TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Chambre 3 cab 03 C

R.G N° : N° RG 22/05828 – N° Portalis DB2H-W-B7G-W63K

Jugement du 11 Décembre 2025

N° de minute

Affaire :

S.A.S. [Adresse 1]

C/

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 1], représenté par son syndic la Régie [T] ET [A]

le:

EXECUTOIRE + COPIE

la SELARL BARRE – LE GLEUT

—  42

la SELAS GRATALOUP AVOCAT

—  1007

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 3 cab 03 C du 11 Décembre 2025 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 07 Avril 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 09 Octobre 2025 devant :

Adrien MALIVEL, Juge,

siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Julie MAMI, Greffière,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A.S. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Sylvain GRATALOUP de la SELAS GRATALOUP AVOCAT, avocats au barreau de LYON

DEFENDEUR

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la Régie [T] ET [A], domicilié : chez Régie [T] ET [A] SASU, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par Maître Frédérique BARRE de la SELARL BARRE – LE GLEUT, avocats au barreau de LYON

DEBATS

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 11 septembre 2025 du tribunal judiciaire de LYON, tenue par M. Adrien MALIVEL président, assisté de M^me Julie MAMI greffier, statuant en juge unique en vertu de l’article 812 du code de procédure civile ;

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 11 décembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

La présente décision est contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Depuis acte du 24 juin 2020, la SCI LES RÉSIDENCES D’ALEXANDRE est copropriétaire de l’immeuble situé [Adresse 6] à Lyon 2.

La SCI LES RÉSIDENCES D’ALEXANDRE a procédé à des travaux au sein de son lot privatif, afin de le subdiviser en trois lots.

Une assemblée générale s’est tenue le 5 avril 2022 afin de statuer sur une modification corrélative du règlement de copropriété (création de lots supplémentaires).

Cette modification a été refusée via les résolutions n°3 et 4.

Procédure

Par acte d’huissier du 29 juin 2022, SCI LES RÉSIDENCES D’ALEXANDRE a assigné SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ REPRÉSENTANT LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SITUÉ [Adresse 6], en annulation de résolutions prises par l’assemblée générale des copropriétaires.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 7 avril 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions du 8 novembre 2023, la SCI LES RÉSIDENCES [Adresse 7] demande au tribunal de :

– DIRE ET JUGER sa demande recevable ;

– LA DIRE FONDÉE en sa demande en annulation pour abus de majorité des résolutions 3 et 4 prises par l’assemblée générale des copropriétaires du 5 avril 2022 ;

– CONDAMNER le défendeur au paiement de la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits ;

– DIRE que le demandeur sera exonéré, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction résultant de la loi nº 2000-1208 du 13 décembre 2000 ;

– ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant toute voie de recours et sans caution.

Par conclusions du 5 juin 2024, SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ REPRÉSENTANT LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SITUÉ [Adresse 6], demande au tribunal de :

– JUGER que la société LES RÉSIDENCES D’ALEXANDRE ne rapporte pas la preuve d’un abus de majorité de nature à affecter la validité des résolutions n°3 et 4 de l’assemblée générale du 5 avril 2022 ;

– JUGER que la décision du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] est justifiée et fondée de par les dispositions du règlement de copropriété et la préservation de la destination de l’immeuble ;

– DÉBOUTER intégralement la société LES RÉSIDENCES D'[Adresse 9] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

– CONDAMNER la société LES RÉSIDENCES D'[Adresse 9] à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile :

– CONDAMNER la société LES RÉSIDENCES D’ALEXANDRE aux entiers dépens distraits au profit de Maître Frédérique BARRE, Avocat sur son affirmation de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

De jurisprudence constante, l’incertitude et le doute subsistant à la suite de la production d’une preuve doivent être nécessairement retenus au détriment de celui qui avait la charge de cette preuve..

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1358 du même code, hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen.

1. Sur la demande d’annulation des résolutions n°3 et 4 de l’assemblée générale du 5 avril 2022

Moyens des parties

Selon la SCI LES RÉSIDENCES D’ALEXANDRE, cette résolution est constitutive d’un abus de majorité, en ce que d’abord, il apparaît que depuis la création de la société, plusieurs divisions de lots, et non pas des remaniements, ont bien été réalisées ; qu’ainsi, la division de lots n’est pas contraire au règlement de copropriété ni à son esprit ; que la copropriété n’est pas constituée exclusivement de grands appartements de type familial ; que ces trois nouveaux lots ne seront pas nécessairement loués à des étudiants ou via AirBnb à terme et que des règles peuvent être posées au niveau de la copropriété ; que dans ces conditions, le refus d’accepter la division des lots est inégalitaire et fragilise les divisions précédentes.

Elle fait également valoir que cette création de lots aboutit à une augmentation des tantièmes de charges au dénominateur, favorables à l’intérêt collectif puisque diminuant les participations relatives ; qu’enfin, il n’y pas véritablement création de surface dans la mesure où les mezzanines peuvent être démontées.

Selon le syndic, cette résolution n’est pas constitutive d’un abus de majorité, en ce que chaque copropriétaire ne doit pas porter atteinte aux droits des autres coproprétaires et respecter la destination de l’immeuble telle que défini à l’article 8 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; que le règlement de copropriété interdit la division de lots en vue de leur revente de manière séparée ; qu’ainsi la décision des copropriétaires est motivé par le respect de la lettre du règlement de copropriété et de son esprit, à savoir un immeuble constitué d’appartements de type familial, ce qui entre en contradiction avec le projet de la demanderesse de revendre ces trois lots à des investisseurs qui les loueront à des étudiants ou en proposeront des locations de courte durée type AirBnb vu la situation de l’immeuble situé au cœur de la presqu’île ; que la demanderesse ne conteste pas le projet de location meublée, à terme ; qu’elle ne saurait prendre d’engagements pour le compte des futurs bailleurs s’agissant de la durée de location ; qu’en conséquence la division des lots ne respecte ni le règlement de copropriété ni la destination des lieux, d’où il suit que les résolutions litigieuses sont fondées et exemptes de tout abus de majorité.

S’agissant des modifications antérieures, elle soutient qu’aucune d’elles n’ayant abouti à une augmentation du nombre de logements dans l’immeuble, elles ne sauraient dès lors constituer un « précédent ».

Quant à l’impact sur les tantièmes et charges, elle explique qu’il demeure une incertitude sur l’augmentation de surfaces et donc de cette augmentation de tantièmes ; que le caractère démontable des mezzanines n’est pas démontré ; et que l’absence d’incidence au niveau des tantièmes est indifférente au regard au regard du règlement de copropriété et de la destination de l’immeuble.

Réponse du tribunal

Selon l’article 9, alinéa 1, de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Selon l’article 8 de cette loi, alinéas 1 et 2, I. – Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Les délibérations d’assemblée générale des copropriétaires visées aux articles 24 à 26 de cette même loi peuvent être entachées d’abus de majorité.

Une décision d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires (3e Civ., 17 décembre 2014, pourvoi n° 13-25.134, Bull. 2014, III, n° 168).

Le juge doit rechercher si la décision contestée protège effectivement l’intérêt collectif des copropriétaires et/ou si elle n’a pas été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels d’un copropriétaire (3e Civ., 5 novembre 2015, pourvoi n° 14-23.493).

C’est à celui qui allègue l’abus de majorité d’en rapporter la preuve.

*

En l’espèce, le règlement de copropriété produit en pièce n°9 du demandeur comporte une clause en page 9 selon laquelle « les appartements et leurs dépendances tels qu’ils existent actuellement, ne pourront être revendus ou autrement aliénés qu’en un seul tout sauf décision modifiant le règlement, prise comme il sera dit à l’article quatre ».

Aux termes de la jurisprudence, la clause stipulant que les lots ne pourront, en aucune façon, être divisés soit pour la vente, soit pour la location, qui traduit manifestement la volonté de conserver à la propriété un caractère résidentiel avec un groupe d’appartements spacieux peut être justifiée par la destination de l’immeuble.

La destination de l’immeuble est définie par le règlement de copropriété en considération de la nature de l’immeuble, de son implantation, de ses éléments d’équipement et de ses services collectifs, mais également par toutes les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires susceptibles d’en modifier l’économie.

Les caractères et la situation de l’immeuble peuvent se définir ainsi qu’il suit. Il s’agit d’un immeuble ancien situé [Adresse 10], sur presqu’île de la ville de [Localité 1] dans le [Localité 2]. La copropriété est à l’origine constituée (cf. page 17 du règlement de copropriété) et modificatif du 14 août 1951 (pièce n°11 du demandeur) :

– Au rez-de-chaussée et entre sol : d’un local A de 108m², un local B de 82m², un local C de 160m², éléments de commerce

– Au premier étage :un appartement trois pièces de 98m², nommé local D, un appartement de 4 pièces de 115m² nommé local E,

– Au deuxième étage un appartement de 5 pièces de 171 m², nommé local F, un appartement de une pièce de 42 m², nommé local G,

– Au troisième étage : un appartement de 3 pièces, de 117m², nommé local H (nord), un appartement (sud) de 3 pièces, de 96², nommé local I,

– Au quatrième étage un appartement de 3 pièces, de 98m², nommé local J, un appartement de 2 pièces, de 35m², nommé local K, un appartement de deux pièces, de 80m², nommé local L,

– Entre le quatrième et le cinquième étage, un local M de 7m²,

– Au cinquième étage un appartement de deux pièces, de 64m², nommé local N, un appartement de une pièce, de 42 m², nommé local O, une pièce de 31m², nommée local P,

– Au-dessus du cinquième étage, deux pièces de 7m² chacune, nommées local Q et local R.

Il s’en tire que la clause s’accorde avec la destination de l’immeuble telle qu’elle peut résulter de sa situation et de ses caractères. Elle ne peut donc être considérée comme étant illicite au regard de l’article 8, alinéa 2, cité en tête de réponse.

Il convient d’examiner si ces appartements ont fait l’objet de modifications ultérieurs susceptibles de modifier l’économie du règlement de copropriété, et notamment de la clause précitée, ou de caractériser une rupture d’égalité entre les copropriétaires.

La modification du 14 août 1961 a consisté en une modification des millièmes des choses communes affectés aux appartements H et I en raison d’un déplacement de cloison et la création d’une servitude dans l’une des caves.

La modification du 5 juillet 1990 a consisté à donner une pièce de l’appartement F à l’appartement G, tous deux situés au 2e étage.

La modification du 30 décembre 1996 a consisté à faire des greniers de l’appartement I du troisième étage, un lot indépendant.

La modification du 24 juin 2020 a consisté à donner une pièce de l’appartement H du troisième étage à l’appartement I et à isoler des greniers ou caves, afin notamment d’entériner une situation de fait qui s’était créée à l’occasion de la vente de ces lots.

Ces changements n’ont pas modifié l’économie du règlement de copropriété dans la mesure où ceux-ci n’ont pas strictement consisté à diviser un seul lot en plusieurs sous-lots, pour les revendre ou aliéner chacun séparément. Elles sont, du reste, différentes des modifications réalisées par la demanderesse dans le lot 27, qui consiste justement à effectuer l’opération précitée.

Il n’y a donc pas rupture d’égalité entre les copropriétaires et la SCI LES RESIDENCES D’ALEXANDRE était en mesure de connaître l’existence de la clause du règlement de copropriété lors de son achat.

Enfin, le respect du règlement de copropriété est partie intégrante de l’intérêt collectif.

Ainsi, d’une part, rien ne permet d’apprécier que les résolutions litigieuses soient contraires à l’intérêt collectif ou bien qu’elles aient été prises dans le seul but de favoriser les intérêts de certains copropriétaires.

D’autre part, il y a lieu de considérer, qu’étant motivées par le respect du règlement de copropriété et de la destination de l’immeuble, ces résolutions répondent à l’exigence de protection effective de l’intérêt collectif.

Elles ne constituent donc pas un abus de majorité et la demande d’annulation sera rejetée.

2. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

2.1. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Partie perdante à l’instance, la SCI LES RÉSIDENCES D’ALEXANDRE sera condamnée aux dépens.

Tenue des dépens, celle-ci sera condamnée à verser à la société defenderesse la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

2.2 Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version issue du décret du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code prévoit que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

Compte tenu de la solution retenue, il n’y pas lieu de déroger au principe.

DISPOSITIF

Le tribunal statuant publiquement, à juge unique, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe

DÉCLARE la demande de la SCI LES RÉSIDENCES D’ALEXANDRE recevable ;

DÉBOUTE la SCI LES RÉSIDENCES D’ALEXANDRE de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI LES RÉSIDENCES D’ALEXANDRE aux dépens et assortit cette condamnation du droit pour Maître BARRE de recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE SCI LES RÉSIDENCES D'[Adresse 9] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SITUÉ [Adresse 6] à LYON 2, la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le greffier Le président