TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 1

JUGEMENT DU : 12 Janvier 2026

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier lors des débats : Madame DUFOURGNIAUD, Greffière

Greffier lors du délibéré : Madame LAFONT, Greffière

Débats en audience publique le : 27 Octobre 2025

N° RG 25/02752 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6R4U

PARTIES :

DEMANDEUR

S.D.C. CLAIR SOLEIL SIS [Adresse 5],

représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE PROVENCE, dont le siège social est sis [Adresse 1], pris en la personne de son représentant légal

représenté par M^e Stéphane AUTARD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [S] [O] épouse [M],

née le 05 Février 1964 à [Localité 6] (TUNISIE), demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Jean Pierre BINON de la SELAS BINON-DAVIN AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [W] [M]

née le 24 Octobre 1978 à [Localité 7], demeurant [Adresse 8]

non comparante

Monsieur [R] [M]

né le 04 Octobre 1980 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Madame [S] [O], Monsieur [R] [M] et Madame [W] [M] sont propriétaires indivis des lots 78 et 88 au sein de l’ensemble immobilier dénommé CLAIR SOLEIL sis [Adresse 4].

Par courriers recommandés du 05 avril 2025, le syndicat des copropriétaires CLAIR SOLEIL sis [Adresse 4], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure Madame [S] [O], Monsieur [R] [M] et Madame [W] [M] de régler la somme de 285,64 euros correspondant aux appels de fonds pour la période du 1er janvier au 31 mars 2025, relatifs à l’exercice en cours.

Par exploits de commissaire de justice en date des 25 juin et 18 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires CLAIR SOLEIL sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DE FRANCE PROVENCE, a fait citer Madame [S] [O], Monsieur [R] [M] et Madame [W] [M] selon la procédure accélérée au fond, à l’audience du 15 septembre 2025, aux fins de :

Condamner in solidum Madame [S] [O], Monsieur [R] [M] et Madame [W] [M] à payer au syndicat des copropriétaires CLAIR SOLEIL sis [Adresse 4] les sommes suivantes : . 26.296,17 euros au titre des charges de copropriété, comptes arrêtés au 31 décembre 2025, assortie des intérêts au taux légal ;

. 550,88 euros au titre des frais de recouvrement ;

. 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

. 1.392 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens ;

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir ;Dire et juger que dans l’hypothèse où à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la décision à intervenir, l’exécution forcée devra être entreprise par l’intermédiaire d’un huissier, les sommes retenues par celui-ci en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 seront supportées par la partie débitrice.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 septembre 2025 et, après deux renvois, a été retenue à l’audience du 27 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires CLAIR SOLEIL sis [Adresse 4], par l’intermédiaire de son conseil, ayant maintenu ses demandes.

En défense, aux termes de ses conclusions, Madame [S] [O], représentée par son avocat, sollicite de :

Juger que la somme réclamée en principal sera réduite de 15.000 euros et, à tout le moins, prononcer condamnation en deniers et quittances ;Lui accorder 24 mois de délai pour apurer le solde de sa dette en principal ;Inviter le syndicat des copropriétaires requérant à s’adresser aux deux autres codéfendeurs en leur qualité de codébiteurs solidaires pour le surplus de la dette ;Juger que la concluante bénéficiera de la subrogation à l’égard des deux autres codéfendeurs à concurrence de ce qu’elle aura payé pour leur compte et au-delà de sa propre part ;Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre des frais de relance, de gestion de contentieux, de remise à avocat, de prise d’hypothèque, de dommages et intérêts et de l’article 700 du code de procédure civile ;Subsidiairement, réduire l’article 700 du code de procédure civile à de plus justes proportions ;Statuer ce que de droit sur les dépens ;Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Valablement assignés à personne et selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [R] [M] et Madame [W] [M] n’ont pas comparu et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

L’article 481-1 du code de procédure civile, applicable aux procédures introduites à compter du 1er janvier 2020, dispose qu’à moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours.

Sur la recevabilité

En l’espèce, par courriers recommandés en date du 05 avril 2025, le syndicat des copropriétaires CLAIR SOLEIL sis [Adresse 4] a mis en demeure Madame [S] [O], Monsieur [R] [M] et Madame [W] [M] de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercice en cours.

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

S’agissant des charges échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 11 mai 2023, 11 avril 2024 et 14 mai 2025 comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

— les décomptes de charges et appels de fonds pour la période réclamée,

— les mises en demeure par lettres recommandées avec accusé de réception, datées du 05 avril 2025, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,

— le commandement de payer les charges de copropriété délivré le 3 avril 2025 à Madame [S] [O],

— le relevé de compte arrêté au 6 juin 2025 à la somme de 25.354,22 euros, dus au titre des charges et travaux et 250 euros dus au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— le détail des provisions à échoir pour l’exercice en cours, pour un total de 823,96 euros (391,36+ 391,36+ 20,62+ 20,62),

— le contrat de syndic.

Madame [S] [O] verse aux débats une situation de compte Carpa laissant apparaître un versement de 10.000 euros le 28 juillet 2025 et un versement de 5.000 euros le 15 octobre 2025.

Au vu de ces pièces, Madame [S] [O], Monsieur [R] [M] et Madame [W] [M] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.354,22 euros au titre des charges et travaux échus arrêtés à la date du 6 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

S’agissant des provisions à échoir

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant les mises en demeure du 05 avril 2025, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

L’assemblée générale du 11 avril 2024 a approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025.

Il convient donc de condamner in solidum Madame [S] [O], Monsieur [R] [M] et Madame [W] [M] au paiement de la somme de 823,96 euros (391,36+ 391,36+ 20,62+ 20,62) correspondant aux provisions trimestrielles du 1er juillet 2025 au 31 décembre 2025.

S’agissant des frais nécessaires

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et du décompte en date du 6 juin 2025 qu’aucun des frais réclamés ne peuvent être pris en compte soit parce qu’ils ne sont pas conformes au contrat de syndic, soit parce qu’il s’agit d’actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (frais de relance avec ou sans lettre recommandée multipliés et non suivi d’un paiement effectif) ou non justifiés par des pièces produites (lettres de relance ou mise en demeure non communiquées) ou encore d’honoraires d’avocats ou d’huissiers, relevant, quant à eux, des dépens et frais irrépétibles.

Sur les dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Ainsi, le préjudice issu du retard apporté au paiement d’une somme d’argent est réparé par l’allocation de l’intérêt au taux légal et il appartient au créancier réclamant paiement de sommes complémentaires de justifier d’un préjudice distinct.

Cette preuve ne résulte pas de la seule carence de l’intimé en l’absence de toute pièce comptable sur une difficulté de trésorerie et/ou financière à laquelle la copropriété aurait été confrontée.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de la nature, ni du principe ni de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance.

Par conséquent, il convient de le débouter de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [S] [O] sollicite des délais de paiement pendant 24 mois pour apurer le solde de la dette.

Au regard de la situation respective des parties, du montant de la dette et du contexte particulier du litige, il convient dès lors d’accorder à Madame [S] [O] des délais afin de s’acquitter de la dette en 23 versements de 465,76 euros et un versement égal au solde de la dette.

Sur la demande de subrogation

Selon l’article 1346 du code civil, la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

Selon l’article 1317 du code civil, entre eux, les codébiteurs solidaires ne contribuent à la dette que chacun pour leur part, et celui qui a payé au-delà de sa part dispose d’un recours contre les autres à proportion de leur propre part.

En l’espèce, Madame [S] [O], Monsieur [R] [M] et Madame [W] [M] ont été condamnée in solidum et Madame [S] [O] qui a d’ores et déjà réglé 15.000 euros dispose d’un recours à l’égard de Monsieur [R] [M] et Madame [W] [M] à proportion de leur propre part sur cette somme.

Dès lors, il convient de constater que Madame [S] [O] dispose d’un recours à l’égard de Monsieur [R] [M] et Madame [W] [M] à proportion de leur propre part sur la somme de 15.000 euros.

Madame [S] [O] sera déboutée de sa demande d’inviter le syndicat des copropriétaires requérant à s’adresser aux deux autres codéfendeurs en leur qualité de codébiteurs solidaires pour le surplus de la dette.

En effet, la condamnation in solidum permet au créancier d’obtenir le paiement intégral de sa créance auprès de l’un quelconque des codébiteurs.

Il appartiendra éventuellement à Madame [S] [O] d’exercer un recours à l’égard de ces codébiteurs à proportion de leur part.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [S] [O], Monsieur [R] [M] et Madame [W] [M] qui succombent supporteront in solidum les entiers dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civil à hauteur de 1.000 euros et de condamner Madame [S] [O], Monsieur [R] [M] et Madame [W] [M] in solidum au paiement de cette somme.

Sur l’exécution forcée

Concernant les frais d’exécution forcée, le demandeur n’explique pas en quoi et sur quel fondement devrait reposer le transfert de la charge de ces sommes sur les débiteurs.

Cette demande ne saurait donc être accueillie.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les décisions de première instance sont de plein droit exécutoires à titre provisoire, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE in solidum Madame [S] [O], Monsieur [R] [M] et Madame [W] [M] à payer au syndicat des copropriétaires CLAIR SOLEIL sis [Adresse 4] les sommes suivantes :

—  10.354,22 euros (dix mille trois cent cinquante-quatre euros et vingt-deux centimes) au titre des charges de copropriété exigibles au 6 juin 2025, qui produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

—  823,96 euros (huit cent vingt-trois euros et quatre-vingt-seize centimes) correspondant à la provision au titre des charges à échoir pour l’exercice en cours, devenues immédiatement exigibles, comprenant les provisions trimestrielles du 1er juillet 2025 au 31 décembre 2025 ;

—  1.000 euros (mille euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires CLAIR SOLEIL sis [Adresse 4] de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande concernant les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement de la créance de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

AUTORISE Madame [S] [O] à s’acquitter de la dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 465,76 euros (quatre cent soixante-cinq euros et soixante-seize centimes) et un versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 8 de chaque mois et pour la première fois le 8 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que les versements sont effectués en plus du paiement des charges courantes ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

CONSTATE que Madame [S] [O] dispose d’un recours à l’égard de Monsieur [R] [M] et Madame [W] [M] à proportion de leur propre part sur la somme de 15.000 euros ;

DEBOUTE Madame [S] [O] de sa demande d’inviter le syndicat des copropriétaires requérant à s’adresser aux deux autres codéfendeurs en leur qualité de codébiteurs solidaires pour le surplus de la dette ;

CONDAMNE in solidum Madame [S] [O], Monsieur [R] [M] et Madame [W] [M] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires CLAIR SOLEIL sis [Adresse 4] de sa demande au titre des frais d’exécution forcée ;

REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par la magistrate et la greffière susnommées et mis à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA MAGISTRATE

Grosse délivrée le 12/01/2026

À M^e Stéphane AUTARD