. Dans les sanitaires, la douche était sale, la lumière ne fonctionnait pas et la patère était en mauvais état. En ce qui concerne l’espace four à pain, il a constaté quelques éclats dans les murs, sur le carrelage. La partie boutique a été entièrement repeinte, de même que la menuiserie et la VMC était fonctionnelle. Cet état des lieux est complété par des photographies du local qui montrent un local effectivement sale sur la partie sol et douche, repeint mais demeurant dans un style ancien, non modernisé.

Force est toutefois de constater que cet état des lieux ne révèle aucunement une incompatibilité avec la destination d’un commerce de boulangerie prévue par le bail commercial, le local ayant déjà été utilisé à cette fin comme le démontrent la présence d’un comptoir avec vitrine et d’étagères, d’un frigidaire et d’un four à bois de boulanger.

Il doit être relevé que cet état des lieux a été réalisé le 7 novembre 2019, alors que le bail n’a pris effet que le 3 février 2020. Les preneurs auraient pu, lors de leur entrée dans les lieux, faire valoir leurs observations sur cet état des lieux. Ils n’en ont toutefois fait aucune.

Surtout, en page 5 du bail commercial, il est précisé le « preneur reconnaît que le bailleur a parfaitement rempli son obligation de délivrer un bien conforme à sa destination. Il reconnaît que la franchise de loyer qui lui a été accordée en début d e prise d’effet du bail constitue la participation forfaitaire du bailleur aux travaux nécessaires à la mise en conformité du bien relativement à sa destination ». En outre, en page 10, il est précisé que loyer sera versé mensuellement à terme échu et que le bailleur accepte que pendant les deux premiers mois du bail, aucun loyer ne lui soit versé compte tenu des travaux à réaliser par le preneur.

Il ne saurait dès lors être reproché au bailleur une ouverture différée par rapport à la date d’effet du bail, cette ouverture différée du fait de travaux ayant été manifestement négociée entre les parties.

Sur demande des preneurs, la commune a par ailleurs mandaté un expert qui a rendu son rapport le 21 septembre 2020. Il en ressort que l’immeuble loué était à cette date en bon état général, que la toiture ne présentait pas de désordre majeur apparent. L’expert a constaté que la charpente ne semblait pas présenter de désordre. Il a également constaté des micro fissures dans le plafond du magasin provenant de chocs thermiques et de la dilatation des matériaux engendrés par le four à pain, sans que cela ne nuise à la bonne tenue du plafond. Les combles ne sont pas recouverts entièrement d’un plancher, seul un chemin de circulation ayant été réalisé. Pour autant, cet élément n’empêche nullement l’exploitation du local commercial. Il a par ailleurs relevé que l’isolation autour du four à bois était défectueuse, des billes de polystyrène étant tombées au sol, et a souligné l’inadaptation de ce matériau isolant pour un four à bois. Il n’a toutefois pas relevé ce défaut comme majeur. Il sera relevé à cet égard que monsieur [X], en qualité de constructeur de four à bois, requis par madame [S] le 12 avril 2021, a indiqué dans une lettre du 22 avril 2021 que ces billes d’isolation n’ont pas de justification et n’apportent ni avantage ni inconvénient au four.

Concernant la présence de rats, il résulte du grand livre de la commune que celle-ci a fait appel à la SAS NUISEO et a réglé une facture de 432 euros le 8 novembre 2019. Par courrier du 30 juin 2020, le maire a pris acte du « retour des rats » et s’est engagé à procéder à une nouvelle dératisation de l’ensemble du bâtiment, tout en rappelant l’obligation du locataire de prendre des mesures pour tenir éloignés les rats.

S’agissant des désordres affectant le four à bois, la commune justifie qu’en 2016, ce four était en bon état d’entretien. L’état des lieux d’entrée ne fait aucune mention quant au fonctionnement de ce four de sorte qu’il est réputé avoir été délivré en bon état d’entretien.

Le seul désordre concernant ce four à bois qui a été évoqué lors de l’entretien des preneurs initiaux avec le maire le 26 juin 2020, qui a donné lieu ensuite à une réponse écrite du maire le 30 juin, est lié à un défaut d’isolation, sans plus de précision. Il doit être déduit de ce qui a été dit plus haut que ce désordre n’a pas entraîné de trouble de jouissance.

Ce n’est qu’à compter du mois d’avril 2021 que sont apparues les difficultés d’utilisation du four en raison de la destruction de la grille du four, entrainant l’enfumage du four et des locaux.

La société BOULANGERIE DE [Localité 6] a mandaté un huissier de justice pour « dresser un procès-verbal de constat de la dangerosité du four à bois ». Celui-ci a été établi le 13 avril 2021. Toutefois, ce procès-verbal se borne à reproduire les déclarations qui lui ont été faites quant à l’utilisation du four par monsieur [O].

Postérieurement à ce constat, les associés de la société BOULANGERIE DE [Localité 6], les représentants de la commune et monsieur [X] se sont réunis autour du four. Celui-ci a indiqué que la destruction de la grille pouvait provenir soit d’un défaut de conception, soit d’une mauvaise utilisation par le preneur. Aucun élément ne permet de déterminer si l’une ou l’autre hypothèse est la plus plausible. Néanmoins, la commune a fait procéder au remplacement de la grille, et le jeudi 3 juin 2021, monsieur [X] a indiqué que « par suite des travaux réalisés sur le four de la boulangerie : prescription d’utilisation du four pour un tirage normal : arrêter la VMC pour allumer le four, vider le cendrier aussi souvent que nécessaire et au minimum une fois par jour ». Les travaux utiles à l’utilisation du four ont donc été réalisés à la demande de la commune.

Puis, au mois de juillet 2021, monsieur [O] a informé le maire de la commune de la chute de blocs de pierre provenant de la cheminée centrale entre les deux niveaux du four. Le maire a alors consulté monsieur [X] qui n’expliquait pas ces chutes. Celles-ci n’avaient par ailleurs pas été évoquées auparavant.

Finalement, il ressort des courriers versés aux débats que la boulangerie a été fermée à compter du 1er octobre 2021.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le bailleur a répondu aux sollicitations des preneurs et qu’aucun trouble de jouissance ne peut lui être imputé. De plus et en tout état de cause, aucun préjudice n’est démontré, la seule attestation comptable produite, qui montre une perte de chiffre d’affaires de 1217 euros HT pour la semaine du mardi 21 septembre 2021 au 28 septembre 2021 par rapport à la même période sur 2020, est insuffisante pour démontrer que cette perte est en lien avec le comportement du bailleur. De plus, si la partie demanderesse allègue avoir été contrainte de fermer régulièrement son commerce, rien ne vient étayer ses allégations.

En conséquence, les demandes indemnitaires seront rejetées.

Sur la demande de réduction du prix. En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander la réduction du prix.

Il résulte de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il est soutenu que le matériel qui a été cédé par la commune pour la somme de 35 000 euros n’a jamais permis aux preneurs puis à la société BOULANGERIE DE [Localité 6] d’exploiter leur commerce de boulangerie et ont été contraints d’investir dans d’autres matériels indispensables au démarrage de leur activité.

S’agissant des réfrigérateurs, il est soutenu que ces 3 réfrigérateurs étaient hors de service lors de la prise de possession du matériel.

En ce qui concerne la chambre de pousse, il est soutenu qu’elle était hors service et a été à l’origine de la fermeture de la boulangerie pendant 2 jours en raison de fuites importantes.

Il est également soutenu que la caisse enregistreuse n’était pas conforme à l’article 88 de la loi n°2015-1785 du 29 décembre 2015 de sorte qu’une nouvelle caisse enregistreuse d’une valeur de 2500 euros HT a dû être acquise. Il est soutenu que le meuble à pains a été investis par les rats et qu’ils ont dû le jeter

Le crumbler à chapelure, le four ventilé avec étuve et hotte aspirante ne leur a jamais été remis malgré relances. En l’absence de four ventilé, la boulangerie se serait vue privée de la production de produits annexes à la boulangerie pour développer son activité pendant de longs mois. Il est soutenu qu’elle a supporté la somme de 4000 euros pour pallier le défaut du four ventilé.

En l’espèce, il ressort de la délibération n°D.2019.11.79, le conseil municipal a décidé de vendre un lot de matériel d’exploitation de la boulangerie pour un montant de 35 000 euros.

Si la délibération mentionne que la liste du matériel a été annexée à celle-ci, aucune des parties ne produit cette liste. En revanche, il ressort de la délibération D. 2020.09.58 que le conseil municipal a pris acte du fait que le four ventilé était hors d’usage et a procédé à son remplacement en achetant un four ventilé 10 niveaux de marque Codematel fin janvier 2020. Prenant acte du fait que ce four boulanger ne convenait pas aux exploitants, le conseil municipal a accordé une subvention de 7000 euros à la SAS BOULANGERIE DE [Localité 6] pour qu’elle puisse investir dans un four pâtissier en replacement du four Codematel, à charge pour elle de restituer le four ventilé 10 niveaux. Il ressort par ailleurs d’un extrait du Grand Livre de la commune que les 24 février, 28 février, 13 mars, 4 mai et 2 juin 2020, et des factures produites, que la commune a engagé des frais pour réparer le laminoir, la chambre de pousse, un frigo, une armoire, la chambre froide.

Il ressort de ces éléments que la partie demanderesse échoue à démontrer que le matériel qu’elle a acquis, dont elle ne donne pas la liste, était hors d’usage ou vétuste ou l’aurait contrainte de fermer la boulangerie. En tout état de cause, il résulte des pièces produites que si le four ventilé était hors d’usage, la commune l’a remplacé en fournissant un four neuf. Elle a également procédé à des réparations sur les matériaux qui le nécessitaient.

Dès lors, la demande de réduction de prix formée doit être rejetée. En conséquence, les demandes de dommages et intérêts formées en réparation d’un préjudice financier et d’un préjudice moral doivent également être rejetées.

Sur la demande reconventionnelle La commune de [Localité 6] demande la condamnation de la liquidation judiciaire de la société La Boulangerie de [Localité 6] à lui verser 18 640 euros à titre de dommages et intérêts, correspondant au paiement d’indemnités d’occupation dues et non versées entre la résiliation du bail et jusqu’à la remise effective des clés et au paiement des frais de remise en état du local à la suite du départ du locataire.

En application du 2° de l’article L. 641-12 du code de commerce, le bailleur a saisi le juge commissaire en vue de faire prononcer la résiliation du bail commercial pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire. Le juge commissaire a constaté la résiliation par ordonnance du 21 décembre 2022, la société en liquidation judiciaire n’ayant pas réglé les loyers postérieurement au jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire du 16 mars 2022 et pendant au minimum trois mois.

La commune soutient que les clés du local lui ont été restituées le 13 juin 2022, date à laquelle elle a mandaté un huissier de justice aux fins de constat d’état des lieux. Si le liquidateur soutient que le local était libéré plus tôt, il n’en demeure pas moins qu’il n’est pas démontré que les clés ont été restituées au bailleur avant cette date.

Selon l’article L. 622-17 du code de commerce, « Les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance. /II.- Lorsqu’elles ne sont pas payées à l’échéance, ces créances sont payées par privilège avant toutes les autres créances, assorties ou non de privilèges ou sûretés, à l’exception de celles garanties par le privilège établi aux articles L. 3253-4 et L. 7313-8 du code du travail, des frais de justice nés régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure et de celles garanties par le privilège établi par l’article L. 611-11 du présent code. »

Par ailleurs, il est de jurisprudence constante que les loyers non payés après l’ouverture du jugement de liquidation sont dus au bailleur, et qu’après le prononcé de la résiliation, des indemnités d’occupation sont dues jusqu’à la restitution des locaux au bailleur (Cass Com., 12 octobre 1999, pourvoi N° 96-14.468).

En l’espèce, la commune sollicite la somme de 8640 euros à titre d’indemnités d’occupation, somme arrêtée sur la base du dernier loyer en vigueur, soit 960 euros.

Le liquidateur judiciaire sera condamné es qualité à lui verser cette somme.

En revanche, la demande indemnitaire forfaitaire formuée au titre de la remise en état du local commercial loué sera rejetée, celle-ci n’étant motivée que sur la base d’un état de lieux de sortie établi le 13 juin 2022 sans qu’aucun poste ne soit détaillé, étant souligné que le bail prévoyait également un dépôt de garantie de 800 euros dont le sort n’est pas précisé.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire.

Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le liquidateur judiciaire de la société La Boulangerie de [Localité 6] perdant la présente instance, il sera condamné au paiement des dépens.

Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.[…]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, le liquidateur judiciaire de la société La Boulangerie de [Localité 6], qui perd la présente instance, sera condamné à verser à la commune de [Localité 6] Majeure une somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles. Il sera en conséquence débouté de sa demande formée de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

RECOIT l’intervention volontaire de la SCP SILVESTRI BAUJET es qualité de liquidateur judiciaire de la société BOULANGERIE DE [Localité 6],

REJETTE la demande de la SCP SILVESTRI BAUJET es qualité de liquidateur judiciaire de la société BOULANGERIE DE [Localité 6], tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial 27 novembre 2019,

REJETTE les demandes de dommages et intérêts formées par la SCP SILVESTRI BAUJET es qualité de liquidateur judiciaire de la société BOULANGERIE DE [Localité 6] en réparation d’un préjudice financier,

REJETTE les demandes de réduction de prix et de dommages et intérêts pour préjudices financier et moral formées par la SCP SILVESTRI BAUJET es qualité de liquidateur judiciaire de la société BOULANGERIE DE [Localité 6],

CONDAMNE la SCP SILVESTRI BAUJET es qualité de liquidateur judiciaire de la société BOULANGERIE DE [Localité 6] à verser à la commune de [Localité 6] la somme de 8 640 euros à titre d’indemnité d’occupation,

REJETTE le surplus de la demande de dommages et intérêts formée par la commune de [Localité 6],

CONDAMNE la SCP SILVESTRI BAUJET es qualité de liquidateur judiciaire de la société BOULANGERIE DE [Localité 6] aux dépens,

CONDAMNE la SCP SILVESTRI BAUJET es qualité de liquidateur judiciaire de la société BOULANGERIE DE [Localité 6] à verser à la commune de [Localité 6] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent jugement a été signé par Madame Marie WALAZYC Vice-Présidente et par Madame Isabelle SANCHEZ, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT