TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute n° 24/1029

N° RG 23/02545 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YKHO

copies

GROSSE délivrée

le 09/12/2024

à M^e Sophie BERTHIER-ROHOU

M^e Anne-sophie ROUGIER

M^e Carine SOUQUET-ROOS

Rendue le NEUF DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

Après débats à l’audience publique du 04 Novembre 2024

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

S.A.S. CEETRUS FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Sophie BERTHIER-ROHOU, avocat au barreau de LYON, M^e Anne-sophie ROUGIER, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

Société SARLU OG, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par M^e Carine SOUQUET-ROOS, avocat au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 09 octobre 2023, régulièrement dénoncé le 11 octobre 2023 à la Caisse de Crédit Mutuel du Sud-Ouest, créancier inscrit, la SAS CEETRUS France a fait assigner la SARLU OG devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin, au visa des articles L.145-41 du code de commerce et 834 et 835 du code de procédure civile, de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef avec le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique si besoin, sous astreinte de 350 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision et jusqu’à complète libération des lieux ;

— se réserver compétence pour liquider l’astreinte ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à un montant équivalent à celui du loyer outre les charges et indexation ;

— condamner la défenderesse à lui payer :

— la somme provisionnelle de 86 579,10 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges arrêté au 25 septembre 2023 à parfaire ;

—  394,13 euros au titre du commandement de payer ;

—  8 657,91 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de contentieux prévue par le bail ;

— le coût de l’assignation ;

— dire que la créance du bailleur sera partiellement réglée par compensation avec le dépôt de garantie versé entre ses mains par la défenderesse à hauteur de13 654,28 euros ;

— en tout état de cause, condamner la défenderesse à lui payer une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La demanderesse expose que par acte sous seing privé en date du 22 novembre 2016, elle a donné à bail à la société défenderesse des locaux à usage commercial dépendant de la galerie marchande du Centre commercial de [Adresse 5] ; que le preneur ne s’acquittant pas régulièrement de son loyer, par acte du 27 juin 2023, elle lui a fait délivrer un commandement de payer la somme de 79 549,13 euros visant la clause résolutoire qui n’a pas été suivi d’effet.

L’affaire, appelée à l’audience du 15 janvier 2024, a été renvoyée pour échange des conclusions des parties et retenue à l’audience du 04 novembre 2024.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— la demanderesse, le 24 octobre 2024, par des écritures aux termes desquelles :

— à titre principal, elle maintient ses demandes tout en actualisant à 81 934,36 euros et 8 193,43 ses demandes au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 22 octobre 2024 et au titre de l’indemnité forfaitaire de contentieux prévue par le bail, et sollicite en outre le paiement de la somme de 76,20 euros au titre du coût de la dénonce au créancier inscrit ;

— à titre subsidiaire, que la défenderesse soit condamnée à régler son arriéré locatif par mensualités de 3 413,94 euros en sus des échéances locatives courantes ;

— en tout état de cause, que la défenderesse soit déboutée de toutes ses demandes et condamnée à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

la défenderesse, le 19 septembre 2024, par des écritures aux termes desquelles elle sollicite des délais de paiement de 24 mois pour s’acquitter de sa dette, avec suspension de la clause résolutoire, et conclut au débouté de la demanderesse de sa demande d’indemnité forfaitaire de frais de contentieux et au rejet du surplus des demandes, chaque partie conservant à sa charge ses frais et dépens.

La présente décision renvoie à ces écritures pour plus exposé des moyens et prétentions des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales :

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge de référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats :

— que le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;

— qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 27 juin 2023 à hauteur d’une somme de 79 943,26 euros dont 79 549,13 euros d’arriéré de loyers et 394,13 euros au titre du coût de l’acte ;

— que le preneur ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit ;

— que selon décompte versé aux débats et non contesté par la défenderesse, la dette locative s’établissait au 22 octobre 2024 à la somme de 81 934,36 euros, mensualité d’octobre 2024 incluse.

Toutefois, compte tenu des efforts sérieux de la défenderesse pour se libérer des sommes dues, il convient de lui accorder un délai de paiement pour régler sa dette locative, selon les modalités précisées au dispositif, de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire pendant les délais ainsi octroyés, et ce, sous peine, en cas de non paiement total ou même partiel à l’une quelconque des échéances, de déchéance du terme et d’exécution de la mesure d’expulsion.

Il conviendra, dans l’hypothèse où les délais ne seraient pas respectés et où la clause résolutoire reprendrait ses effets, de condamner le preneur à payer au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges mensuelles, soit 2 461,63 euros par mois.

La demande de condamnation au paiement d’une somme de 8 193,43 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de contentieux de 10 % sera en revanche rejetée puisque fondée sur une clause pénale soumise au pouvoir modérateur du juge du fond.

sur les demandes accessoires :

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. La défenderesse sera condamnée à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions l’article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 juin 2024.

l

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel;

Vu les articles L.145-41 du code de commerce et 834 et 835 du code de procédure civile,

FIXE la créance de la SAS CEETRUS France sur la SARLU OG au titre de l’arriéré de loyers, indemnités d’occupation et accessoires arrêté au 22 octobre 2024 à la somme de 81 934,36 euros ;

ACCORDE à la SARLU OG un délai de paiement et dit qu’elle s’acquittera de sa dette par le versement de 23 mensualités égales d’un montant de 3 413,94 euros, et d’une 24ème représentant le solde, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision, et chaque mensualité devant être réglée au plus tard au jour de l’échéance du loyer et en sus du versement mensuel du terme courant ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire du bail pendant les délais ainsi octroyés et dit que la clause résolutoire sera censée ne jamais avoir joué si la SARLU OG respecte son obligation de paiement ;

DIT que faute de paiement total ou partiel à l’une quelconque des échéances, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera définitivement acquise à la SAS CEETRUS France qui pourra alors poursuivre l’expulsion de la SARLU OG, de ses biens et des occupants de son chef des lieux dépendant de la galerie marchande du Centre commercial de [Adresse 5]

DIT qu’en ce cas, la SARLU OG sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant mensuel du loyer et des charges soit 2 461,63 euros jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE la SARLU OG aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 juin 2023, et la condamne à payer à la SAS CEETRUS France la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,