N° RG 22/03158 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WQ4V

5ème CHAMBRE CIVILE

AVANT DIRE DROIT

SURSIS A STATUER

30Z

N° RG 22/03158 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WQ4V

Minute n° 2024/00

AFFAIRE :

S.A.R.L. SCIENTIA NATURA DISTRIBUTION

C/

S.C.I. GLOBE AGRO IMMO

Grosses délivrées

le

à

Avocats : la SELARL ABR & ASSOCIES

M^e Jérôme LACAVE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

5ème CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 25 JANVIER 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Marie WALAZYC, Vice-Présidente

Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président

Angélique QUESNEL, Juge

Greffier, lors des débats et du prononcé

Pascale BUSATO, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 Novembre 2023

Délibéré au 25 janvier 2024

Sur rapport de Madame Angélique QUESNEL conformément aux dispositions de l’article 785 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. SCIENTIA NATURA DISTRIBUTION

13, rue Chauchien

21590 SANTENAY

représentée par Maître Philippe DELSOL de la SCP DELSOL – GUIZARD, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats plaidant, M^e Jérôme LACAVE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant

DÉFENDERESSE :

S.C.I. GLOBE AGRO IMMO

prise en la personne de son représentant légal

45 bis, rue de Vouillé

75015 PARIS

N° RG 22/03158 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WQ4V

représentée par Maître Laurent BABIN de la SELARL ABR & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

******

EXPOSE DU LITIGE ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er décembre 2016, la SCI Globe Agro Immo (ci-après le bailleur) a donné bail commercial à la SARL Scientia Natura Distribution (ci-après le locataire) des locaux commerciaux situés à COUTRAS (33 230), zone industrielle Eygreteau, pour une durée de 6 mois pour expirer le 1er juin 2017, moyennant un loyer mensuel hors taxe de 2 500€ soit 3 000€ TTC, charges en sus.

Aux termes convenus, le bailleur, par lettre datée du 5 juin 2017 a indiqué au preneur qu’il pouvait se maintenir dans les lieux jusqu’au 30 juin 2017 contre versement du prix du loyer prévu.

Par lettre recommandée du 7 septembre 2017 reçue le 13 septembre 2017, le conseil du bailleur a mis en demeure le preneur de quitter les lieux, estimant qu’il occupait les lieux sans droit ni titre.

Sur assignation du bailleur, le juge des référés du tribunal de grande instance de Bordeaux a, par ordonnance du 23 avril 2018, rejeté les demandes en constatation de la résiliation du bail qui avait pour terme le 31 mai 2017 et en expulsion du preneur au motif “qu’il existe une contestation sur la qualification du bail et son caractère dérogatoire au statut des baux commerciaux, contestation dont l’examen relève du pouvoir du juge du fond”.

Par acte du 13 août 2018, la SCI Globe Agri Immo a fait assigner la SARL Scientia Natura Distribution devant le tribunal judiciaire de Bordeaux afin de voir ordonner son expulsion en résiliation du bail arrivé à son terme le 31 mai 2017.

Par jugement du 13 janvier 2022, le tribunal judiciaire de BORDEAUX a :

— dit que le bail dérogatoire conclu le 1er décembre 2016 entre la SCI Globe Agro Immo et la SARL Scientia Natura Distribution est arrivé à terme le 30 juin 2017,

— constaté que la SCI Globe Agro Immo et la SARL Scientia Natura Distribution sont liées par un bail commercial à effet du 1er juillet 2017 jusqu’au 30 juin 2026,

— condamné la SCI Globe Agro Immo aux dépens.

Pour statuer ainsi, le tribunal a relevé que les parties étaient juridiquement liées par un bail commercial depuis le 1er juillet 2017, soumis entièrement au statut des baux commerciaux, de sorte que tant la demande d’expulsion du preneur, que celle en fixation de l’indemnité d’occupation et que celle enfin de condamnation au paiement d’un arriéré d’indemnité d’occupation sont rejetées.

Par acte en date du 23 février 2022, la SCI Globe Agri Immo a interjeté appel de cette décision. L’instance est pendante à la 4ème chambre commerciale de la cour d’appel de Bordeaux. Il est relevé que le jugement du 13 janvier 2022 n’est pas assorti de l’exécution provisoire.

La SCI Globe Agro Immo a fait signifier à la société Scientia Natura, le 30 mars 2022, un commandement de payer les loyers et les charges et, de fournir l’attestation d’assurance portant signification de l’indexation des loyers. Ce commandement vise la clause résolutoire insérée dans le bail arrivé à son terme le 30 juin 2017.

C’est dans ces conditions que, par acte du 28 avril 2022, la SARL Scientia Natura Distribution a fait assigner la SCI Globe Agri Immo devant le tribunal judiciaire de Bordeaux tendant à la nullité de ce commandement.

Suivant ses dernières conclusions notifiées le 27 septembre 2022 par voie électronique, la SARL Scientia Natura Distribution demande au tribunal de :

déclarer de nul effet à l’égard de la SARL SCIENTIA NATURA DISTRIBUTION le“commandement de payer les loyers et les charges et, de fournir l’attestation d’assurance” signifié à la requête de la SCI GLOBE AGRO IMMO par exploit en date du 30 mars 2022,

condamner la SCI GLOBE AGRO IMMO à délivrer à la SARL SCIENTIA NATURADISTRIBUTION les factures afférentes aux termes de loyers qui lui ont été réglés TTC à

compter du 1er janvier 2020, sous astreinte définitive de 300,00 € par jour de retard commençant à courir sous huit jours à compter de la signification à partie du jugement à intervenir,

débouter la SCI GLOBE AGRO IMMO de toutes demandes, fins et prétentions ainsi que de toutes contestations.condamner la SCI GLOBE AGRO IMMO à payer à la SARL SCIENTIA NATURA DISTRIBUTION la somme de 4.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile en remboursement des frais irrépétibles exposés.

A l’appui de ses demandes, elle fait valoir :

dans un premier temps que la production de ses relevés bancaires démontre que tous les loyers ont été payés sur la base du loyer de 3 000€ TTC conformément au contrat de bail ainsi que le mois d’avril 2022 pour la somme de 2 654,62€HT, soit 3 185,54€TTC, également qu’elle a souscrit un contrat auprès de la compagnie Allianz pour une police d’assurance en sa qualité de locataire dans les lieux. Un contrat qu’elle verse au dossier dans le cadre de la procédure,qu’aux termes du jugement du 13 janvier 2022, le tribunal judiciaire a dit que le bail commercial liant les deux parties étaient à date d’effet du 1er juillet 2017 et qu’il est soumis au statut des baux commerciaux et notamment aux dispositions de l’article L145-38 du code de commerce. Elle soutient que selon l’alinéa 1 de cet article, la demande en révision ne peut être formée que 3 ans après le point de départ du bail et que la révision du loyer prend effet à compter de cette date. Par conséquent, la demande en révision ne pouvait intervenir avant le 1er juillet 2020 et que la demande émanant de la SCI Globe Agro Immo en date du 30 mars 2022 ne pouvait avoir d’effet rétro actif. Toutefois, elle reconnaît être débitrice à date d’effet du 1er avril 2022 de la somme de 2 654,62€HT, soit 3 185,54€TTC, ce dont elle justifie du paiement.Elle conteste le moyen du bailleur selon lequel sa demande se justifie par la clause de ré-indexation contenue dans le contrat de bail initial. La SARL Scientia soutient qu’aux termes des dispositions de l’article L145-5 du code de commerce “si à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre”. Elle expose que cet article n’indique à aucun moment que le nouveau bail prend effet aux conditions du bail dérogatoire arrivé à son terme. Elle précise également que la jurisprudence a jugé que le loyer du nouveau bail à défaut d’accord entre les parties doit correspondre à la valeur locative. En conséquence, la SCI Globe Agro Immo ne peut se prévaloir de la clause d’indexation contenue dans le bail dérogatoire arrivé à son terme le 30 juin 2017, alors que cette clause n’est pas automatiquement reprise dans le nouveau bail commercial. Ainsi, seule une demande de révision du loyer sur le fondement de l’article L145-38 peut trouver application en l’espèce.

enfin qu’elle s’est toujours acquittée des sommes dues 3 000€ TTC au titre de son occupation des lieux, objet du bail, puis 3 185,54€ TTC à partir du mois d’avril 2022. Elle allègue que la SCI Globe Agro Immo ne lui a jamais adressé de factures en lien avec ses règlements de sorte qu’elle ne peut justifier du montant de la TVA acquittée auprès de l’administration fiscale. Elle précise qu’elle a fait la demande à plusieurs reprises à son bailleur mais sans succès. C’est pourquoi, elle se voit contrainte de demander sa condamnation sous astreinte définitive de 200€ par jour de retard de lui délivrer à compter du 1er janvier 2020 les factures afférentes aux termes de loyers qui ont été réglés toutes taxes comprises.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 30 novembre 2022 par voie électronique, la SCI GLOBE AGRO IMMO demande au tribunal de :

déclarer que les demandes de la SARL « SCIENTIA NATURA DISTRIBUTION » formulées à l’encontre de la société « SCI GLOBE AGRO IMMO » ne sont manifestement pas fondées.

En conséquence,

rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de la SARL « SCIENTIA NATURA DISTRIBUTION ».condamner la SARL « SCIENTIA NATURA DISTRIBUTION » à payer à la société « S.C.I GLOBE AGRO IMMO » la somme de 3 896,34 euros (3 525,26 + 371,08 €) au titre de l’arriéré de loyer réindexé depuis le mois de juillet 2020 dans l’hypothèse où la Cour d’appel de Bordeaux devrait confirmer que la société « S.C.I GLOBE AGRO IMMO » et la SARL « SCIENTIA NATURA DISTRIBUTION » sont liées par un bail commercial à effet du 1er juillet 2017 jusqu’au 30 juin 2026 ou au titre de l’arriéré de l’indemnité de l’occupation dans l’hypothèse où la Cour d’appel de Bordeaux devrait considérer que le montant de l’indemnité d’occupation doit correspondre au montant du loyer révisé selon la clause d’indexation du bail dérogatoire expiré.condamner SARL « SCIENTIA NATURA DISTRIBUTION » à payer à la société « S.C.I GLOBE AGRO IMMO » la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris la somme de 170,12 euros au titre des frais d’huissier pour la signification, par acte extra-judiciaire en date du 30 mars 2022, du commandement de payer les loyers et charges et de fournir l’attestation d’assurance.

En défense, la SCI GLOBE AGRO IMMO fait valoir :

qu’à la date de signification du commandement de payer des loyers et charges, les loyers du mois de février 2022 et de mars 2022 étaient impayés, de sorte que le commandement d’avoir à payer les loyers au titre de ces mois était parfaitement fondé. Elle précise que le loyer de février 2022 n’a été payé que le 30 mars 2022, soit avec un retard de deux mois. Elle ajoute que le loyer de mars 2022 a été payé en avril 2022, soit avec un mois de retard. Elle fait observer également que les loyers de septembre et octobre 2022 ont aussi été payés tardivement. qu’aux termes du jugement du 13 janvier 2022, les deux sociétés sont liées par un bail dérogatoire à effet du 1er juillet 2017 jusqu’au 30 juin 2026. Elle allègue que les clauses et conditions du nouveau bail à effet du 1er juillet 2017 sont les mêmes que celles du bail dérogatoire dans la mesure où le bail commercial prend effet aux mêmes clauses et conditions que celles du bail dérogatoire expiré. Ainsi, le loyer en vigueur depuis le 1er juillet 2020 en application de l’indice légal, à savoir l’indice des loyers commerciaux, est de 3 185,54€. Elle précise que la SARL Scientia Natura a payé un loyer d’un montant de 3 000€ en février et mars 2022. En réponse aux conclusions de la SARL Scientia Natura Distrbution, elle fait observer qu’elle a demandé un loyer réindexé et révisé sur la base du dernier indice connu à la date de prise d’effet du nouveau bail au 1er juillet 2017, soit 109,46€ et l’indice en vigueur à la date de révision au 1er juillet 2020. Elle rappelle qu’en application de l’article L145-38 du code de commerce, le bailleur peut réviser le loyer tous les trois ans et pour la première fois trois ans après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail selon une clause d’échelle mobile au titre de laquelle le loyer sera automatiquement et de plein droit révisé sur une base périodique, en général un an et sur la base d’une indexation sur un indice de référence. Elle précise que le principe d’automaticité de l’indexation est un des critères de définition de la clause d’échelle mobile : la clause d’indexation dans le bail commercial s’appliquera donc de plein droit sans aucune formalité nécessaire.que la SARL Scientia Natura Distribution a fourni une police d’assurance datée du 1er juin 2017 alors qu’elle était dans les locaux depuis le mois de septembre 2016. Elle fait observer également que la société ne démontre pas la preuve de ces paiements, de sorte qu’elle ne justifie pas d’une assurance valide afin de garantir les locaux contre les risques pouvant surgir de son occupation des locaux. enfin, que le jugement du 13 janvier 2022 n’est pas assorti de l’exécution provisoire et qu’au titre de l’appel interjeté il est suspendu de sorte que les deux sociétés ne sont pas liées par un bail commercial. Ainsi, la SARL Scientia Natura Distribution occupe les locaux sans droit ni titre depuis le 1er juin 2017. Par conséquent, elle est débitrice d’une indemnité d’occupation à l’égard de la SCI Globe Agro Immo. Or, l’indemnité d’occupation n’est pas assujettie à la TVA dans la mesure où cette indemnité vise seulement à compenser le préjudice causé au propriétaire des locaux par l’occupant sans titre. Il en résulte que la somme perçue par la SCI Globe Agro Immo depuis le 1er juin 2017 est une indemnité d’occupation qui n’est pas soumise à la TVA, de sorte que la SARL Scientia Natura Distribution ne peut solliciter la délivrance de factures avec la mention de la TVA. Par conséquent, la demande de délivrer les factures sous astreintes n’est pas fondée et doit donc être rejetée.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 8 novembre 2023 par ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état.

L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 23 novembre 2023, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 25 janvier 2024, date du présent jugement.

MOTIVATION

Selon article 378 du code de procédure civile : la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenue de l’événement qu’elle détermine.

Lorsque le sursis à statuer présente un caractère facultatif, le juge dispose d’un pouvoir discrétionnaire pour en apprécier l’opportunité, sa décision étant dictée par le souci d’une bonne administration de la justice. Dans ce cas, le juge dispose d’un pouvoir discrétionnaire et n’a pas à motiver sa décision ; il peut même ordonner d’office le sursis à statuer.

Pour ordonner le sursis à statuer, il faut que le résultat de la procédure à venir ait une conséquence sur l’affaire en cours.

En l’espèce, la présente procédure a pour objet de statuer sur la demande en nullité du commandement de payer des loyers et des charges signifié par la SCI Globe Agro Immo à l’égard de la SARL Scientia Natura Distribution en date du 30 mars 2022.

En premier lieu, il est établi que le tribunal judiciaire de Bordeaux a par jugement du 13 janvier 2022 :

— dit que le bail dérogatoire conclu le 1er décembre 2016 entre la SCI Globe Agro Immo et la SARL Scientia Natura Distribution est arrivé à terme le 30 juin 2017 ;

— constate que la SCI Globe Agro Immo et la SARL Scientia Natura Distribution sont liées par un bail commercial à effet du 1er juillet 2017 jusqu’au 30 juin 2026.

En second lieu, il est constant que la SCI Globe Agro Immo a interjeté appel de cette décision devant la cour d’appel de BORDEAUX en date du 23 février 2022. Ce litige porte sur la nature et le terme du bail du 1er décembre 2016 et la qualification juridique à donner à compter du 1er juillet 2017.

En d’autres termes, l’instance visant à déclarer ou non la nullité du commandement de payer des loyers et charges au titre du bail commercial et donc de dire que le bail conclu entre les parties est un bail commercial assorti d’un loyer et non d’une indemnité d’occupation au titre d’une occupation sans droit ni titre, n’est pas encore définitivement tranchée, nonobstant l’absence d’exécution provisoire attachée à la décision précitée. Il s’agit d’un élément dont la présente juridiction doit nécessairement tenir compte avant de statuer sur la demande de nullité du commandement de payer des loyers et charges.

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments et dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il y a lieu de procéder à un sursis à statuer dans l’attente de la décision devant être rendue par la cour d’appel de BORDEAUX.

Une décision de sursis à statuer étant prononcée, les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

SURSEOIT À STATUER sur le fond dans l’attente de la décision de la cour d’appel de BORDEAUX suite à l’appel formé contre la décision du tribunal judiciaire du 13 janvier 2022 par la SCI Globe Agro Immo ,

PRÉCISE que ce sursis à statuer sera ordonné jusqu’au prononcé de la décision de la cour d’appel de BORDEAUX,

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture,

DIT qu’il appartiendra à la partie la plus diligeante de conclure après l’arrêt de la cour d’appel de BORDEAUX,

RÉSERVE les dépens.

Le présent jugement a été signé par madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente et par madame Pascale BUSATO, Greffier.

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,